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Pavillon à vendre

VilleFerté-Loupière (89)
Surface143m²
Coût Total195 005€
Loyer Annuel12 376€
Rentabilité6.35%
Cashflow/mois-95€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 000 €
Surface : 143 m²
Prix au m² : 832,17 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Cave, Cheminée, 4 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Box de stationnement

10 km d'Aillant sur Tholon, Pavillon comprenant au rez-de-chaussée : entrée, séjour avec cheminée, couloir, 3 chambres, salle de bains et wc ; à l'étage : palier, une chambre, une pièce servant de grenier. Sous-sol total comprenant garage, cave, atelier, salle d'eau et chaufferie. Raccordé au tout à l'égout. Terrain clos de 950 m². Exclusivité

Ville : Ferté-Loupière
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89110
Coordonnées : 47.885752, 3.236911
Total : 195 005€
Prix d'acquisition : 119 000€
Travaux : 66 485€
Valeur du bien : 185 485€
Frais de notaire : 9 520€
Coût estimé : 9 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 143m²
Loyer prédit : 7.21€/m²/mois
Fourchette : 5.70€ - 9.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 1031€/mois
Loyer annuel estimé : 12376€/an
Fourchette totale : 816€ - 1304€/mois
Fourchette annuelle : 9789€ - 15646€/an
Rentabilité brute :6.35%
Fourchette de rentabilité :5.02% - 8.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :725,81 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :103 791 €
Prix d'achat :119 000 €
Décote à l'achat :+15 209€ (+14.7%)
Marge achat-revente :-91 214€ (-87.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :195 005€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :965,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :56,88€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 022,69€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :94 739,17€
Coût de l'assurance :17 062,94€
Taxe foncière : 1 237,56€/an
Soit par mois : 103,13€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 031,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 125,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-94,52€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 238 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 143 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 143 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par des fenêtres double vitrage performantes
Quantité: 18 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur DPE, peut gagner 1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, plan de travail et équipements
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite une rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds de la salle à manger
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle à manger nécessite un rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique et mise à la terre
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie, remplacement des tuyauteries si nécessaire
Quantité: tuyauteries complètes
Raison: Assurer la conformité et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 485 €(465 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:10 010€
    Isolation toiture/combles: 143 m² × 70€/m² = 10010€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 600€ = 10800€, Main d'œuvre: 1200€
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 9000€ (incluant meubles, plan de travail, équipements et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité)
  • Chambres:7 200€
    Rénovation lourde chambres: 60 m² × 60€/m² = 3600€, Peinture 60 m²: 30€/m² × 60 = 1800€, Main d'œuvre: 1800€
  • Salon:975€
    Peinture salon: 15 m² × 65€/m² = 975€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle à manger:1 300€
    Peinture salle à manger: 20 m² × 65€/m² = 1300€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:2 000€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 2000€ = 2000€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 installation complète × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ferté-Loupière (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 35 010€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 031 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 376 €/an
Calcul : 1 031 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 546 €/an
Base de calcul : Emprunt de 195 005 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 683 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 238 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 485 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 74 951 €
Revenus locatifs : +12 376 €
Charges déductibles : -74 951 €
Résultat foncier Année 1 : -62 575 €(Déficit de 62 575 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 175 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 466 €/an
Revenus locatifs : +12 376 €
Charges déductibles : -8 466 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 910 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41175.34 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 350 €(65% de 119 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 813 €/an
Calcul : 77 350 € × 3,636% = 2 813 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 376 €74 957 €6 552 €-62 582 €21 400 €41 182 €41 182 €
212 623 €8 298 €6 378 €4 325 €--36 857 €
312 876 €8 118 €6 198 €4 757 €--32 099 €
413 133 €7 932 €6 012 €5 201 €--26 898 €
513 396 €7 739 €5 819 €5 656 €--21 242 €
613 664 €7 540 €5 620 €6 123 €--15 119 €
713 937 €7 334 €5 414 €6 603 €--8 516 €
814 216 €7 121 €5 201 €7 095 €--1 421 €
914 500 €6 900 €4 980 €7 600 €---
1014 790 €6 672 €4 752 €8 118 €---
1115 086 €6 436 €4 516 €8 650 €---
1215 387 €6 191 €4 271 €9 196 €---
1315 695 €5 939 €4 019 €9 757 €---
1416 009 €5 677 €3 757 €10 332 €---
1516 329 €5 407 €3 487 €10 923 €---
1616 656 €5 127 €3 207 €11 529 €---
1716 989 €4 837 €2 917 €12 152 €---
1817 329 €4 538 €2 618 €12 791 €---
1917 675 €4 228 €2 308 €13 447 €---
2018 029 €3 907 €1 987 €14 122 €---
2118 389 €3 576 €1 656 €14 814 €---
2218 757 €3 233 €1 313 €15 525 €---
2319 132 €2 878 €958 €16 255 €---
2419 515 €2 511 €591 €17 004 €---
2519 905 €2 131 €211 €17 775 €---
TOTAL396 394 €209 226 €94 739 €187 168 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 187 168 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 376 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 599 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 599 €-6 420 €+9 019 €
2+2 599 €0 €+2 599 €
3+2 599 €0 €+2 599 €
4+2 599 €0 €+2 599 €
5+2 599 €0 €+2 599 €
6+2 599 €0 €+2 599 €
7+2 599 €0 €+2 599 €
8+2 599 €0 €+2 599 €
9+2 599 €+1 854 €+745 €
10+2 599 €+2 435 €+164 €
11+2 599 €+2 595 €+4 €
12+2 599 €+2 759 €-160 €
13+2 599 €+2 927 €-328 €
14+2 599 €+3 100 €-501 €
15+2 599 €+3 277 €-678 €
16+2 599 €+3 459 €-860 €
17+2 599 €+3 646 €-1 047 €
18+2 599 €+3 837 €-1 238 €
19+2 599 €+4 034 €-1 435 €
20+2 599 €+4 236 €-1 637 €
21+2 599 €+4 444 €-1 845 €
22+2 599 €+4 657 €-2 058 €
23+2 599 €+4 876 €-2 277 €
24+2 599 €+5 101 €-2 502 €
25+2 599 €+5 332 €-2 733 €
Total+64 975 €+56 150 €+8 825 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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