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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleEntraigues-sur-la-Sorgue (84)
Surface56m²
Coût Total102 390€
Loyer Annuel7 351€
Rentabilité7.18%
Cashflow/mois-5€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 91 000 €
Surface : 56 m²
Prix au m² : 1 625 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 57 m², 3 pièces

Ref:3394. ENTRAIGUES SUR LA SORGUE. EXCLUSIVITE. Très bel appartement de type T3 de 56.7 m² au rdc d'une résidence avec cave de type cabanon indépendant. Il se compose dune cuisine/aménagée/séjour/salon de 30.30 m², 2 chambres, s d'eau, Wc indépendant et cave type cabanon de 5 m². DPE: D. Prix: 91 000 € Hai. Vendu loué: 550 € mensuel jusqu'au 31/07/2026. Ideal ,investisseur ou premier achat. Copropriété de 40 lots - dont 40 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 240.00 euros.

Ville : Entraigues-sur-la-Sorgue
Département : Vaucluse
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 84320
Coordonnées : 43.990752, 4.939734
Total : 102 390€
Prix d'acquisition : 91 000€
Travaux : 4 110€
Valeur du bien : 95 110€
Frais de notaire : 7 280€
Coût estimé : 7 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 56m²
Loyer prédit : 10.94€/m²/mois
Fourchette : 9.18€ - 13.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 613€/mois
Loyer annuel estimé : 7351€/an
Fourchette totale : 514€ - 730€/mois
Fourchette annuelle : 6171€ - 8757€/an
Rentabilité brute :7.18%
Fourchette de rentabilité :6.03% - 8.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 800 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :100 800 €
Prix d'achat :91 000 €
Décote à l'achat :-9 800€ (-9.7%)
Marge achat-revente :-1 590€ (-1.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :102 390€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :507,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :29,01€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 536,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 744,07€
Coût de l'assurance :8 703,15€
Taxe foncière : 735,14€/an
Soit par mois : 61,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 20,00€/mois
Soit par an : 240,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 612,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 617,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-4,77€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture si nécessaire.
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état, léger rafraîchissement possible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la robinetterie et peinture si nécessaire.
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec quelques signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement de la peinture et éventuellement remplacement de la robinetterie.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture si nécessaire.
Quantité: 45 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état, léger rafraîchissement possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 110 €(73 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine - Peinture:360€
    Peinture cuisine: 12 m² × 30€/m² = 360€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:840€
    Remplacement robinetterie: 1 unité × 120€ = 120€, Peinture salle de bain: 5 m² × 40€/m² = 200€, Main d'œuvre: 200€ = 520€
  • Chambres - Revêtement sol:1 560€
    Peinture chambres: 24 m² × 30€/m² = 720€, Main d'œuvre: 120€ = 840€
  • Salon - Peinture:1 350€
    Peinture salon: 45 m² × 30€/m² = 1350€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Entraigues-sur-la-Sorgue (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 613 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 351 €/an
Calcul : 613 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 437 €/an
Base de calcul : Emprunt de 102 390 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 348 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 735 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 240 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 110 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 8 870 €
Revenus locatifs : +7 351 €
Charges déductibles : -8 870 €
Résultat foncier Année 1 : -1 519 €(Déficit de 1 519 €)
Imputable sur revenu global : 1 519 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 760 €/an
Revenus locatifs : +7 351 €
Charges déductibles : -4 760 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 591 €/an
Prix d'achat du bien : 91 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 150 €(65% de 91 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 151 €/an
Calcul : 59 150 € × 3,636% = 2 151 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 351 €8 874 €3 440 €-1 522 €1 522 €--
27 498 €4 672 €3 349 €2 826 €---
37 648 €4 578 €3 254 €3 071 €---
47 801 €4 480 €3 157 €3 321 €---
57 957 €4 379 €3 056 €3 579 €---
68 117 €4 274 €2 951 €3 842 €---
78 279 €4 166 €2 843 €4 113 €---
88 444 €4 054 €2 731 €4 391 €---
98 613 €3 938 €2 615 €4 675 €---
108 786 €3 818 €2 495 €4 967 €---
118 961 €3 694 €2 371 €5 267 €---
129 141 €3 566 €2 243 €5 575 €---
139 323 €3 433 €2 110 €5 890 €---
149 510 €3 296 €1 973 €6 214 €---
159 700 €3 154 €1 831 €6 546 €---
169 894 €3 007 €1 684 €6 887 €---
1710 092 €2 855 €1 532 €7 237 €---
1810 294 €2 698 €1 374 €7 596 €---
1910 500 €2 535 €1 212 €7 965 €---
2010 710 €2 367 €1 043 €8 343 €---
2110 924 €2 193 €869 €8 731 €---
2211 142 €2 012 €689 €9 130 €---
2311 365 €1 826 €503 €9 539 €---
2411 592 €1 633 €310 €9 959 €---
2511 824 €1 434 €111 €10 390 €---
TOTAL235 469 €86 936 €49 744 €148 533 €1 522 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 457 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 148 533 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 351 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 544 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 544 €-457 €+2 001 €
2+1 544 €+848 €+696 €
3+1 544 €+921 €+623 €
4+1 544 €+996 €+548 €
5+1 544 €+1 074 €+470 €
6+1 544 €+1 153 €+391 €
7+1 544 €+1 234 €+310 €
8+1 544 €+1 317 €+227 €
9+1 544 €+1 403 €+141 €
10+1 544 €+1 490 €+54 €
11+1 544 €+1 580 €-36 €
12+1 544 €+1 672 €-128 €
13+1 544 €+1 767 €-223 €
14+1 544 €+1 864 €-320 €
15+1 544 €+1 964 €-420 €
16+1 544 €+2 066 €-522 €
17+1 544 €+2 171 €-627 €
18+1 544 €+2 279 €-735 €
19+1 544 €+2 389 €-845 €
20+1 544 €+2 503 €-959 €
21+1 544 €+2 619 €-1 075 €
22+1 544 €+2 739 €-1 195 €
23+1 544 €+2 862 €-1 318 €
24+1 544 €+2 988 €-1 444 €
25+1 544 €+3 117 €-1 573 €
Total+38 600 €+44 560 €+-5 960 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 166 jours
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