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Appartement à façonner en hyper-centre de Valleiry

Bien expiré
VilleValleiry (74)
Surface74.41
Coût Total283 200
Loyer Annuel17 787
Rentabilité6.28%
Cashflow/mois-151
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 207 500 €
Surface : 74.41 m²
Prix au m² : 2 788,6 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Mandat exclusif

Un projet rare et radicalement atypique au cœur de Valleiry. Une ancienne carrosserie réinventée en logements de caractère, offrant des volumes spectaculaires, une hauteur sous plafond hors norme et une liberté totale d’aménagement.

Ici, vous achetez un appartement brut, et vous créez votre lieu de vie sur mesure. Les réseaux électricité et plomberie sont déjà tirés, les grandes baies vitrées et châssis fixes sont installés par la promotion. Le reste vous appartient : sols, cloisons, mezzanine, finitions, style… tout est à imaginer. Résultat : un prix d’achat attractif et un potentiel exceptionnel.

Lots disponibles

• Lot 6 : 74,41 m² • Lot 7 : 57,30 m²

Chaque logement bénéficie : • de volumes uniques • de la possibilité de créer une mezzanine • d’une place de parking privative • d’un environnement arboré et soigné

Emplacement premium

Hyper-centre Valleiry, tout à pied : écoles, commerces, restaurants, pharmacie, crèche en construction, gare à proximité. Accès rapide Saint-Julien, Annemasse, Genève.

Pourquoi c’est une opportunité • Un concept introuvable sur le secteur • La rareté du plateau brut en centre-ville • La liberté de créer un bien à forte valeur patrimoniale • Un projet idéal pour résidence principale, investissement ou revente différenciante

Un lieu pour ceux qui ne veulent pas d’un appartement standard. Dossier complet et visite sur demande.

Ville : Valleiry
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74520
Coordonnées : 46.107975, 5.972210
Total : 283 200
Prix d'acquisition : 207 500
Travaux : 59 100
Valeur du bien : 266 600
Frais de notaire : 16 600
Coût estimé : 16 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74.41
Loyer prédit : 19.92€/m²/mois
Fourchette : 15.13€ - 26.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 1482€/mois
Loyer annuel estimé : 17787€/an
Fourchette totale : 1126€ - 1952€/mois
Fourchette annuelle : 13507€ - 23423€/an
Rentabilité brute :6.28%
Fourchette de rentabilité :4.77% - 8.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :283 200
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 402,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :82,60€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 485,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :137 586,89
Coût de l'assurance :24 780,00
Taxe foncière : 1 778,70€/an
Soit par mois : 148,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 482,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 633,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-151,20€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 74,41 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Création complète de la cuisine avec nouveaux meubles, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Création complète de la salle de bain avec douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du sol du salon avec un nouveau revêtement
Quantité: environ 38 m²
Raison: État 2.5/5 visible - sol usé nécessitant un rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau et ajout de prises selon besoin
Raison: Mise aux normes électriques requise pour un appartement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 100(794 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 11500€
  • Menuiseries:4 200
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€/fenêtre = 4200€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité = 3500€
  • Cuisine:20 000
    Rénovation complète cuisine: 20000€
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 12000€
  • Chambres:2 400
    Parquet flottant: 32 m² × 60€/m² = 1920€, Main d'œuvre: 480€
  • Salon:3 000
    Revêtement sol salon: 38 m² × 60€/m² = 2280€, Main d'œuvre: 720€
  • Électricité générale:2 500
    Mise aux normes électricité: 1 tableau = 1500€, Ajout de prises: 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Valleiry (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 482 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 787 €/an
Calcul : 1 482 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 506 €/an
Base de calcul : Emprunt de 283 200 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 991 €/an
Calcul : 83 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 779 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 100
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 376
Revenus locatifs : +17 787
Charges déductibles : -71 376
Résultat foncier Année 1 : -53 589(Déficit de 53 589 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 189
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 276 €/an
Revenus locatifs : +17 787
Charges déductibles : -12 276
Résultat foncier Années 2+ : 5 511 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32189.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 207 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 134 875(65% de 207 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 905 €/an
Calcul : 134 875 € × 3,636% = 4 905
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 78771 3859 515-53 59821 400 €32 198 €32 198 €
218 14312 0339 2636 110--26 088 €
318 50611 7719 0016 734--19 354 €
418 87611 5018 7317 375--11 980 €
519 25311 2218 4518 032--3 948 €
619 63810 9328 1628 706---
720 03110 6327 8629 399---
820 43210 3237 55310 109---
920 84010 0027 23210 838---
1021 2579 6716 90111 586---
1121 6829 3286 55812 354---
1222 1168 9736 20313 143---
1322 5588 6065 83613 952---
1423 0098 2265 45614 783---
1523 4707 8335 06315 636---
1623 9397 4274 65716 512---
1724 4187 0064 23717 411---
1824 9066 5723 80218 335---
1925 4046 1223 35219 283---
2025 9125 6562 88620 256---
2126 4305 1742 40421 256---
2226 9594 6761 90622 283---
2327 4984 1611 39123 338---
2428 0483 62785824 421---
2528 6093 07630625 533---
TOTAL569 722265 934137 587303 78721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 303 787
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 787 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 735 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 735-6 420+10 155
2+3 7350+3 735
3+3 7350+3 735
4+3 7350+3 735
5+3 7350+3 735
6+3 735+1 428+2 307
7+3 735+2 820+915
8+3 735+3 033+702
9+3 735+3 251+484
10+3 735+3 476+259
11+3 735+3 706+29
12+3 735+3 943-208
13+3 735+4 186-451
14+3 735+4 435-700
15+3 735+4 691-956
16+3 735+4 954-1 219
17+3 735+5 223-1 488
18+3 735+5 500-1 765
19+3 735+5 785-2 050
20+3 735+6 077-2 342
21+3 735+6 377-2 642
22+3 735+6 685-2 950
23+3 735+7 001-3 266
24+3 735+7 326-3 591
25+3 735+7 660-3 925
Total+93 375+91 136+2 239
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 95 jours
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