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Maison 9 pièces 282 m²

Bien expiré
VilleRichelieu (37)
Surface282m²
Coût Total317 412€
Loyer Annuel23 179€
Rentabilité7.30%
Cashflow/mois+98€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 208 900 €
Surface : 282 m²
Prix au m² : 740,78 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 9
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Ref: 8424 - RICHELIEU Maison d'habitation proche du centre de 282m² comprenant cuisine, 2 salons, 5 chambres, bureau, salle de jeu, 3 salles de douches, salle de réception de 100m², chaufferie, WC. 2 garages, terrain, cour, le tout sur 2529m² clos et arborés. DPE : E. ERP:***. Honoraires Charges vendeur. Perdriault Anael [Coordonnées masquées] Référence annonce : 18424 Consommation énergétique : 216 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 66 CO2/m²/an Les honoraires sont à la charge du vendeur

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Richelieu
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37120
Coordonnées : 47.008390, 0.322419
Total : 317 412€
Prix d'acquisition : 208 900€
Travaux : 91 800€
Valeur du bien : 300 700€
Frais de notaire : 16 712€
Coût estimé : 16 712€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 282m²
Loyer prédit : 6.85€/m²/mois
Fourchette : 5.30€ - 8.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 1932€/mois
Loyer annuel estimé : 23179€/an
Fourchette totale : 1494€ - 2497€/mois
Fourchette annuelle : 17929€ - 29966€/an
Rentabilité brute :7.30%
Fourchette de rentabilité :5.65% - 9.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 189,28 €/m²
Basé sur :36 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :335 378 €
Prix d'achat :208 900 €
Décote à l'achat :-126 478€ (-37.7%)
Marge achat-revente :17 966€ (5.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :317 412€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 550,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :89,93€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 640,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :147 634,72€
Coût de l'assurance :26 980,02€
Taxe foncière : 2 317,88€/an
Soit par mois : 193,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 931,57€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 833,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :98,32€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 282 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 282 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 35 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, y compris nouveaux placards et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: 3 salles de bain
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sol nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les salons
Quantité: 2 salons (environ 55 m² total)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :91 800 €(326 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:28 200€
    Isolation toiture/combles: 282 m² × 100€/m² = 28200€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:21 000€
    Remplacement fenêtres: 35 fenêtres × 600€/fenêtre = 21000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation:12 000€
    Rénovation salle de bain: 3 salles × 4000€ = 12000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:6 000€
    Parquet flottant: 60 m² × 100€/m² = 6000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture chambres: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:2 200€
    Peinture salons: 55 m² × 40€/m² = 2200€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Richelieu (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 61 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 932 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 179 €/an
Calcul : 1 932 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 245 €/an
Base de calcul : Emprunt de 317 412 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 079 €/an
Calcul : 90 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 318 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 91 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 105 442 €
Revenus locatifs : +23 179 €
Charges déductibles : -105 442 €
Résultat foncier Année 1 : -82 263 €(Déficit de 82 263 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 60 863 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 642 €/an
Revenus locatifs : +23 179 €
Charges déductibles : -13 642 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 537 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 60863.19 € reporté.
Prix d'achat du bien : 208 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 135 785 €(65% de 208 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 938 €/an
Calcul : 135 785 € × 3,636% = 4 938 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 179 €105 452 €10 255 €-82 273 €21 400 €60 873 €60 873 €
223 642 €13 375 €9 978 €10 267 €--50 606 €
324 115 €13 089 €9 692 €11 026 €--39 579 €
424 598 €12 793 €9 396 €11 805 €--27 775 €
525 090 €12 487 €9 090 €12 602 €--15 173 €
625 591 €12 172 €8 775 €13 420 €--1 753 €
726 103 €11 845 €8 448 €14 258 €---
826 625 €11 508 €8 111 €15 117 €---
927 158 €11 160 €7 763 €15 998 €---
1027 701 €10 800 €7 403 €16 900 €---
1128 255 €10 429 €7 032 €17 826 €---
1228 820 €10 045 €6 648 €18 775 €---
1329 396 €9 648 €6 251 €19 749 €---
1429 984 €9 238 €5 841 €20 746 €---
1530 584 €8 814 €5 417 €21 770 €---
1631 196 €8 377 €4 979 €22 819 €---
1731 820 €7 924 €4 527 €23 895 €---
1832 456 €7 457 €4 060 €24 999 €---
1933 105 €6 974 €3 577 €26 131 €---
2033 767 €6 476 €3 079 €27 291 €---
2134 443 €5 960 €2 563 €28 482 €---
2235 131 €5 428 €2 031 €29 703 €---
2335 834 €4 878 €1 481 €30 956 €---
2436 551 €4 310 €913 €32 241 €---
2537 282 €3 722 €325 €33 559 €---
TOTAL742 425 €324 362 €147 635 €418 063 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 418 063 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 179 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 868 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 868 €-6 420 €+11 288 €
2+4 868 €0 €+4 868 €
3+4 868 €0 €+4 868 €
4+4 868 €0 €+4 868 €
5+4 868 €0 €+4 868 €
6+4 868 €0 €+4 868 €
7+4 868 €+3 751 €+1 117 €
8+4 868 €+4 535 €+333 €
9+4 868 €+4 799 €+69 €
10+4 868 €+5 070 €-202 €
11+4 868 €+5 348 €-480 €
12+4 868 €+5 633 €-765 €
13+4 868 €+5 925 €-1 057 €
14+4 868 €+6 224 €-1 356 €
15+4 868 €+6 531 €-1 663 €
16+4 868 €+6 846 €-1 978 €
17+4 868 €+7 169 €-2 301 €
18+4 868 €+7 500 €-2 632 €
19+4 868 €+7 839 €-2 971 €
20+4 868 €+8 187 €-3 319 €
21+4 868 €+8 545 €-3 677 €
22+4 868 €+8 911 €-4 043 €
23+4 868 €+9 287 €-4 419 €
24+4 868 €+9 672 €-4 804 €
25+4 868 €+10 068 €-5 200 €
Total+121 700 €+125 419 €+-3 719 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 163 jours
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