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Maison à vendre

Bien expiré
VilleLangé (36)
Surface73m²
Coût Total100 110€
Loyer Annuel5 728€
Rentabilité5.72%
Cashflow/mois-95€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 45 000 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 616,44 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 1 chambre, 1 parking: Parking, calme, Pas de cave

Beaucoup de charme pour cette jolie maison en pierre à finir de rénover. Décorée avec goût, idéale pour un pied-à-terre et dans un environnement calme, elle dispose d'un agréable jardin clos à l'arrière. Coup de cœur assuré. Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Langé
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36600
Coordonnées : 47.072689, 1.500157
Total : 100 110€
Prix d'acquisition : 45 000€
Travaux : 51 510€
Valeur du bien : 96 510€
Frais de notaire : 3 600€
Coût estimé : 3 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73m²
Loyer prédit : 6.54€/m²/mois
Fourchette : 5.19€ - 8.24€/m²/mois
Loyer total estimé : 477€/mois
Loyer annuel estimé : 5728€/an
Fourchette totale : 379€ - 601€/mois
Fourchette annuelle : 4548€ - 7214€/an
Rentabilité brute :5.72%
Fourchette de rentabilité :4.54% - 7.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :512,82 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :37 436 €
Prix d'achat :45 000 €
Décote à l'achat :+7 564€ (+20.2%)
Marge achat-revente :-62 674€ (-167.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :100 110€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :495,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :29,20€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 525,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 636,38€
Coût de l'assurance :8 759,63€
Taxe foncière : 572,78€/an
Soit par mois : 47,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 477,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 572,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-95,44€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 412 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 73 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 73 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification de la plomberie
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 510 €(706 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:3 650€
    Isolation combles: 73 m² × 50€/m² = 3650€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:600€
    Rafraîchissement salle de bain: 6 m² × 100€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:960€
    Parquet flottant: 12 m² × 80€/m² = 960€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Langé (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 950€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 477 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 728 €/an
Calcul : 477 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 360 €/an
Base de calcul : Emprunt de 100 110 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 350 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 573 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 510 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 794 €
Revenus locatifs : +5 728 €
Charges déductibles : -55 794 €
Résultat foncier Année 1 : -50 066 €(Déficit de 50 066 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 666 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 284 €/an
Revenus locatifs : +5 728 €
Charges déductibles : -4 284 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 444 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28665.86 € reporté.
Prix d'achat du bien : 45 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 250 €(65% de 45 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 064 €/an
Calcul : 29 250 € × 3,636% = 1 064 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 728 €55 797 €3 364 €-50 069 €21 400 €28 669 €28 669 €
25 842 €4 198 €3 274 €1 645 €--27 024 €
35 959 €4 105 €3 182 €1 854 €--25 170 €
46 078 €4 010 €3 086 €2 069 €--23 101 €
56 200 €3 911 €2 987 €2 289 €--20 812 €
66 324 €3 808 €2 885 €2 516 €--18 297 €
76 450 €3 703 €2 779 €2 748 €--15 549 €
86 579 €3 593 €2 670 €2 986 €--12 562 €
96 711 €3 480 €2 557 €3 231 €--9 331 €
106 845 €3 363 €2 439 €3 483 €--5 849 €
116 982 €3 241 €2 318 €3 741 €--2 108 €
127 122 €3 116 €2 193 €4 006 €---
137 264 €2 986 €2 063 €4 278 €---
147 409 €2 852 €1 929 €4 558 €---
157 558 €2 713 €1 790 €4 845 €---
167 709 €2 569 €1 646 €5 139 €---
177 863 €2 421 €1 498 €5 442 €---
188 020 €2 267 €1 344 €5 753 €---
198 181 €2 108 €1 185 €6 073 €---
208 344 €1 943 €1 020 €6 401 €---
218 511 €1 773 €850 €6 738 €---
228 681 €1 597 €674 €7 084 €---
238 855 €1 415 €492 €7 440 €---
249 032 €1 226 €303 €7 806 €---
259 213 €1 031 €108 €8 181 €---
TOTAL183 462 €123 225 €48 636 €60 236 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 60 236 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 728 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 203 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 203 €-6 420 €+7 623 €
2+1 203 €0 €+1 203 €
3+1 203 €0 €+1 203 €
4+1 203 €0 €+1 203 €
5+1 203 €0 €+1 203 €
6+1 203 €0 €+1 203 €
7+1 203 €0 €+1 203 €
8+1 203 €0 €+1 203 €
9+1 203 €0 €+1 203 €
10+1 203 €0 €+1 203 €
11+1 203 €0 €+1 203 €
12+1 203 €+1 202 €+1 €
13+1 203 €+1 283 €-80 €
14+1 203 €+1 367 €-164 €
15+1 203 €+1 453 €-250 €
16+1 203 €+1 542 €-339 €
17+1 203 €+1 633 €-430 €
18+1 203 €+1 726 €-523 €
19+1 203 €+1 822 €-619 €
20+1 203 €+1 920 €-717 €
21+1 203 €+2 021 €-818 €
22+1 203 €+2 125 €-922 €
23+1 203 €+2 232 €-1 029 €
24+1 203 €+2 342 €-1 139 €
25+1 203 €+2 454 €-1 251 €
Total+30 075 €+18 703 €+11 372 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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