Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Immeuble - 4 pièce(s) - 266 m²

VilleCHATEAU CHINON VILLE (58)
Surface266
Coût Total218 816
Loyer Annuel19 247
Rentabilité8.80%
Cashflow/mois+284
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 137 200 €
Surface : 266 m²
Prix au m² : 515,79 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

iad France - Dragan Kocanovic () vous propose : Immeuble de caractère élevé sur deux étages situé au pied de l'église Château Chinon (58). Il est composé de trois studios de 30 m² environ chacun, tous situés au rez de chaussée. Au 1er étage, deux appartements. Le premier, un T3 d'environ 88 m² environ et un T2 d'environ 48 m² environ. A noté que dans la pièce principale de ce dernier, le plafond est en partie effondré, dû à une infiltration d'eau dans le grenier (Toiture en mauvais état). Aucun mode de chauffage apparent.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur.Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE NS indice et classe CLIMAT NS indice . Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M. Dragan Kocanovic EI (ID 79532), mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de CHALON-SUR-SAONE sous le numéro 918496365, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS. Le présent bien est commercialisé dans le cadre d'une délégation de mandat. Retrouvez tous nos biens sur notre site internet. www.iadfrance.fr

Descriptif :

  • Surface habitable : 266
  • Nbre. de chambres : 3
  • Nb. de pièces : 4
Ville : CHATEAU CHINON VILLE
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58120
Coordonnées : 47.068579, 3.934514
Total : 218 816
Prix d'acquisition : 137 200
Travaux : 70 640
Valeur du bien : 207 840
Frais de notaire : 10 976
Coût estimé : 10 976
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 266
Loyer prédit : 6.03€/m²/mois
Fourchette : 4.62€ - 7.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 1604€/mois
Loyer annuel estimé : 19247€/an
Fourchette totale : 1230€ - 2092€/mois
Fourchette annuelle : 14756€ - 25107€/an
Rentabilité brute :8.80%
Fourchette de rentabilité :6.74% - 11.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :657,89 €/m²
Basé sur :39 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :174 999
Prix d'achat :137 200
Décote à l'achat :-37 799 (-21.6%)
Marge achat-revente :-43 817€ (-25.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :218 816
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 095,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :63,82€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 159,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :109 817,34
Coût de l'assurance :19 146,40
Taxe foncière : 1 924,74€/an
Soit par mois : 160,40€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 603,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 319,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :284,29€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage adapté, tel qu'une pompe à chaleur air/eau ou une chaudière à gaz à condensation, pour remplacer le chauffage inexistant.
Quantité: 1 système pour 266 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: environ 26 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système d'eau chaude sanitaire non conforme.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec de la laine soufflée pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 266 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - cuisine nécessite rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitent rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: environ 39 m²
Raison: État 2.3/5 visible - salon nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :70 640(266 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:19 500
    Fenêtres double vitrage: 26 fenêtres × 750€/fenêtre = 19500€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité = 3000€, Main d'œuvre: incluse
  • Isolation:10 880
    Isolation combles: 266 m² × 40€/m² = 10640€, Main d'œuvre: 240€
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 12000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:2 700
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 540€
  • Salon:1 560
    Peinture salon: 39 m² × 40€/m² = 1560€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Château-Chinon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 46 380✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude, Isolation
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 604 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 247 €/an
Calcul : 1 604 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 563 €/an
Base de calcul : Emprunt de 218 816 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 766 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 925 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 70 640
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 80 893
Revenus locatifs : +19 247
Charges déductibles : -80 893
Résultat foncier Année 1 : -61 646(Déficit de 61 646 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 246
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 253 €/an
Revenus locatifs : +19 247
Charges déductibles : -10 253
Résultat foncier Années 2+ : 8 994 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40245.73 € reporté.
Prix d'achat du bien : 137 200
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 89 180(65% de 137 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 243 €/an
Calcul : 89 180 € × 3,636% = 3 243
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 24780 9007 570-61 65321 400 €40 253 €40 253 €
219 63210 0627 3719 570--30 682 €
320 0259 8577 16610 168--20 514 €
420 4259 6446 95310 782--9 733 €
520 8349 4246 73311 410---
621 2519 1966 50512 055---
721 6768 9596 26912 716---
822 1098 7156 02413 394---
922 5518 4625 77114 090---
1023 0028 1995 50914 803---
1123 4627 9285 23715 535---
1223 9327 6464 95616 285---
1324 4107 3554 66517 055---
1424 8997 0544 36317 845---
1525 3976 7414 05118 655---
1625 9046 4183 72719 487---
1726 4236 0833 39220 340---
1826 9515 7363 04521 215---
1927 4905 3772 68622 113---
2028 0405 0052 31423 035---
2128 6014 6191 92923 981---
2229 1734 2201 53024 952---
2329 7563 8071 11725 949---
2430 3513 37968926 972---
2530 9582 93624628 022---
TOTAL616 500247 722109 817368 77821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 368 778
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 247 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 042 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 042-6 420+10 462
2+4 0420+4 042
3+4 0420+4 042
4+4 0420+4 042
5+4 042+503+3 539
6+4 042+3 617+425
7+4 042+3 815+227
8+4 042+4 018+24
9+4 042+4 227-185
10+4 042+4 441-399
11+4 042+4 660-618
12+4 042+4 886-844
13+4 042+5 117-1 075
14+4 042+5 354-1 312
15+4 042+5 597-1 555
16+4 042+5 846-1 804
17+4 042+6 102-2 060
18+4 042+6 365-2 323
19+4 042+6 634-2 592
20+4 042+6 911-2 869
21+4 042+7 194-3 152
22+4 042+7 486-3 444
23+4 042+7 785-3 743
24+4 042+8 092-4 050
25+4 042+8 407-4 365
Total+101 050+110 633+-9 583
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →