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Maison - 10 pièce(s) - 250 m²

VilleAngoulême (16)
Surface250
Coût Total318 300
Loyer Annuel26 963
Rentabilité8.47%
Cashflow/mois+439
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 275 000 €
Surface : 250 m²
Prix au m² : 1 100 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 10
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Ancienne grange entièrement rénovée de 250m2, lumineuse, avec un grand garage double et une grange d'environ 60m² encore à rénover.

Le jardin est entièrement clos avec deux portillons dont un neuf, électrique, ainsi qu'un portail électrique, neuf également et visiophone. Jardin supplémentaire, attenant à la maison avec poulailler. Pour une parcelle totale de 1500 m²

La maison se compose comme suit, au rez-de-chaussée:

  • Une vraie entrée avec des wc séparés et un espace de rangement d'environ 10m²

  • Une très grande cuisine dinatoire d'environ 30m², entièrement équipée

  • un cellier/buanderie avec local technique de la maison et rangements

  • Une grande pièce de vie d'environ 100m²

À l'étage:

  • une belle mezzanine, lumineuse avec coin salon et deux espaces bureaux

  • 4 chambres de belle dimension, dont une avec dressing et deux avec placards intégrés

  • un coin salon/TV

  • une salle de bain avec baignoire, douche et évier double vasque

  • w.c séparés

Les plus de la maison:

  • grandes baies vitrées

  • double vitrage partout

  • couverture entièrement neuve sur la partie habitation, la grange et le garage avec installation de 3 velux dans la grange

  • chaudière aux pellets

  • poêle à bois

  • Terrain piscinable

  • DPE B

  • T.F: 1400 euros

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : https://www.georisques.gouv.fr

Ville : Angoulême
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16000
Coordonnées : 45.646560, 0.148100
Total : 318 300
Prix d'acquisition : 275 000
Travaux : 21 300
Valeur du bien : 296 300
Frais de notaire : 22 000
Coût estimé : 22 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 250
Loyer prédit : 8.99€/m²/mois
Fourchette : 7.13€ - 11.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 2247€/mois
Loyer annuel estimé : 26963€/an
Fourchette totale : 1782€ - 2833€/mois
Fourchette annuelle : 21389€ - 33990€/an
Rentabilité brute :8.47%
Fourchette de rentabilité :6.72% - 10.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 724,17 €/m²
Basé sur :144 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :431 041
Prix d'achat :275 000
Décote à l'achat :-156 041 (-36.2%)
Marge achat-revente :112 741€ (26.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :318 300
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 598,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :92,84€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 691,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :161 283,20
Coût de l'assurance :27 851,25
Taxe foncière : 1 400,00€/an
Soit par mois : 116,67€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 2 246,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 808,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :438,80€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Consommation : 89 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, douche, lavabo et WC, carrelage des murs et du sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain sans photo, état moyen à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres sans photo, état moyen à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres sans photo, état moyen à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres
Raison: État 4/5 - Chambres sans photo, mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 300(85 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:10 500
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10500€ = 10500€ (incluant baignoire, douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 400
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Électricité:4 800
    Mise aux normes électricité: 60 m² × 80€/m² = 4800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Angoulême (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

BB(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 247 €/mois
Revenus locatifs annuels : 26 963 €/an
Calcul : 2 247 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 096 €/an
Base de calcul : Emprunt de 318 300 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 114 €/an
Calcul : 93 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 400 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 300
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 910
Revenus locatifs : +26 963
Charges déductibles : -34 910
Résultat foncier Année 1 : -7 947(Déficit de 7 947 €)
Imputable sur revenu global : 7 947
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 610 €/an
Revenus locatifs : +26 963
Charges déductibles : -13 610
Résultat foncier Années 2+ : 13 353 €/an
Prix d'achat du bien : 275 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 178 750(65% de 275 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 500 €/an
Calcul : 178 750 € × 3,636% = 6 500
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
126 96334 92011 106-7 9577 957 €--
227 50213 33010 81614 172---
328 05213 03010 51615 022---
428 61312 71910 20515 894---
529 18612 3979 88316 788---
629 76912 0649 54917 706---
730 36511 7189 20418 647---
830 97211 3608 84619 612---
931 59110 9898 47520 602---
1032 22310 6058 09121 618---
1132 86810 2077 69322 661---
1233 5259 7957 28123 730---
1334 1969 3686 85324 828---
1434 8798 9256 41125 954---
1535 5778 4675 95327 110---
1636 2897 9925 47828 296---
1737 0147 5014 98729 514---
1837 7556 9914 47730 763---
1938 5106 4643 95032 046---
2039 2805 9173 40333 363---
2140 0665 3512 83734 715---
2240 8674 7652 25036 102---
2341 6844 1571 64337 527---
2442 5183 5281 01438 990---
2543 3682 87636240 492---
TOTAL863 631245 434161 283618 1967 957Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 387
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 618 196
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 26 963 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 662 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 662-2 387+8 049
2+5 662+4 252+1 410
3+5 662+4 507+1 155
4+5 662+4 768+894
5+5 662+5 037+625
6+5 662+5 312+350
7+5 662+5 594+68
8+5 662+5 884-222
9+5 662+6 181-519
10+5 662+6 486-824
11+5 662+6 798-1 136
12+5 662+7 119-1 457
13+5 662+7 448-1 786
14+5 662+7 786-2 124
15+5 662+8 133-2 471
16+5 662+8 489-2 827
17+5 662+8 854-3 192
18+5 662+9 229-3 567
19+5 662+9 614-3 952
20+5 662+10 009-4 347
21+5 662+10 414-4 752
22+5 662+10 831-5 169
23+5 662+11 258-5 596
24+5 662+11 697-6 035
25+5 662+12 148-6 486
Total+141 550+185 459+-43 909
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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