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Maison Guingamp 4 pièce(s) 90.82 m2

VilleGuingamp (22)
Surface97m²
Coût Total168 610€
Loyer Annuel9 906€
Rentabilité5.88%
Cashflow/mois-130€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 108 000 €
Surface : 97 m²
Prix au m² : 1 113,4 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur fuel individuel, Nombre de WC : 1, Jardin

À proximité de la gare et du centre-ville de Guingamp, découvrez cette maison idéale pour une famille ou un premier achat. Au rez-de-chaussée, vous profiterez d'une salle à manger et un salon lumineux, ainsi qu'une cuisine aménagée et un WC indépendant. À l'étage, un palier dessert 3 chambres ainsi qu'une salle de bains. À l'extérieur, vous apprécierez un jardin clos d'environ, parfait pour profiter des beaux jours en toute tranquillité. Proche des commerces, écoles et services, cette maison offre un cadre de vie pratique. À visiter sans tarder ! - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/126900.pdf

Ville : Guingamp
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22200
Coordonnées : 48.554673, -3.146800
Total : 168 610€
Prix d'acquisition : 108 000€
Travaux : 51 970€
Valeur du bien : 159 970€
Frais de notaire : 8 640€
Coût estimé : 8 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 97m²
Loyer prédit : 8.51€/m²/mois
Fourchette : 6.64€ - 10.91€/m²/mois
Loyer total estimé : 826€/mois
Loyer annuel estimé : 9906€/an
Fourchette totale : 644€ - 1058€/mois
Fourchette annuelle : 7727€ - 12699€/an
Rentabilité brute :5.88%
Fourchette de rentabilité :4.58% - 7.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 542,53 €/m²
Basé sur :78 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :149 625 €
Prix d'achat :108 000 €
Décote à l'achat :-41 625€ (-27.8%)
Marge achat-revente :-18 985€ (-12.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :168 610€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :823,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :49,18€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 872,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 423,91€
Coût de l'assurance :14 753,38€
Taxe foncière : 990,61€/an
Soit par mois : 82,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 825,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 955,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-129,66€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 338 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 97 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 97 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des équipements de cuisine vétustes et réfection de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements datés nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols usés nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - parquet usé nécessitant un rafraîchissement
Hall d'entréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le hall d'entrée
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture usée nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 970 €(536 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:11 640€
    Isolation combles perdus: 97 m² × 120€/m² = 11640€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:7 500€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 7500€ = 7500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 880€
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Rafraîchissement parquet salon: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Hall d'entrée:150€
    Peinture hall d'entrée: 5 m² × 30€/m² = 150€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bretagne (Guingamp). Main d'œuvre incluse. Les prix ont été adaptés pour la région, avec un coefficient de 1.2 appliqué sur les travaux énergétiques et de menuiserie.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 34 240€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 826 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 906 €/an
Calcul : 826 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 442 €/an
Base de calcul : Emprunt de 168 610 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 590 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 991 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 970 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 993 €
Revenus locatifs : +9 906 €
Charges déductibles : -58 993 €
Résultat foncier Année 1 : -49 087 €(Déficit de 49 087 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 687 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 023 €/an
Revenus locatifs : +9 906 €
Charges déductibles : -7 023 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 883 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27686.75 € reporté.
Prix d'achat du bien : 108 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 200 €(65% de 108 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 553 €/an
Calcul : 70 200 € × 3,636% = 2 553 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 906 €58 998 €5 447 €-49 092 €21 400 €27 692 €27 692 €
210 104 €6 881 €5 300 €3 223 €--24 469 €
310 306 €6 729 €5 148 €3 577 €--20 892 €
410 512 €6 572 €4 991 €3 941 €--16 951 €
510 723 €6 410 €4 829 €4 313 €--12 638 €
610 937 €6 242 €4 661 €4 695 €--7 942 €
711 156 €6 069 €4 488 €5 087 €--2 855 €
811 379 €5 890 €4 309 €5 490 €---
911 607 €5 705 €4 124 €5 902 €---
1011 839 €5 513 €3 933 €6 325 €---
1112 076 €5 316 €3 735 €6 760 €---
1212 317 €5 112 €3 531 €7 205 €---
1312 563 €4 901 €3 320 €7 662 €---
1412 815 €4 683 €3 103 €8 131 €---
1513 071 €4 458 €2 878 €8 613 €---
1613 332 €4 226 €2 645 €9 107 €---
1713 599 €3 986 €2 405 €9 613 €---
1813 871 €3 737 €2 157 €10 134 €---
1914 148 €3 481 €1 900 €10 667 €---
2014 431 €3 216 €1 635 €11 215 €---
2114 720 €2 942 €1 362 €11 778 €---
2215 014 €2 660 €1 079 €12 355 €---
2315 315 €2 367 €787 €12 947 €---
2415 621 €2 065 €485 €13 555 €---
2515 933 €1 754 €173 €14 180 €---
TOTAL317 296 €169 913 €78 424 €147 384 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 147 384 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 906 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 080 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 080 €-6 420 €+8 500 €
2+2 080 €0 €+2 080 €
3+2 080 €0 €+2 080 €
4+2 080 €0 €+2 080 €
5+2 080 €0 €+2 080 €
6+2 080 €0 €+2 080 €
7+2 080 €0 €+2 080 €
8+2 080 €+790 €+1 290 €
9+2 080 €+1 771 €+309 €
10+2 080 €+1 898 €+182 €
11+2 080 €+2 028 €+52 €
12+2 080 €+2 162 €-82 €
13+2 080 €+2 299 €-219 €
14+2 080 €+2 439 €-359 €
15+2 080 €+2 584 €-504 €
16+2 080 €+2 732 €-652 €
17+2 080 €+2 884 €-804 €
18+2 080 €+3 040 €-960 €
19+2 080 €+3 200 €-1 120 €
20+2 080 €+3 365 €-1 285 €
21+2 080 €+3 533 €-1 453 €
22+2 080 €+3 706 €-1 626 €
23+2 080 €+3 884 €-1 804 €
24+2 080 €+4 067 €-1 987 €
25+2 080 €+4 254 €-2 174 €
Total+52 000 €+44 215 €+7 785 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 18 jours
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