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Immeuble 10 pièces 237 m²

Bien expiré
VilleCoutras (33)
Surface237
Coût Total259 522
Loyer Annuel29 837
Rentabilité11.50%
Cashflow/mois+877
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 187 400 €
Surface : 237 m²
Prix au m² : 790,72 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 10
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble Coutras 10 pièce(s) 237 m2

Idéal investisseur, ensemble immobilier au centre de Coutras, comprenant deux maisons de ville, première maison d'une superficie d'environ 172 m², avec un grand potentiel et possibilité de créer plusieurs appartements, avec une grande cave, un deuxième appartement d'une superficie d'environ 65 m², avec une petite cours.

CULOT Adila, Agent Commercial, RSAC N° 827 634 312 Agence MONTPON IMMOBILIER [Coordonnées masquées] (5.64 % honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Adila CULOT (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 827634312 - Bergerac. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr Référence annonce : 26038 Date de réalisation du diagnostic : 22/04/2025 Le prix indiqué comprend les honoraires à la charge de l'acheteur : 5,64% TTC du prix du bien hors honoraires Prix hors honoraires : 177 400 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 440 € et 4 670 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Coutras
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33230
Coordonnées : 45.052190, -0.102222
Total : 259 522
Prix d'acquisition : 187 400
Travaux : 57 130
Valeur du bien : 244 530
Frais de notaire : 14 992
Coût estimé : 14 992
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 237
Loyer prédit : 10.49€/m²/mois
Fourchette : 8.29€ - 13.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 2486€/mois
Loyer annuel estimé : 29837€/an
Fourchette totale : 1965€ - 3146€/mois
Fourchette annuelle : 23579€ - 37755€/an
Rentabilité brute :11.50%
Fourchette de rentabilité :9.09% - 14.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 809,52 €/m²
Basé sur :29 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :428 856
Prix d'achat :187 400
Décote à l'achat :-241 456 (-56.3%)
Marge achat-revente :169 334€ (39.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :259 522
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 285,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :75,69€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 361,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :126 083,42
Coût de l'assurance :22 708,17
Taxe foncière : 2 983,68€/an
Soit par mois : 248,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 486,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 609,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :876,72€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 237 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 24 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m² pour maison)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 237 m²
Raison: DPE E - Maison - Amélioration significative de la performance énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et électroménager obsolète, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec meubles anciens
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 130(241 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 000€ = 12000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:15 600
    Fenêtres double vitrage: 24 fenêtres × 600€ = 14400€, Main d'œuvre: 1200€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain (5 m²) × 1200€/m² = 6000€
  • Cuisine:15 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine (8 m²) × 1800€/m² = 14400€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Revêtement sol:2 700
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 540€
  • Chambres - Peinture:1 080
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€
  • Salon - Peinture:750
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 30€/m² = 750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Coutras (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 31 600✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 486 €/mois
Revenus locatifs annuels : 29 837 €/an
Calcul : 2 486 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 712 €/an
Base de calcul : Emprunt de 259 522 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 908 €/an
Calcul : 76 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 984 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 130
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 734
Revenus locatifs : +29 837
Charges déductibles : -69 734
Résultat foncier Année 1 : -39 897(Déficit de 39 897 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 497
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 604 €/an
Revenus locatifs : +29 837
Charges déductibles : -12 604
Résultat foncier Années 2+ : 17 233 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18496.72 € reporté.
Prix d'achat du bien : 187 400
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 121 810(65% de 187 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 429 €/an
Calcul : 121 810 € × 3,636% = 4 429
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
129 83769 7428 720-39 90521 400 €18 505 €18 505 €
230 43412 3808 48818 053--452 €
331 04212 1418 24918 901---
431 66311 8938 00119 770---
532 29611 6377 74520 660---
632 94211 3717 47921 571---
733 60111 0977 20522 504---
834 27310 8136 92123 460---
934 95910 5206 62824 439---
1035 65810 2166 32425 442---
1136 3719 9026 01026 469---
1237 0989 5765 68427 522---
1337 8409 2405 34828 600---
1438 5978 8925 00029 705---
1539 3698 5324 64030 837---
1640 1568 1604 26831 997---
1740 9607 7743 88233 185---
1841 7797 3763 48434 403---
1942 6146 9633 07135 651---
2043 4676 5372 64536 930---
2144 3366 0952 20338 240---
2245 2235 6391 74739 584---
2346 1275 1671 27540 961---
2447 0504 67878642 372---
2547 9914 17228043 818---
TOTAL955 683280 514126 083675 16921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 675 169
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 29 837 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 266 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 266-6 420+12 686
2+6 2660+6 266
3+6 266+5 535+731
4+6 266+5 931+335
5+6 266+6 198+68
6+6 266+6 471-205
7+6 266+6 751-485
8+6 266+7 038-772
9+6 266+7 332-1 066
10+6 266+7 633-1 367
11+6 266+7 941-1 675
12+6 266+8 257-1 991
13+6 266+8 580-2 314
14+6 266+8 912-2 646
15+6 266+9 251-2 985
16+6 266+9 599-3 333
17+6 266+9 956-3 690
18+6 266+10 321-4 055
19+6 266+10 695-4 429
20+6 266+11 079-4 813
21+6 266+11 472-5 206
22+6 266+11 875-5 609
23+6 266+12 288-6 022
24+6 266+12 712-6 446
25+6 266+13 145-6 879
Total+156 650+202 551+-45 901
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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