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Appartement F5 à vendre

VilleNeuilly-sur-Marne (93)
Surface85m²
Coût Total231 000€
Loyer Annuel17 595€
Rentabilité7.62%
Cashflow/mois+114€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 195 000 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 2 294,12 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement F5 à vendre - Je souhaite vendre mon appartement car je suis à la retraite et je voudrais profiter du soleil.

Je vends cet appartement de type F5 de 85 m² situé au 4ème étage d'un immeuble de 4 étages à Neuilly-sur-Marne, construit en 1965. Cet appartement comprend un salon de 20m2, 4 chambres (dont une qui peut être transformée pour agrandir le salon, une cuisine équipée, une salle de bain et un toilette séparé. Le long du couloir de nombreux rangements. Une cave et un box complètent le bien.

L'appartement est situé dans le quartier des 24 Arpents à Neuilly-sur-Marne, proche des écoles, médecins, pharmacie, Franprix. RER A à 20 minutes à pieds et RER E 30 min à pieds (des bus proches y emmène également)

Chauffage collectif au gaz. Classe énergie E - Classe climat E. Logement à consommation énergétique excessive : classe E. Taxe foncière : 1685e Une opportunité à saisir ! Contactez-moi pour plus d'informations ou pour organiser une visite

N'hésitez pas à demander davantage de photos

Deja en agence, merci donc aux agences de s'abstenir.

Ville : Neuilly-sur-Marne
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93330
Coordonnées : 48.862120, 2.526580
Total : 231 000€
Prix d'acquisition : 195 000€
Travaux : 20 400€
Valeur du bien : 215 400€
Frais de notaire : 15 600€
Coût estimé : 15 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 17.25€/m²/mois
Fourchette : 14.48€ - 20.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 1466€/mois
Loyer annuel estimé : 17595€/an
Fourchette totale : 1231€ - 1747€/mois
Fourchette annuelle : 14769€ - 20961€/an
Rentabilité brute :7.62%
Fourchette de rentabilité :6.39% - 9.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 846,15 €/m²
Basé sur :278 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :241 923 €
Prix d'achat :195 000 €
Décote à l'achat :-46 923€ (-19.4%)
Marge achat-revente :10 923€ (4.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :231 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 144,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :67,37€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 211,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :112 226,60€
Coût de l'assurance :20 212,50€
Taxe foncière : 1 685,00€/an
Soit par mois : 140,42€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 466,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 351,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :114,33€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage collectif au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres
Raison: État 4/5 visible - mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 400 €(240 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 400€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 600€ = 5400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 40 m² × 60€/m² = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 40 m² × 60€/m² = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 4 chambres × 300€ = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 466 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 595 €/an
Calcul : 1 466 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 754 €/an
Base de calcul : Emprunt de 231 000 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 808 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 685 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 648 €
Revenus locatifs : +17 595 €
Charges déductibles : -30 648 €
Résultat foncier Année 1 : -13 053 €(Déficit de 13 053 €)
Imputable sur revenu global : 13 053 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 248 €/an
Revenus locatifs : +17 595 €
Charges déductibles : -10 248 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 347 €/an
Prix d'achat du bien : 195 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 126 750 €(65% de 195 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 609 €/an
Calcul : 126 750 € × 3,636% = 4 609 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 595 €30 655 €7 762 €-13 061 €13 061 €--
217 946 €10 049 €7 555 €7 897 €---
318 305 €9 836 €7 342 €8 470 €---
418 671 €9 615 €7 122 €9 056 €---
519 045 €9 387 €6 894 €9 658 €---
619 426 €9 151 €6 657 €10 275 €---
719 814 €8 907 €6 413 €10 908 €---
820 211 €8 654 €6 161 €11 557 €---
920 615 €8 393 €5 899 €12 222 €---
1021 027 €8 122 €5 629 €12 905 €---
1121 448 €7 843 €5 349 €13 605 €---
1221 877 €7 553 €5 060 €14 323 €---
1322 314 €7 254 €4 760 €15 060 €---
1422 760 €6 944 €4 451 €15 816 €---
1523 216 €6 624 €4 130 €16 592 €---
1623 680 €6 292 €3 799 €17 388 €---
1724 154 €5 949 €3 456 €18 204 €---
1824 637 €5 594 €3 101 €19 042 €---
1925 129 €5 227 €2 734 €19 902 €---
2025 632 €4 848 €2 354 €20 784 €---
2126 145 €4 455 €1 961 €21 690 €---
2226 667 €4 048 €1 555 €22 619 €---
2327 201 €3 628 €1 134 €23 573 €---
2427 745 €3 193 €700 €24 552 €---
2528 300 €2 743 €250 €25 557 €---
TOTAL563 559 €194 964 €112 227 €368 595 €13 061 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 918 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 368 595 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 595 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 695 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 695 €-3 918 €+7 613 €
2+3 695 €+2 369 €+1 326 €
3+3 695 €+2 541 €+1 154 €
4+3 695 €+2 717 €+978 €
5+3 695 €+2 897 €+798 €
6+3 695 €+3 082 €+613 €
7+3 695 €+3 272 €+423 €
8+3 695 €+3 467 €+228 €
9+3 695 €+3 667 €+28 €
10+3 695 €+3 871 €-176 €
11+3 695 €+4 082 €-387 €
12+3 695 €+4 297 €-602 €
13+3 695 €+4 518 €-823 €
14+3 695 €+4 745 €-1 050 €
15+3 695 €+4 978 €-1 283 €
16+3 695 €+5 216 €-1 521 €
17+3 695 €+5 461 €-1 766 €
18+3 695 €+5 713 €-2 018 €
19+3 695 €+5 971 €-2 276 €
20+3 695 €+6 235 €-2 540 €
21+3 695 €+6 507 €-2 812 €
22+3 695 €+6 786 €-3 091 €
23+3 695 €+7 072 €-3 377 €
24+3 695 €+7 366 €-3 671 €
25+3 695 €+7 667 €-3 972 €
Total+92 375 €+110 578 €+-18 203 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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