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Appartement à vendre

VilleTulle (19)
Surface130m²
Coût Total156 389€
Loyer Annuel11 989€
Rentabilité7.67%
Cashflow/mois+90€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 990 €
Surface : 130 m²
Prix au m² : 1 076,85 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, 3 chambres, 2 parkings: Garage, Parking, Pas de cave

Nouveauté Secteur Auzelou, au 1er étage d'une petite résidence, appartement de 130 m² Il se compose d'un séjour de 63 m² avec cuisine ouverte, 3 chambres, wc, une salle de bain de 7 m² avec baignoire et douche. Il dispose également d'un garage avec porte motorisée, un débarras, de 2 terrasses Pas de travaux

Ville : Tulle
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19000
Coordonnées : 45.269705, 1.760357
Total : 156 389€
Prix d'acquisition : 139 990€
Travaux : 5 200€
Valeur du bien : 145 190€
Frais de notaire : 11 199€
Coût estimé : 11 199€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 130m²
Loyer prédit : 7.69€/m²/mois
Fourchette : 6.07€ - 9.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 999€/mois
Loyer annuel estimé : 11989€/an
Fourchette totale : 789€ - 1265€/mois
Fourchette annuelle : 9469€ - 15179€/an
Rentabilité brute :7.67%
Fourchette de rentabilité :6.05% - 9.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :882,8 €/m²
Basé sur :86 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :114 763 €
Prix d'achat :139 990 €
Décote à l'achat :+25 227€ (+22.0%)
Marge achat-revente :-41 626€ (-36.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :156 389€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :763,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :45,61€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 809,38€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 739,68€
Coût de l'assurance :13 684,04€
Taxe foncière : 1 198,88€/an
Soit par mois : 99,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 999,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 909,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :89,78€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 308 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer un système de chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 130 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 130 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un léger rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et plafonds dans l'entrée
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible - entrée nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 200 €(40 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 200€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 5200€ = 5200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tulle (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 4 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 5 200€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (5 200€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 999 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 989 €/an
Calcul : 999 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 048 €/an
Base de calcul : Emprunt de 156 389 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 547 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 199 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 11 994 €
Revenus locatifs : +11 989 €
Charges déductibles : -11 994 €
Résultat foncier Année 1 : -5 €(Déficit de 5 €)
Imputable sur revenu global : 5 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 794 €/an
Revenus locatifs : +11 989 €
Charges déductibles : -6 794 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 195 €/an
Prix d'achat du bien : 139 990 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 994 €(65% de 139 990 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 309 €/an
Calcul : 90 994 € × 3,636% = 3 309 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 989 €11 999 €5 053 €-10 €10 €--
212 229 €6 662 €4 916 €5 566 €---
312 473 €6 521 €4 775 €5 952 €---
412 723 €6 376 €4 629 €6 347 €---
512 977 €6 225 €4 479 €6 752 €---
613 237 €6 069 €4 323 €7 167 €---
713 501 €5 909 €4 163 €7 593 €---
813 771 €5 743 €3 996 €8 029 €---
914 047 €5 571 €3 825 €8 476 €---
1014 328 €5 394 €3 648 €8 934 €---
1114 614 €5 211 €3 464 €9 404 €---
1214 907 €5 021 €3 275 €9 885 €---
1315 205 €4 826 €3 080 €10 379 €---
1415 509 €4 624 €2 878 €10 885 €---
1515 819 €4 415 €2 669 €11 404 €---
1616 135 €4 200 €2 453 €11 936 €---
1716 458 €3 977 €2 231 €12 481 €---
1816 787 €3 747 €2 000 €13 041 €---
1917 123 €3 509 €1 763 €13 614 €---
2017 465 €3 263 €1 517 €14 202 €---
2117 815 €3 009 €1 263 €14 806 €---
2218 171 €2 747 €1 001 €15 424 €---
2318 534 €2 476 €730 €16 059 €---
2418 905 €2 196 €450 €16 709 €---
2519 283 €1 907 €160 €17 377 €---
TOTAL384 004 €121 596 €72 740 €262 409 €10 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 262 409 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 989 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 518 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 518 €-3 €+2 521 €
2+2 518 €+1 670 €+848 €
3+2 518 €+1 786 €+732 €
4+2 518 €+1 904 €+614 €
5+2 518 €+2 026 €+492 €
6+2 518 €+2 150 €+368 €
7+2 518 €+2 278 €+240 €
8+2 518 €+2 409 €+109 €
9+2 518 €+2 543 €-25 €
10+2 518 €+2 680 €-162 €
11+2 518 €+2 821 €-303 €
12+2 518 €+2 966 €-448 €
13+2 518 €+3 114 €-596 €
14+2 518 €+3 265 €-747 €
15+2 518 €+3 421 €-903 €
16+2 518 €+3 581 €-1 063 €
17+2 518 €+3 744 €-1 226 €
18+2 518 €+3 912 €-1 394 €
19+2 518 €+4 084 €-1 566 €
20+2 518 €+4 261 €-1 743 €
21+2 518 €+4 442 €-1 924 €
22+2 518 €+4 627 €-2 109 €
23+2 518 €+4 818 €-2 300 €
24+2 518 €+5 013 €-2 495 €
25+2 518 €+5 213 €-2 695 €
Total+62 950 €+78 723 €+-15 773 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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