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vente - appartement

VilleNeauphle-le-Château (78)
Surface97.18m²
Coût Total275 500€
Loyer Annuel18 717€
Rentabilité6.79%
Cashflow/mois-22€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 220 000 €
Surface : 97.18 m²
Prix au m² : 2 263,84 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Balcon, Cave, Interphone, Parking, Petit prix

Appartement au dernier étage d'une résidence sécurisée. A proximité de tous commerces, écoles et transports, cet appartement de 97 m2 vous accueille avec son entrée, sa cuisine équipée, son séjour double avec terrasse exposée Ouest, 4 chambres, salle de bains, dressings, buanderie, de nombreux placards et WC indépendant. Deux places de stationnement privatives et une cave complètent ce bien. Vue imprenable sur la campagne, un bien cocooning à la campagne avec toutes les commoditées d'un centre-village !

  • Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -
Ville : Neauphle-le-Château
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78640
Coordonnées : 48.816051, 1.905075
Total : 275 500€
Prix d'acquisition : 220 000€
Travaux : 37 900€
Valeur du bien : 257 900€
Frais de notaire : 17 600€
Coût estimé : 17 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 97.18m²
Loyer prédit : 16.05€/m²/mois
Fourchette : 13.37€ - 19.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 1560€/mois
Loyer annuel estimé : 18717€/an
Fourchette totale : 1299€ - 1873€/mois
Fourchette annuelle : 15588€ - 22472€/an
Rentabilité brute :6.79%
Fourchette de rentabilité :5.66% - 8.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 333,33 €/m²
Basé sur :51 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :323 933 €
Prix d'achat :220 000 €
Décote à l'achat :-103 933€ (-32.1%)
Marge achat-revente :48 433€ (14.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :275 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 357,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :68,88€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 426,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :131 646,29€
Coût de l'assurance :20 662,50€
Taxe foncière : 1 871,65€/an
Soit par mois : 155,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 559,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 582,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-22,29€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 97 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitent rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitent rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petites réparations dans la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 900 €(390 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:10 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 800€ = 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 40 m² × 60€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 40 m² × 60€/m² = 2400€
  • Cuisine - Rafraîchissement:2 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 1500€ = 1500€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Neauphle-le-Château (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 560 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 717 €/an
Calcul : 1 560 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 111 €/an
Base de calcul : Emprunt de 275 500 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 827 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 872 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 709 €
Revenus locatifs : +18 717 €
Charges déductibles : -49 709 €
Résultat foncier Année 1 : -30 993 €(Déficit de 30 993 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 593 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 809 €/an
Revenus locatifs : +18 717 €
Charges déductibles : -11 809 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 907 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9592.68 € reporté.
Prix d'achat du bien : 220 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 143 000 €(65% de 220 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 200 €/an
Calcul : 143 000 € × 3,636% = 5 200 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 717 €49 718 €9 120 €-31 002 €21 400 €9 602 €9 602 €
219 091 €11 574 €8 876 €7 517 €--2 085 €
319 473 €11 322 €8 624 €8 150 €---
419 862 €11 062 €8 363 €8 801 €---
520 259 €10 792 €8 094 €9 467 €---
620 665 €10 513 €7 815 €10 151 €---
721 078 €10 225 €7 527 €10 853 €---
821 499 €9 927 €7 229 €11 572 €---
921 929 €9 619 €6 921 €12 310 €---
1022 368 €9 301 €6 602 €13 067 €---
1122 815 €8 971 €6 273 €13 844 €---
1223 272 €8 630 €5 932 €14 641 €---
1323 737 €8 278 €5 580 €15 459 €---
1424 212 €7 914 €5 216 €16 298 €---
1524 696 €7 537 €4 839 €17 159 €---
1625 190 €7 148 €4 450 €18 042 €---
1725 694 €6 745 €4 047 €18 948 €---
1826 208 €6 329 €3 631 €19 879 €---
1926 732 €5 899 €3 200 €20 833 €---
2027 266 €5 453 €2 755 €21 813 €---
2127 812 €4 993 €2 295 €22 819 €---
2228 368 €4 517 €1 819 €23 851 €---
2328 935 €4 025 €1 327 €24 910 €---
2429 514 €3 516 €818 €25 998 €---
2530 104 €2 990 €292 €27 114 €---
TOTAL599 496 €237 000 €131 646 €362 496 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 362 496 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 717 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 930 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 930 €-6 420 €+10 350 €
2+3 930 €0 €+3 930 €
3+3 930 €+1 820 €+2 110 €
4+3 930 €+2 640 €+1 290 €
5+3 930 €+2 840 €+1 090 €
6+3 930 €+3 045 €+885 €
7+3 930 €+3 256 €+674 €
8+3 930 €+3 472 €+458 €
9+3 930 €+3 693 €+237 €
10+3 930 €+3 920 €+10 €
11+3 930 €+4 153 €-223 €
12+3 930 €+4 392 €-462 €
13+3 930 €+4 638 €-708 €
14+3 930 €+4 889 €-959 €
15+3 930 €+5 148 €-1 218 €
16+3 930 €+5 413 €-1 483 €
17+3 930 €+5 685 €-1 755 €
18+3 930 €+5 964 €-2 034 €
19+3 930 €+6 250 €-2 320 €
20+3 930 €+6 544 €-2 614 €
21+3 930 €+6 846 €-2 916 €
22+3 930 €+7 155 €-3 225 €
23+3 930 €+7 473 €-3 543 €
24+3 930 €+7 799 €-3 869 €
25+3 930 €+8 134 €-4 204 €
Total+98 250 €+108 749 €+-10 499 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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