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Appartement - 4 pièce(s) - 126 m²

VilleBelfort (90)
Surface126
Coût Total108 120
Loyer Annuel13 836
Rentabilité12.80%
Cashflow/mois+423
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 126 m²
Prix au m² : 706,35 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Au c½ur du centreville de Belfort, ce duplex de quatre pièces, situé au deuxième étage, offre une entrée accueillante donnant sur un séjour lumineux, deux chambres, une cuisine séparée et une salle de bains avec WC. À rafraîchir, il laisse libre cours à votre imagination pour créer un intérieur à votre image. Vous profiterez d'un accès ultrarapide à la gare TER, à seulement deux minutes à pied, ainsi que d'une multitude de restaurants et cafés animés à quelques pas, du théâtre local à trois minutes et de divers espaces verts parc canin, square et jardin médiéval accessibles en moins de dix minutes. Le tout dans un quartier dynamique, bien desservi et idéal pour vivre au plus proche de l'effervescence urbaine tout en restant à proximité de zones de détente. Prix : 89000.0 euros, Honoraires charge vendeur. Copropriété : Nb de lots : 6 Budget prévisionnel (dépenses courantes) : 662.0 euros/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 1220.0 € et 1700.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris).

Surface Loi Carrez : 89

Ville : Belfort
Département : Territoire de Belfort
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 90000
Total : 108 120
Prix d'acquisition : 89 000
Travaux : 12 000
Valeur du bien : 101 000
Frais de notaire : 7 120
Coût estimé : 7 120
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 126
Loyer prédit : 9.15€/m²/mois
Fourchette : 7.13€ - 11.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 1153€/mois
Loyer annuel estimé : 13836€/an
Fourchette totale : 898€ - 1480€/mois
Fourchette annuelle : 10776€ - 17763€/an
Rentabilité brute :12.80%
Fourchette de rentabilité :9.97% - 16.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 143,57 €/m²
Basé sur :158 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :144 089
Prix d'achat :89 000
Décote à l'achat :-55 089 (-38.2%)
Marge achat-revente :35 969€ (25.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :108 120
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :528,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :31,53€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 559,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 288,79
Coût de l'assurance :9 460,50
Taxe foncière : 1 383,56€/an
Soit par mois : 115,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 55,17€/mois
Soit par an : 662,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 152,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 730,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :422,94€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 126 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - cuisine avec installations un peu datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon complet (environ 55 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000(95 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 153 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 836 €/an
Calcul : 1 153 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 490 €/an
Base de calcul : Emprunt de 108 120 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 378 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 384 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 662 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 914
Revenus locatifs : +13 836
Charges déductibles : -17 914
Résultat foncier Année 1 : -4 078(Déficit de 4 078 €)
Imputable sur revenu global : 4 078
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 914 €/an
Revenus locatifs : +13 836
Charges déductibles : -5 914
Résultat foncier Années 2+ : 7 922 €/an
Prix d'achat du bien : 89 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 83617 9173 493-4 0824 082 €--
214 1125 8233 3998 290---
314 3955 7253 3018 669---
414 6825 6253 2019 058---
514 9765 5203 0969 456---
615 2765 4132 9899 863---
715 5815 3022 87810 279---
815 8935 1872 76310 706---
916 2115 0682 64411 142---
1016 5354 9462 52211 589---
1116 8664 8192 39512 046---
1217 2034 6882 26412 515---
1317 5474 5532 12912 994---
1417 8984 4131 99013 484---
1518 2564 2691 84513 987---
1618 6214 1201 69614 501---
1718 9933 9661 54215 027---
1819 3733 8071 38315 566---
1919 7613 6431 21916 118---
2020 1563 4731 04916 683---
2120 5593 29787317 262---
2220 9703 11669217 854---
2321 3902 92850418 461---
2421 8172 73531119 083---
2522 2542 53511119 719---
TOTAL443 159122 88850 289320 2714 082Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 224
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 320 271
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 836 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 905 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 905-1 224+4 129
2+2 905+2 487+418
3+2 905+2 601+304
4+2 905+2 717+188
5+2 905+2 837+68
6+2 905+2 959-54
7+2 905+3 084-179
8+2 905+3 212-307
9+2 905+3 343-438
10+2 905+3 477-572
11+2 905+3 614-709
12+2 905+3 754-849
13+2 905+3 898-993
14+2 905+4 045-1 140
15+2 905+4 196-1 291
16+2 905+4 350-1 445
17+2 905+4 508-1 603
18+2 905+4 670-1 765
19+2 905+4 835-1 930
20+2 905+5 005-2 100
21+2 905+5 179-2 274
22+2 905+5 356-2 451
23+2 905+5 538-2 633
24+2 905+5 725-2 820
25+2 905+5 916-3 011
Total+72 625+96 081+-23 456
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 15 jours
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