Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 4 pièces 92 m²

Bien expiré
VilleDieulefit (26)
Surface92m²
Coût Total148 300€
Loyer Annuel9 587€
Rentabilité6.46%
Cashflow/mois-59€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 000 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 1 032,61 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 92 m² - Appartement 4 pièces 92 m²

En exclusivité : Dieulefit – Spacieux 4 pièces de 92 m² ✨

Laissez-vous séduire par cet appartement de caractère, idéalement situé en plein centre de Dieulefit, à deux pas des commerces et de la vie du village.

Au 1er étage, ce bien de 92 m² habitables offre de beaux volumes à aménager.

💫 Ses atouts :

Une surface généreuse et bien agencée

4 pièces lumineuses pour un confort de vie optimal

Bon état général Chauffage individuel Toiture refaite en 2023 Exposition nord-ouest Cave Stationnement à proximité Un bien rare sur le secteur, idéal en résidence principale, pied-à-terre ou investissement locatif. Prix 95 000 euros HAI, honoraires charges vendeur Ref 10793 Classe énergie : Tel : [Coordonnées masquées]

Surface : 92 m²

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Dieulefit
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26220
Coordonnées : 44.523808, 5.093534
Total : 148 300€
Prix d'acquisition : 95 000€
Travaux : 45 700€
Valeur du bien : 140 700€
Frais de notaire : 7 600€
Coût estimé : 7 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92m²
Loyer prédit : 8.68€/m²/mois
Fourchette : 6.87€ - 10.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 799€/mois
Loyer annuel estimé : 9587€/an
Fourchette totale : 632€ - 1010€/mois
Fourchette annuelle : 7581€ - 12124€/an
Rentabilité brute :6.46%
Fourchette de rentabilité :5.11% - 8.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 077,92 €/m²
Basé sur :27 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :191 169 €
Prix d'achat :95 000 €
Décote à l'achat :-96 169€ (-50.3%)
Marge achat-revente :42 869€ (22.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :148 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :734,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :43,25€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 777,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 048,50€
Coût de l'assurance :12 976,25€
Taxe foncière : 958,70€/an
Soit par mois : 79,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 798,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 857,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-58,73€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 92 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 92 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, réfection électricité si nécessaire
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 700 €(497 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 800€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6800€ = 6800€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€ (inclut main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation chambres (3 chambres): 30 m² × 200€/m² = 6000€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Rafraîchissement salon: 40 m² × 30€/m² = 1200€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dieulefit (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 799 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 587 €/an
Calcul : 799 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 978 €/an
Base de calcul : Emprunt de 148 300 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 519 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 959 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 156 €
Revenus locatifs : +9 587 €
Charges déductibles : -52 156 €
Résultat foncier Année 1 : -42 569 €(Déficit de 42 569 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 169 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 456 €/an
Revenus locatifs : +9 587 €
Charges déductibles : -6 456 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 131 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21168.86 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750 €(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 587 €52 161 €4 983 €-42 574 €21 400 €21 174 €21 174 €
29 779 €6 328 €4 851 €3 450 €--17 723 €
39 974 €6 191 €4 714 €3 783 €--13 940 €
410 174 €6 050 €4 572 €4 124 €--9 816 €
510 377 €5 903 €4 426 €4 474 €--5 343 €
610 585 €5 752 €4 274 €4 833 €--510 €
710 796 €5 595 €4 117 €5 201 €---
811 012 €5 433 €3 955 €5 580 €---
911 233 €5 265 €3 787 €5 968 €---
1011 457 €5 091 €3 614 €6 366 €---
1111 686 €4 912 €3 434 €6 775 €---
1211 920 €4 726 €3 248 €7 194 €---
1312 159 €4 534 €3 056 €7 625 €---
1412 402 €4 335 €2 857 €8 067 €---
1512 650 €4 129 €2 652 €8 521 €---
1612 903 €3 916 €2 439 €8 986 €---
1713 161 €3 696 €2 219 €9 465 €---
1813 424 €3 468 €1 991 €9 956 €---
1913 693 €3 233 €1 755 €10 460 €---
2013 966 €2 989 €1 511 €10 977 €---
2114 246 €2 737 €1 259 €11 509 €---
2214 531 €2 476 €998 €12 055 €---
2314 821 €2 206 €728 €12 615 €---
2415 118 €1 927 €449 €13 191 €---
2515 420 €1 638 €160 €13 782 €---
TOTAL307 074 €154 692 €72 049 €152 381 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 152 381 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 587 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 013 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 013 €-6 420 €+8 433 €
2+2 013 €0 €+2 013 €
3+2 013 €0 €+2 013 €
4+2 013 €0 €+2 013 €
5+2 013 €0 €+2 013 €
6+2 013 €0 €+2 013 €
7+2 013 €+1 408 €+605 €
8+2 013 €+1 674 €+339 €
9+2 013 €+1 790 €+223 €
10+2 013 €+1 910 €+103 €
11+2 013 €+2 032 €-19 €
12+2 013 €+2 158 €-145 €
13+2 013 €+2 287 €-274 €
14+2 013 €+2 420 €-407 €
15+2 013 €+2 556 €-543 €
16+2 013 €+2 696 €-683 €
17+2 013 €+2 839 €-826 €
18+2 013 €+2 987 €-974 €
19+2 013 €+3 138 €-1 125 €
20+2 013 €+3 293 €-1 280 €
21+2 013 €+3 453 €-1 440 €
22+2 013 €+3 616 €-1 603 €
23+2 013 €+3 785 €-1 772 €
24+2 013 €+3 957 €-1 944 €
25+2 013 €+4 135 €-2 122 €
Total+50 325 €+45 714 €+4 611 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →