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Achat maison 5 pièces - Broons | Ref. 17263

Bien expiré
VilleBroons, Lanrelas, Plumaugat, Rouillac, Sévignac, Trédias, Trémeur, Éréac (22)
Surface155m²
Coût Total222 636€
Loyer Annuel14 576€
Rentabilité6.55%
Cashflow/mois-83€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 129 200 €
Surface : 155 m²
Prix au m² : 833,55 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Venez découvrir cette maison de 155 m² habitables située en plein centre bourg de Sévignac, à seulement 5 minutes de Broons, avec 4 chambres spacieuses, grande pièce de vie lumineuse, cuisine aménagée, garage avec un accès derrière le bien, chauffage électrique, mitoyenne d'un côté.

Le plus ? Un grenier au 2ème étage offrant un beau potentiel de rénovation pour créer un espace supplémentaire selon vos envies.

Ne manquez pas cette belle opportunité d'allier confort et tranquillité à deux pas des commerces et écoles.

DPE : G Enzo GACCIONE (EI) Agent Commercial (RSAC : 910732080) Si vous souhaitez plus de renseignements, contactez votre agence Guy Hoquet à Caulnes 02.96.39.12.12, 1 place de la mairie 22350 CAULNES. Nos autres annonces : https://caulnes.guy-hoquet.com Voir moins

Ville : Broons, Lanrelas, Plumaugat, Rouillac, Sévignac, Trédias, Trémeur, Éréac
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22250
Total : 222 636€
Prix d'acquisition : 129 200€
Travaux : 83 100€
Valeur du bien : 212 300€
Frais de notaire : 10 336€
Coût estimé : 10 336€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 155m²
Loyer prédit : 7.84€/m²/mois
Fourchette : 6.14€ - 10.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 1215€/mois
Loyer annuel estimé : 14576€/an
Fourchette totale : 952€ - 1550€/mois
Fourchette annuelle : 11420€ - 18605€/an
Rentabilité brute :6.55%
Fourchette de rentabilité :5.13% - 8.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :222 636€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 110,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :64,94€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 175,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :110 660,83€
Coût de l'assurance :19 480,65€
Taxe foncière : 1 457,64€/an
Soit par mois : 121,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 214,70€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 297,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-82,69€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
DPE mentionné explicitement comme G.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 155 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 155 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, entretien de la cheminée
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, remplacement du papier peint
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 2/5 visible - salle à manger en mauvais état nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :83 100 €(536 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:6 200€
    Isolation combles: 155 m² × 40€/m² = 6200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:19 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 19 fenêtres × 1000€/fenêtre = 19000€ (installation incluse)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:12 000€
    Rénovation lourde chambres: 80 m² × 150€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:800€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 32€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle à manger:600€
    Rafraîchissement salle à manger: 20 m² × 30€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 37 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 215 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 576 €/an
Calcul : 1 215 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 628 €/an
Base de calcul : Emprunt de 222 636 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 779 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 458 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 83 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 92 965 €
Revenus locatifs : +14 576 €
Charges déductibles : -92 965 €
Résultat foncier Année 1 : -78 389 €(Déficit de 78 389 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 56 989 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 865 €/an
Revenus locatifs : +14 576 €
Charges déductibles : -9 865 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 711 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 56988.66 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 980 €(65% de 129 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 054 €/an
Calcul : 83 980 € × 3,636% = 3 054 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 576 €92 972 €7 635 €-78 396 €21 400 €56 996 €56 996 €
214 868 €9 671 €7 435 €5 196 €--51 799 €
315 165 €9 464 €7 227 €5 702 €--46 098 €
415 469 €9 248 €7 011 €6 220 €--39 877 €
515 778 €9 025 €6 789 €6 753 €--33 125 €
616 094 €8 795 €6 558 €7 299 €--25 826 €
716 415 €8 556 €6 319 €7 859 €--17 967 €
816 744 €8 309 €6 072 €8 435 €--9 532 €
917 079 €8 053 €5 816 €9 026 €--506 €
1017 420 €7 788 €5 551 €9 632 €---
1117 769 €7 513 €5 276 €10 255 €---
1218 124 €7 229 €4 992 €10 895 €---
1318 486 €6 935 €4 698 €11 551 €---
1418 856 €6 631 €4 394 €12 225 €---
1519 233 €6 316 €4 079 €12 917 €---
1619 618 €5 990 €3 753 €13 628 €---
1720 010 €5 652 €3 415 €14 358 €---
1820 410 €5 302 €3 065 €15 108 €---
1920 819 €4 940 €2 703 €15 878 €---
2021 235 €4 566 €2 329 €16 670 €---
2121 660 €4 178 €1 941 €17 482 €---
2222 093 €3 776 €1 539 €18 317 €---
2322 535 €3 360 €1 123 €19 175 €---
2422 986 €2 930 €693 €20 056 €---
2523 445 €2 484 €247 €20 961 €---
TOTAL466 887 €249 683 €110 661 €217 204 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 217 204 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 576 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 061 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 061 €-6 420 €+9 481 €
2+3 061 €0 €+3 061 €
3+3 061 €0 €+3 061 €
4+3 061 €0 €+3 061 €
5+3 061 €0 €+3 061 €
6+3 061 €0 €+3 061 €
7+3 061 €0 €+3 061 €
8+3 061 €0 €+3 061 €
9+3 061 €0 €+3 061 €
10+3 061 €+2 738 €+323 €
11+3 061 €+3 077 €-16 €
12+3 061 €+3 268 €-207 €
13+3 061 €+3 465 €-404 €
14+3 061 €+3 668 €-607 €
15+3 061 €+3 875 €-814 €
16+3 061 €+4 089 €-1 028 €
17+3 061 €+4 308 €-1 247 €
18+3 061 €+4 532 €-1 471 €
19+3 061 €+4 764 €-1 703 €
20+3 061 €+5 001 €-1 940 €
21+3 061 €+5 245 €-2 184 €
22+3 061 €+5 495 €-2 434 €
23+3 061 €+5 752 €-2 691 €
24+3 061 €+6 017 €-2 956 €
25+3 061 €+6 288 €-3 227 €
Total+76 525 €+65 161 €+11 364 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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