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Immeuble 10 pièces 237 m²

Bien expiré
VilleCoutras (33)
Surface237m²
Coût Total259 522€
Loyer Annuel29 837€
Rentabilité11.50%
Cashflow/mois+877€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 187 400 €
Surface : 237 m²
Prix au m² : 790,72 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 10
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble Coutras 10 pièce(s) 237 m2

Idéal investisseur, ensemble immobilier au centre de Coutras, comprenant deux maisons de ville, première maison d'une superficie d'environ 172 m², avec un grand potentiel et possibilité de créer plusieurs appartements, avec une grande cave, un deuxième appartement d'une superficie d'environ 65 m², avec une petite cours.

CULOT Adila, Agent Commercial, RSAC N° 827 634 312 Agence MONTPON IMMOBILIER [Coordonnées masquées] (5.64 % honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Adila CULOT (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 827634312 - Bergerac. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr Référence annonce : 26038 Date de réalisation du diagnostic : 22/04/2025 Le prix indiqué comprend les honoraires à la charge de l'acheteur : 5,64% TTC du prix du bien hors honoraires Prix hors honoraires : 177 400 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 440 € et 4 670 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Coutras
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33230
Coordonnées : 45.052190, -0.102222
Total : 259 522€
Prix d'acquisition : 187 400€
Travaux : 57 130€
Valeur du bien : 244 530€
Frais de notaire : 14 992€
Coût estimé : 14 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 237m²
Loyer prédit : 10.49€/m²/mois
Fourchette : 8.29€ - 13.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 2486€/mois
Loyer annuel estimé : 29837€/an
Fourchette totale : 1965€ - 3146€/mois
Fourchette annuelle : 23579€ - 37755€/an
Rentabilité brute :11.50%
Fourchette de rentabilité :9.09% - 14.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 809,52 €/m²
Basé sur :29 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :428 856 €
Prix d'achat :187 400 €
Décote à l'achat :-241 456€ (-56.3%)
Marge achat-revente :169 334€ (39.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :259 522€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 285,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :75,69€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 361,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :126 083,42€
Coût de l'assurance :22 708,17€
Taxe foncière : 2 983,68€/an
Soit par mois : 248,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 486,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 609,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :876,72€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 237 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 24 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m² pour maison)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 237 m²
Raison: DPE E - Maison - Amélioration significative de la performance énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et électroménager obsolète, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec meubles anciens
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 130 €(241 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 000€ = 12000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:15 600€
    Fenêtres double vitrage: 24 fenêtres × 600€ = 14400€, Main d'œuvre: 1200€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain (5 m²) × 1200€/m² = 6000€
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine (8 m²) × 1800€/m² = 14400€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 540€
  • Chambres - Peinture:1 080€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 30€/m² = 750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Coutras (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 31 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 486 €/mois
Revenus locatifs annuels : 29 837 €/an
Calcul : 2 486 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 712 €/an
Base de calcul : Emprunt de 259 522 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 908 €/an
Calcul : 76 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 984 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 130 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 734 €
Revenus locatifs : +29 837 €
Charges déductibles : -69 734 €
Résultat foncier Année 1 : -39 897 €(Déficit de 39 897 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 497 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 604 €/an
Revenus locatifs : +29 837 €
Charges déductibles : -12 604 €
Résultat foncier Années 2+ : 17 233 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18496.72 € reporté.
Prix d'achat du bien : 187 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 121 810 €(65% de 187 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 429 €/an
Calcul : 121 810 € × 3,636% = 4 429 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
129 837 €69 742 €8 720 €-39 905 €21 400 €18 505 €18 505 €
230 434 €12 380 €8 488 €18 053 €--452 €
331 042 €12 141 €8 249 €18 901 €---
431 663 €11 893 €8 001 €19 770 €---
532 296 €11 637 €7 745 €20 660 €---
632 942 €11 371 €7 479 €21 571 €---
733 601 €11 097 €7 205 €22 504 €---
834 273 €10 813 €6 921 €23 460 €---
934 959 €10 520 €6 628 €24 439 €---
1035 658 €10 216 €6 324 €25 442 €---
1136 371 €9 902 €6 010 €26 469 €---
1237 098 €9 576 €5 684 €27 522 €---
1337 840 €9 240 €5 348 €28 600 €---
1438 597 €8 892 €5 000 €29 705 €---
1539 369 €8 532 €4 640 €30 837 €---
1640 156 €8 160 €4 268 €31 997 €---
1740 960 €7 774 €3 882 €33 185 €---
1841 779 €7 376 €3 484 €34 403 €---
1942 614 €6 963 €3 071 €35 651 €---
2043 467 €6 537 €2 645 €36 930 €---
2144 336 €6 095 €2 203 €38 240 €---
2245 223 €5 639 €1 747 €39 584 €---
2346 127 €5 167 €1 275 €40 961 €---
2447 050 €4 678 €786 €42 372 €---
2547 991 €4 172 €280 €43 818 €---
TOTAL955 683 €280 514 €126 083 €675 169 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 675 169 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 29 837 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 266 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 266 €-6 420 €+12 686 €
2+6 266 €0 €+6 266 €
3+6 266 €+5 535 €+731 €
4+6 266 €+5 931 €+335 €
5+6 266 €+6 198 €+68 €
6+6 266 €+6 471 €-205 €
7+6 266 €+6 751 €-485 €
8+6 266 €+7 038 €-772 €
9+6 266 €+7 332 €-1 066 €
10+6 266 €+7 633 €-1 367 €
11+6 266 €+7 941 €-1 675 €
12+6 266 €+8 257 €-1 991 €
13+6 266 €+8 580 €-2 314 €
14+6 266 €+8 912 €-2 646 €
15+6 266 €+9 251 €-2 985 €
16+6 266 €+9 599 €-3 333 €
17+6 266 €+9 956 €-3 690 €
18+6 266 €+10 321 €-4 055 €
19+6 266 €+10 695 €-4 429 €
20+6 266 €+11 079 €-4 813 €
21+6 266 €+11 472 €-5 206 €
22+6 266 €+11 875 €-5 609 €
23+6 266 €+12 288 €-6 022 €
24+6 266 €+12 712 €-6 446 €
25+6 266 €+13 145 €-6 879 €
Total+156 650 €+202 551 €+-45 901 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 198 jours
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