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Achat maison

Bien expiré
VilleMacqueville (17)
Surface145m²
Coût Total187 290€
Loyer Annuel12 675€
Rentabilité6.77%
Cashflow/mois-30€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 96 750 €
Surface : 145 m²
Prix au m² : 667,24 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 145 m², 6 Pièces, 4 Chambres, 2 Salles de bain, 2 Salles d'eau, Rangements, Une entrée, Terrain de 2118 m²

Immobilier.notaires® et l'office notarial ETEVENARD et associé, SELARL vous proposent : Maison de ville / village à vendre - MACQUEVILLE (17490)

Maison comprenant : une entrée avec placard et point d'eau 15.50 m², un salon 32.50 m², une cuisine 19.50 m², un cellier 8.50 m², un couloir 7.50 m², deux chambres (11.30 m² + 11.45 m²), une pièce 7.30 m², deux salles d'eau (5.76 m²+ 5.10 m²) WC. A l'étage : un palier 8.15 m², deux chambres (12.40 m² +13 m), quatre pièces ( 9 m² + 9 m² + 6.70 m² + 10 m² + 18 m²). Chauffage au fioul, ouvertures bois simple vitrage, assainissement non conforme. Puits. Grange avec préau 200 m², garage 65 m², petits toits (26 m² + 41 m²), un hangar 180 m².

Visites : Sur rendez-vous. Contact :

Annonce de l'étude ETEVENARD et associé, SELARL - Notaires à Matha - N° SIRET : 30053676000063

Immobilier.notaires® : Evaluer, acheter & vendre avec les notaires partout en France. 12 000 notaires, experts et négociateurs vous accompagnent dans vos projets immobiliers en toute confiance.

Ville : Macqueville
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17490
Coordonnées : 45.802410, -0.212620
Total : 187 290€
Prix d'acquisition : 96 750€
Travaux : 82 800€
Valeur du bien : 179 550€
Frais de notaire : 7 740€
Coût estimé : 7 740€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 145m²
Loyer prédit : 7.28€/m²/mois
Fourchette : 5.73€ - 9.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 1056€/mois
Loyer annuel estimé : 12675€/an
Fourchette totale : 830€ - 1343€/mois
Fourchette annuelle : 9966€ - 16119€/an
Rentabilité brute :6.77%
Fourchette de rentabilité :5.32% - 8.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :187 290€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :925,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :54,63€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 980,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :90 392,29€
Coût de l'assurance :16 387,88€
Taxe foncière : 1 267,45€/an
Soit par mois : 105,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 056,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 085,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-29,65€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul actuel
Quantité: 1 système pour 145 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour améliorer le score énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres bois simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique, amélioration de l'isolation
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 système pour 145 m²
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 145 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 6 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager, carrelage, réfection plomberie et électricité
Quantité: 19.5 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec meubles anciens et électroménager obsolète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des 4 chambres : revêtement de sol, peinture, réfection électricité
Quantité: 4 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 1/5 visible sur photos - chambres en très mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, rafraîchissement des décorations
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement
AssainissementOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'assainissement non conforme
Quantité: 1 système
Raison: Assainissement non conforme - nécessité légale

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :82 800 €(571 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant 3000€ de main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1050€ = 10500€ (incluant 2000€ de main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant 700€ de main d'œuvre)
  • Isolation:5 800€
    Isolation combles: 145 m² × 40€ = 5800€ (incluant 1000€ de main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€ = 12000€ (incluant 2000€ de main d'œuvre)
  • Cuisine:19 500€
    Rénovation complète cuisine: 19.5 m² × 1000€ = 19500€ (incluant 2500€ de main d'œuvre)
  • Chambres:12 000€
    Rénovation complète des 4 chambres: 50 m² × 240€ = 12000€ (incluant 2000€ de main d'œuvre)
  • Salon:2 000€
    Peinture salon: 25 m² × 80€ = 2000€ (incluant 500€ de main d'œuvre)
  • Assainissement:6 000€
    Mise aux normes assainissement: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant 1000€ de main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Macqueville (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 31 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude, Isolation
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 056 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 675 €/an
Calcul : 1 056 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 250 €/an
Base de calcul : Emprunt de 187 290 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 656 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 267 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 82 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 90 973 €
Revenus locatifs : +12 675 €
Charges déductibles : -90 973 €
Résultat foncier Année 1 : -78 298 €(Déficit de 78 298 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 56 898 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 173 €/an
Revenus locatifs : +12 675 €
Charges déductibles : -8 173 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 502 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 56898.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 96 750 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 62 888 €(65% de 96 750 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 287 €/an
Calcul : 62 888 € × 3,636% = 2 287 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 675 €90 979 €6 256 €-78 304 €21 400 €56 904 €56 904 €
212 928 €8 012 €6 089 €4 916 €--51 988 €
313 187 €7 840 €5 917 €5 347 €--46 642 €
413 450 €7 662 €5 739 €5 789 €--40 853 €
513 719 €7 477 €5 554 €6 242 €--34 611 €
613 994 €7 287 €5 364 €6 707 €--27 904 €
714 274 €7 090 €5 167 €7 184 €--20 720 €
814 559 €6 886 €4 963 €7 673 €--13 047 €
914 850 €6 675 €4 752 €8 175 €--4 871 €
1015 147 €6 457 €4 534 €8 691 €---
1115 450 €6 231 €4 308 €9 219 €---
1215 759 €5 997 €4 074 €9 762 €---
1316 074 €5 756 €3 833 €10 318 €---
1416 396 €5 506 €3 583 €10 889 €---
1516 724 €5 248 €3 325 €11 476 €---
1617 058 €4 981 €3 058 €12 077 €---
1717 399 €4 705 €2 782 €12 695 €---
1817 747 €4 419 €2 496 €13 329 €---
1918 102 €4 123 €2 200 €13 979 €---
2018 464 €3 817 €1 894 €14 647 €---
2118 834 €3 501 €1 578 €15 333 €---
2219 210 €3 174 €1 251 €16 036 €---
2319 595 €2 836 €913 €16 759 €---
2419 986 €2 486 €563 €17 501 €---
2520 386 €2 124 €201 €18 262 €---
TOTAL405 968 €221 266 €90 392 €184 702 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 184 702 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 675 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 662 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 662 €-6 420 €+9 082 €
2+2 662 €0 €+2 662 €
3+2 662 €0 €+2 662 €
4+2 662 €0 €+2 662 €
5+2 662 €0 €+2 662 €
6+2 662 €0 €+2 662 €
7+2 662 €0 €+2 662 €
8+2 662 €0 €+2 662 €
9+2 662 €0 €+2 662 €
10+2 662 €+1 146 €+1 516 €
11+2 662 €+2 766 €-104 €
12+2 662 €+2 929 €-267 €
13+2 662 €+3 095 €-433 €
14+2 662 €+3 267 €-605 €
15+2 662 €+3 443 €-781 €
16+2 662 €+3 623 €-961 €
17+2 662 €+3 808 €-1 146 €
18+2 662 €+3 999 €-1 337 €
19+2 662 €+4 194 €-1 532 €
20+2 662 €+4 394 €-1 732 €
21+2 662 €+4 600 €-1 938 €
22+2 662 €+4 811 €-2 149 €
23+2 662 €+5 028 €-2 366 €
24+2 662 €+5 250 €-2 588 €
25+2 662 €+5 479 €-2 817 €
Total+66 550 €+55 411 €+11 139 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 136 jours
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