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Appartement 4 pièces de 80 m2 à Chennevières sur Marne

Bien expiré
VilleChennevières-sur-Marne (94)
Surface80m²
Coût Total247 520€
Loyer Annuel16 586€
Rentabilité6.70%
Cashflow/mois-269€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 2 487,5 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Découvrez cet appartement de 3 chambres, idéalement situé au troisième étage d'une résidence arborée avec ascenseur. Profitez d'une entrée accueillante qui mène à un vaste séjour. La cuisine indépendante s'ouvre sur une véranda et un balcon offrant une vue dégagée. Avec une salle de bain et des toilettes individuelles. Un parking extérieur complète ce bien . Ne manquez pas cette opportunité !

Contactez moi au O669062241

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 160 € et 1 620 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Chennevières-sur-Marne
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94430
Coordonnées : 48.800347, 2.551695
Total : 247 520€
Prix d'acquisition : 199 000€
Travaux : 32 600€
Valeur du bien : 231 600€
Frais de notaire : 15 920€
Coût estimé : 15 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 17.28€/m²/mois
Fourchette : 14.36€ - 20.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 1382€/mois
Loyer annuel estimé : 16586€/an
Fourchette totale : 1149€ - 1662€/mois
Fourchette annuelle : 13789€ - 19950€/an
Rentabilité brute :6.70%
Fourchette de rentabilité :5.57% - 8.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :247 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 207,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :70,13€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 277,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :114 733,92€
Coût de l'assurance :21 039,20€
Taxe foncière : 1 658,60€/an
Soit par mois : 138,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 235,33€/mois
Soit par an : 2 823,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 382,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 651,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-269,03€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 174 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire car le DPE est C.
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Aucun travail énergétique obligatoire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec remplacement du plan de travail usé et mise à jour des meubles si nécessaire.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des 3 chambres avec revêtement de sol, peinture, et mise aux normes de l'électricité.
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture des murs et entretien du parquet.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état moyen nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 600 €(408 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucun remplacement nécessaire car le DPE est C.
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (incluant meubles et plan de travail), Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:3 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (remplacement douche, lavabo, WC), Main d'œuvre: 3000€
  • Chambres:16 500€
    Rénovation chambres: 45 m² × 300€/m² = 13500€ (revêtement, peinture, électricité), Main d'œuvre: 3000€
  • Salon:3 100€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 100€/m² = 2500€ (peinture murs), Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chennevières-sur-Marne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 382 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 586 €/an
Calcul : 1 382 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 964 €/an
Base de calcul : Emprunt de 247 520 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 842 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 659 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 824 €/an
Calcul : 235 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 889 €
Revenus locatifs : +16 586 €
Charges déductibles : -45 889 €
Résultat foncier Année 1 : -29 303 €(Déficit de 29 303 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 903 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 289 €/an
Revenus locatifs : +16 586 €
Charges déductibles : -13 289 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 297 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7902.65 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 350 €(65% de 199 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 704 €/an
Calcul : 129 350 € × 3,636% = 4 704 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 586 €45 896 €7 972 €-29 311 €21 400 €7 911 €7 911 €
216 918 €13 081 €7 757 €3 837 €--4 074 €
317 256 €12 858 €7 534 €4 398 €---
417 601 €12 628 €7 304 €4 973 €---
517 953 €12 390 €7 066 €5 563 €---
618 312 €12 144 €6 820 €6 168 €---
718 678 €11 890 €6 566 €6 788 €---
819 052 €11 628 €6 304 €7 424 €---
919 433 €11 357 €6 033 €8 076 €---
1019 822 €11 077 €5 753 €8 744 €---
1120 218 €10 788 €5 464 €9 430 €---
1220 623 €10 490 €5 166 €10 133 €---
1321 035 €10 181 €4 857 €10 854 €---
1421 456 €9 862 €4 538 €11 593 €---
1521 885 €9 533 €4 209 €12 352 €---
1622 323 €9 193 €3 869 €13 130 €---
1722 769 €8 841 €3 517 €13 928 €---
1823 224 €8 478 €3 154 €14 746 €---
1923 689 €8 103 €2 779 €15 586 €---
2024 163 €7 716 €2 391 €16 447 €---
2124 646 €7 315 €1 991 €17 331 €---
2225 139 €6 902 €1 577 €18 237 €---
2325 642 €6 474 €1 150 €19 167 €---
2426 154 €6 033 €709 €20 122 €---
2526 677 €5 577 €253 €21 101 €---
TOTAL531 253 €280 437 €114 734 €250 816 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 250 816 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 586 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 483 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 483 €-6 420 €+9 903 €
2+3 483 €0 €+3 483 €
3+3 483 €+97 €+3 386 €
4+3 483 €+1 492 €+1 991 €
5+3 483 €+1 669 €+1 814 €
6+3 483 €+1 850 €+1 633 €
7+3 483 €+2 036 €+1 447 €
8+3 483 €+2 227 €+1 256 €
9+3 483 €+2 423 €+1 060 €
10+3 483 €+2 623 €+860 €
11+3 483 €+2 829 €+654 €
12+3 483 €+3 040 €+443 €
13+3 483 €+3 256 €+227 €
14+3 483 €+3 478 €+5 €
15+3 483 €+3 706 €-223 €
16+3 483 €+3 939 €-456 €
17+3 483 €+4 178 €-695 €
18+3 483 €+4 424 €-941 €
19+3 483 €+4 676 €-1 193 €
20+3 483 €+4 934 €-1 451 €
21+3 483 €+5 199 €-1 716 €
22+3 483 €+5 471 €-1 988 €
23+3 483 €+5 750 €-2 267 €
24+3 483 €+6 036 €-2 553 €
25+3 483 €+6 330 €-2 847 €
Total+87 075 €+75 245 €+11 830 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 164 jours
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