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Maison de ville à vendre

VilleRomorantin-Lanthenay (41)
Surface76
Coût Total118 680
Loyer Annuel8 063
Rentabilité6.79%
Cashflow/mois-18
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 76 000 €
Surface : 76 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cave, 3 chambres, Non meublé

ROMORANTIN-LANTHENAY (41200) - MAISON DE VILLE EN HYPERCENTRE sur 3 niveaux SANS EXTÉRIEUR, au cœur de toutes les commodités, vous profiterez au rez-de-chaussée d'un salon/séjour avec cuisine ouverte ainsi qu'une salle de bain avec wc et d'un accès à la cave. Les étages se composent au premier de 2 chambres et au deuxième d'une chambre parentale avec dressing et d'une salle d'eau avec douches et WC. La maison est entièrement climatisée. Prévoir travaux. Chauffage et climatisation par pompe à chaleur air/air (Split), ballon thermodynamique… A découvrir rapidement!

Pour visiter et vous accompagner dans votre projet n'hésitez pas à me contacter, ADRIEN LACOUR.

Cette annonce référence 341637 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier ADRIEN LACOUR (EI) immatriculé au RSAC de BLOIS (41000) sous le numéro 83905153900030.

Prix du bien : 76 000,00 euros Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

A propos des performances énergétiques : Date de réalisation du diagnostic énergétique : 20/06/2023 Score DPE : 135 kWhEP/m²/an Score GES : 5 kgepCO2/m²/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 790.00 euros et 1120.00 euros par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Romorantin-Lanthenay
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41200
Coordonnées : 47.359827, 1.743717
Total : 118 680
Prix d'acquisition : 76 000
Travaux : 36 600
Valeur du bien : 112 600
Frais de notaire : 6 080
Coût estimé : 6 080
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76
Loyer prédit : 8.84€/m²/mois
Fourchette : 7.21€ - 10.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 672€/mois
Loyer annuel estimé : 8063€/an
Fourchette totale : 548€ - 824€/mois
Fourchette annuelle : 6574€ - 9890€/an
Rentabilité brute :6.79%
Fourchette de rentabilité :5.54% - 8.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 264,11 €/m²
Basé sur :128 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :96 072
Prix d'achat :76 000
Décote à l'achat :-20 072 (-20.9%)
Marge achat-revente :-22 608€ (-23.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :118 680
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :578,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :44,51€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 622,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 824,07
Coût de l'assurance :13 351,50
Taxe foncière : 806,33€/an
Soit par mois : 67,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 671,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 690,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-18,10€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet des murs et du sol, réfection plomberie et électricité (prises, éclairage, VMC), peinture.
Quantité: 6 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant des rénovations.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager, réfection plomberie et électricité si nécessaire, peinture.
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) pour toutes les chambres, peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes).
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds, vérification de l'électricité (prises, éclairage).
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état général nécessitant peu d'usure.
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour du tableau électrique, ajout de prises si insuffisantes, mise à la terre si absente.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité.
Plomberie généraleRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Mise à jour
Vérification de l'état de la tuyauterie, remplacement si nécessaire, vérification des évacuations.
Quantité: toute la plomberie de la maison
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 600(482 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:12 800
    Carrelage murs et sol: 6 m² × 100€/m² = 600€, Baignoire: 1 × 1200€ = 1200€, Lavabo: 1 × 500€ = 500€, WC: 1 × 400€ = 400€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Peinture: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 6000€
  • Cuisine:11 000
    Cuisine complète milieu de gamme: 6000€, Électroménager: 2000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 800€, Peinture: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 900€
  • Chambres:8 400
    Parquet flottant: 30 m² × 50€/m² = 1500€, Peinture: 90 m² × 30€/m² = 2700€, Électricité: 600€/chambre × 3 = 1800€, Menuiseries intérieures: 1500€, Main d'œuvre: 900€
  • Salon:1 200
    Peinture: 20 m² × 30€/m² = 600€, Vérification électricité: 300€, Main d'œuvre: 300€
  • Électricité générale:1 200
    Tableau électrique: 800€, Main d'œuvre: 400€
  • Plomberie générale:2 000
    Vérification et mise à jour plomberie: 1500€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Romorantin-Lanthenay (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 672 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 063 €/an
Calcul : 672 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 807 €/an
Base de calcul : Emprunt de 118 680 à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 534 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 806 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 747
Revenus locatifs : +8 063
Charges déductibles : -41 747
Résultat foncier Année 1 : -33 684(Déficit de 33 684 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 22 984
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 147 €/an
Revenus locatifs : +8 063
Charges déductibles : -5 147
Résultat foncier Années 2+ : 2 916 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 22984.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 76 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 400(65% de 76 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 796 €/an
Calcul : 49 400 € × 3,636% = 1 796
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 06341 7513 811-33 68810 700 €22 988 €22 988 €
28 2255 0483 7083 177--19 811 €
38 3894 9413 6013 448--16 363 €
48 5574 8313 4913 726--12 638 €
58 7284 7173 3774 011--8 627 €
68 9034 6003 2594 303--4 324 €
79 0814 4783 1384 602---
89 2624 3533 0134 909---
99 4474 2232 8835 224---
109 6364 0902 7495 547---
119 8293 9512 6115 878---
1210 0263 8082 4686 217---
1310 2263 6612 3216 565---
1410 4313 5092 1686 922---
1510 6393 3512 0117 288---
1610 8523 1881 8487 664---
1711 0693 0211 6808 049---
1811 2912 8471 5078 444---
1911 5162 6681 3278 849---
2011 7472 4831 1429 264---
2111 9822 2919519 690---
2212 2212 09475310 128---
2312 4661 89054910 576---
2412 7151 67933811 036---
2512 9691 46112111 508---
TOTAL258 271124 93454 824133 33710 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 133 337
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 063 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 693 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 693-3 210+4 903
2+1 6930+1 693
3+1 6930+1 693
4+1 6930+1 693
5+1 6930+1 693
6+1 6930+1 693
7+1 693+83+1 610
8+1 693+1 473+220
9+1 693+1 567+126
10+1 693+1 664+29
11+1 693+1 763-70
12+1 693+1 865-172
13+1 693+1 970-277
14+1 693+2 077-384
15+1 693+2 186-493
16+1 693+2 299-606
17+1 693+2 415-722
18+1 693+2 533-840
19+1 693+2 655-962
20+1 693+2 779-1 086
21+1 693+2 907-1 214
22+1 693+3 038-1 345
23+1 693+3 173-1 480
24+1 693+3 311-1 618
25+1 693+3 453-1 760
Total+42 325+40 001+2 324
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 44 jours
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