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Appartement - 4 pièce(s) - 126 m²

Bien expiré
VilleBelfort (90)
Surface126m²
Coût Total108 120€
Loyer Annuel13 836€
Rentabilité12.80%
Cashflow/mois+423€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 126 m²
Prix au m² : 706,35 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Au c½ur du centreville de Belfort, ce duplex de quatre pièces, situé au deuxième étage, offre une entrée accueillante donnant sur un séjour lumineux, deux chambres, une cuisine séparée et une salle de bains avec WC. À rafraîchir, il laisse libre cours à votre imagination pour créer un intérieur à votre image. Vous profiterez d'un accès ultrarapide à la gare TER, à seulement deux minutes à pied, ainsi que d'une multitude de restaurants et cafés animés à quelques pas, du théâtre local à trois minutes et de divers espaces verts parc canin, square et jardin médiéval accessibles en moins de dix minutes. Le tout dans un quartier dynamique, bien desservi et idéal pour vivre au plus proche de l'effervescence urbaine tout en restant à proximité de zones de détente. Prix : 89000.0 euros, Honoraires charge vendeur. Copropriété : Nb de lots : 6 Budget prévisionnel (dépenses courantes) : 662.0 euros/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 1220.0 € et 1700.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris).

Surface Loi Carrez : 89

Ville : Belfort
Département : Territoire de Belfort
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 90000
Total : 108 120€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 101 000€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 126m²
Loyer prédit : 9.15€/m²/mois
Fourchette : 7.13€ - 11.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 1153€/mois
Loyer annuel estimé : 13836€/an
Fourchette totale : 898€ - 1480€/mois
Fourchette annuelle : 10776€ - 17763€/an
Rentabilité brute :12.80%
Fourchette de rentabilité :9.97% - 16.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 143,57 €/m²
Basé sur :158 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :144 089 €
Prix d'achat :89 000 €
Décote à l'achat :-55 089€ (-38.2%)
Marge achat-revente :35 969€ (25.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :108 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :528,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :31,53€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 559,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 288,79€
Coût de l'assurance :9 460,50€
Taxe foncière : 1 383,56€/an
Soit par mois : 115,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 55,17€/mois
Soit par an : 662,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 152,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 730,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :422,94€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 126 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - cuisine avec installations un peu datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon complet (environ 55 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(95 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 153 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 836 €/an
Calcul : 1 153 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 490 €/an
Base de calcul : Emprunt de 108 120 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 378 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 384 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 662 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 914 €
Revenus locatifs : +13 836 €
Charges déductibles : -17 914 €
Résultat foncier Année 1 : -4 078 €(Déficit de 4 078 €)
Imputable sur revenu global : 4 078 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 914 €/an
Revenus locatifs : +13 836 €
Charges déductibles : -5 914 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 922 €/an
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 836 €17 917 €3 493 €-4 082 €4 082 €--
214 112 €5 823 €3 399 €8 290 €---
314 395 €5 725 €3 301 €8 669 €---
414 682 €5 625 €3 201 €9 058 €---
514 976 €5 520 €3 096 €9 456 €---
615 276 €5 413 €2 989 €9 863 €---
715 581 €5 302 €2 878 €10 279 €---
815 893 €5 187 €2 763 €10 706 €---
916 211 €5 068 €2 644 €11 142 €---
1016 535 €4 946 €2 522 €11 589 €---
1116 866 €4 819 €2 395 €12 046 €---
1217 203 €4 688 €2 264 €12 515 €---
1317 547 €4 553 €2 129 €12 994 €---
1417 898 €4 413 €1 990 €13 484 €---
1518 256 €4 269 €1 845 €13 987 €---
1618 621 €4 120 €1 696 €14 501 €---
1718 993 €3 966 €1 542 €15 027 €---
1819 373 €3 807 €1 383 €15 566 €---
1919 761 €3 643 €1 219 €16 118 €---
2020 156 €3 473 €1 049 €16 683 €---
2120 559 €3 297 €873 €17 262 €---
2220 970 €3 116 €692 €17 854 €---
2321 390 €2 928 €504 €18 461 €---
2421 817 €2 735 €311 €19 083 €---
2522 254 €2 535 €111 €19 719 €---
TOTAL443 159 €122 888 €50 289 €320 271 €4 082 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 224 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 320 271 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 836 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 905 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 905 €-1 224 €+4 129 €
2+2 905 €+2 487 €+418 €
3+2 905 €+2 601 €+304 €
4+2 905 €+2 717 €+188 €
5+2 905 €+2 837 €+68 €
6+2 905 €+2 959 €-54 €
7+2 905 €+3 084 €-179 €
8+2 905 €+3 212 €-307 €
9+2 905 €+3 343 €-438 €
10+2 905 €+3 477 €-572 €
11+2 905 €+3 614 €-709 €
12+2 905 €+3 754 €-849 €
13+2 905 €+3 898 €-993 €
14+2 905 €+4 045 €-1 140 €
15+2 905 €+4 196 €-1 291 €
16+2 905 €+4 350 €-1 445 €
17+2 905 €+4 508 €-1 603 €
18+2 905 €+4 670 €-1 765 €
19+2 905 €+4 835 €-1 930 €
20+2 905 €+5 005 €-2 100 €
21+2 905 €+5 179 €-2 274 €
22+2 905 €+5 356 €-2 451 €
23+2 905 €+5 538 €-2 633 €
24+2 905 €+5 725 €-2 820 €
25+2 905 €+5 916 €-3 011 €
Total+72 625 €+96 081 €+-23 456 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 138 jours
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