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Appartement 3 pièces 57 m²

Bien expiré
VillePérigueux (24)
Surface57m²
Coût Total127 820€
Loyer Annuel6 395€
Rentabilité5.00%
Cashflow/mois-191€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 68 000 €
Surface : 57 m²
Prix au m² : 1 192,98 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 57 m²

Nouveauté dans le cetre ville de Périgueux, au sein d'une petite copropriété, au 2ème et dernier étage d'un bel immeuble en pierre entièrement réhabilité en 2006. Appartement type 3 de 56.53m2 comprenant une entrée sur séjour, une cuisine séparée, 2 chambres, une salle de bains, toilettes séparés. Des travaux de rafraichissments sont à prévoir, les menuiseries sont à remplacer. Prix de vente 68 000EUR HAI ( dont 6000EUR honoraires charge acquéreur)

Surface : 57 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 6

Consommation énergie primaire : 166 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 934 € et 1 264 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Périgueux
Département : Dordogne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 24000
Coordonnées : 45.185722, 0.724029
Total : 127 820€
Prix d'acquisition : 68 000€
Travaux : 54 380€
Valeur du bien : 122 380€
Frais de notaire : 5 440€
Coût estimé : 5 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 57m²
Loyer prédit : 9.35€/m²/mois
Fourchette : 7.40€ - 11.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 533€/mois
Loyer annuel estimé : 6395€/an
Fourchette totale : 422€ - 673€/mois
Fourchette annuelle : 5061€ - 8080€/an
Rentabilité brute :5.00%
Fourchette de rentabilité :3.96% - 6.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :127 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :633,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :37,28€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 670,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 098,72€
Coût de l'assurance :11 184,25€
Taxe foncière : 639,49€/an
Soit par mois : 53,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 532,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 723,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-190,72€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant adapté à l'appartement
Quantité: 1 système pour 57 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Remplacement nécessaire pour améliorer l'isolation
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique de l'eau chaude
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et mise aux normes de la plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant des rénovations
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement souhaitable
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 17 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 380 €(954 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (inclut main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:680€
    Peinture murs et plafonds: 17 m² × 40€/m² = 680€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Périgueux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 533 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 395 €/an
Calcul : 533 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 291 €/an
Base de calcul : Emprunt de 127 820 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 447 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 639 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 380 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 757 €
Revenus locatifs : +6 395 €
Charges déductibles : -59 757 €
Résultat foncier Année 1 : -53 363 €(Déficit de 53 363 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 963 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 377 €/an
Revenus locatifs : +6 395 €
Charges déductibles : -5 377 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 017 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31962.55 € reporté.
Prix d'achat du bien : 68 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 200 €(65% de 68 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 607 €/an
Calcul : 44 200 € × 3,636% = 1 607 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 395 €59 762 €4 295 €-53 367 €21 400 €31 967 €31 967 €
26 523 €5 268 €4 181 €1 255 €--30 711 €
36 653 €5 150 €4 063 €1 504 €--29 208 €
46 786 €5 028 €3 941 €1 759 €--27 449 €
56 922 €4 901 €3 814 €2 021 €--25 428 €
67 061 €4 771 €3 684 €2 290 €--23 138 €
77 202 €4 636 €3 549 €2 566 €--20 572 €
87 346 €4 496 €3 409 €2 850 €--17 722 €
97 493 €4 351 €3 264 €3 142 €--14 580 €
107 643 €4 201 €3 115 €3 441 €--11 139 €
117 795 €4 047 €2 960 €3 749 €--7 391 €
127 951 €3 887 €2 800 €4 065 €---
138 110 €3 721 €2 634 €4 389 €---
148 273 €3 550 €2 463 €4 723 €---
158 438 €3 372 €2 285 €5 066 €---
168 607 €3 189 €2 102 €5 418 €---
178 779 €2 999 €1 912 €5 780 €---
188 954 €2 803 €1 716 €6 152 €---
199 134 €2 600 €1 513 €6 534 €---
209 316 €2 389 €1 303 €6 927 €---
219 503 €2 172 €1 085 €7 330 €---
229 693 €1 947 €860 €7 745 €---
239 886 €1 715 €628 €8 172 €---
2410 084 €1 474 €387 €8 610 €---
2510 286 €1 225 €138 €9 061 €---
TOTAL204 832 €143 650 €62 099 €61 181 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 61 181 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 395 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 343 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 343 €-6 420 €+7 763 €
2+1 343 €0 €+1 343 €
3+1 343 €0 €+1 343 €
4+1 343 €0 €+1 343 €
5+1 343 €0 €+1 343 €
6+1 343 €0 €+1 343 €
7+1 343 €0 €+1 343 €
8+1 343 €0 €+1 343 €
9+1 343 €0 €+1 343 €
10+1 343 €0 €+1 343 €
11+1 343 €0 €+1 343 €
12+1 343 €+1 219 €+124 €
13+1 343 €+1 317 €+26 €
14+1 343 €+1 417 €-74 €
15+1 343 €+1 520 €-177 €
16+1 343 €+1 625 €-282 €
17+1 343 €+1 734 €-391 €
18+1 343 €+1 846 €-503 €
19+1 343 €+1 960 €-617 €
20+1 343 €+2 078 €-735 €
21+1 343 €+2 199 €-856 €
22+1 343 €+2 324 €-981 €
23+1 343 €+2 452 €-1 109 €
24+1 343 €+2 583 €-1 240 €
25+1 343 €+2 718 €-1 375 €
Total+33 575 €+20 572 €+13 003 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 95 jours
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