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Appartement 2 pièces

VilleDraguignan (83)
Surface35m²
Coût Total134 330€
Loyer Annuel6 258€
Rentabilité4.66%
Cashflow/mois-209€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 65 000 €
Surface : 35 m²
Prix au m² : 1 857,14 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces centre-ville – Idéal investissement

À vendre appartement 2 pièces idéalement situé en plein centre-ville, en rez-de-chaussée.

D’une surface de 35 m², ce bien se compose : • d’un séjour • d’une cuisine équipée • d’une chambre • d’un WC séparé

Appartement fonctionnel et bien agencé, parfait pour un investissement locatif ou un premier achat.

Actuellement loué avec un loyer mensuel de 450 €.

Charges mensuelles : 23 € Taxe foncière : 35 €

Possibilité de vendre le bien avec les meubles.

Prix : 65 000 €

Ville : Draguignan
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83300
Coordonnées : 43.538830, 6.466080
Total : 134 330€
Prix d'acquisition : 65 000€
Travaux : 64 130€
Valeur du bien : 129 130€
Frais de notaire : 5 200€
Coût estimé : 5 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 35m²
Loyer prédit : 14.90€/m²/mois
Fourchette : 11.78€ - 18.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 521€/mois
Loyer annuel estimé : 6258€/an
Fourchette totale : 412€ - 660€/mois
Fourchette annuelle : 4947€ - 7916€/an
Rentabilité brute :4.66%
Fourchette de rentabilité :3.68% - 5.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 976,32 €/m²
Basé sur :483 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :69 171 €
Prix d'achat :65 000 €
Décote à l'achat :-4 171€ (-6.0%)
Marge achat-revente :-65 159€ (-94.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :134 330€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :665,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :39,18€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 704,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 261,47€
Coût de l'assurance :11 753,88€
Taxe foncière : 35,00€/an
Soit par mois : 2,92€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 23,00€/mois
Soit par an : 276,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 521,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 730,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-208,94€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage électrique moderne et économe en énergie
Quantité: 1 système pour 35 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec des éléments modernes et fonctionnels
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après état moyen visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement des fixtures de la salle de bain (douche et lavabo) pour des modèles modernes
Quantité: 1 salle de bain (4 m²)
Raison: État 3/5 visible - fixtures légèrement datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans la chambre avec un parquet flottant
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs du salon pour rafraîchir l'apparence
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 130 €(1 832 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:23 400€
    Installation système de chauffage électrique moderne: 1 système = 11700€ (coût moyen 9750€ + main d'œuvre 1950€) = 11700€
  • Cuisine:30 000€
    Rénovation complète cuisine équipée: 15000€ (coût moyen 12000€ + main d'œuvre 3000€) = 15000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation partielle salle de bain: 1 salle de bain (4 m²) × 1000€/m² = 4000€ (coût moyen 3000€ + main d'œuvre 1000€) = 4000€
  • Chambres:1 680€
    Revêtement sol chambre (parquet flottant): 12 m² × 70€/m² = 840€ (coût moyen 600€ + main d'œuvre 240€) = 840€
  • Salon:1 050€
    Peinture murs salon: 15 m² × 35€/m² = 525€ (coût moyen 420€ + main d'œuvre 105€) = 525€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Draguignan (coefficient 1.2 appliqué pour le chauffage et la cuisine). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 521 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 258 €/an
Calcul : 521 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 509 €/an
Base de calcul : Emprunt de 134 330 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 470 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 35 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 276 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 130 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 420 €
Revenus locatifs : +6 258 €
Charges déductibles : -69 420 €
Résultat foncier Année 1 : -63 163 €(Déficit de 63 163 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 763 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 290 €/an
Revenus locatifs : +6 258 €
Charges déductibles : -5 290 €
Résultat foncier Années 2+ : 967 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41762.73 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250 €(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 258 €69 425 €4 513 €-63 167 €21 400 €41 767 €41 767 €
26 383 €5 175 €4 394 €1 208 €--40 559 €
36 510 €5 051 €4 270 €1 460 €--39 100 €
46 641 €4 923 €4 141 €1 718 €--37 382 €
56 773 €4 790 €4 009 €1 984 €--35 398 €
66 909 €4 653 €3 871 €2 256 €--33 142 €
77 047 €4 511 €3 729 €2 536 €--30 605 €
87 188 €4 364 €3 582 €2 824 €--27 781 €
97 332 €4 212 €3 430 €3 120 €--24 661 €
107 478 €4 054 €3 273 €3 424 €--21 237 €
117 628 €3 892 €3 111 €3 736 €--17 501 €
127 780 €3 723 €2 942 €4 057 €---
137 936 €3 549 €2 768 €4 387 €---
148 095 €3 369 €2 588 €4 726 €---
158 257 €3 183 €2 402 €5 074 €---
168 422 €2 990 €2 209 €5 432 €---
178 590 €2 791 €2 010 €5 800 €---
188 762 €2 584 €1 803 €6 178 €---
198 937 €2 371 €1 590 €6 566 €---
209 116 €2 150 €1 369 €6 966 €---
219 298 €1 922 €1 141 €7 377 €---
229 484 €1 685 €904 €7 799 €---
239 674 €1 441 €660 €8 233 €---
249 868 €1 188 €407 €8 680 €---
2510 065 €926 €145 €9 139 €---
TOTAL200 432 €148 920 €65 261 €51 511 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 51 511 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 258 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 314 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 314 €-6 420 €+7 734 €
2+1 314 €0 €+1 314 €
3+1 314 €0 €+1 314 €
4+1 314 €0 €+1 314 €
5+1 314 €0 €+1 314 €
6+1 314 €0 €+1 314 €
7+1 314 €0 €+1 314 €
8+1 314 €0 €+1 314 €
9+1 314 €0 €+1 314 €
10+1 314 €0 €+1 314 €
11+1 314 €0 €+1 314 €
12+1 314 €+1 217 €+97 €
13+1 314 €+1 316 €-2 €
14+1 314 €+1 418 €-104 €
15+1 314 €+1 522 €-208 €
16+1 314 €+1 630 €-316 €
17+1 314 €+1 740 €-426 €
18+1 314 €+1 853 €-539 €
19+1 314 €+1 970 €-656 €
20+1 314 €+2 090 €-776 €
21+1 314 €+2 213 €-899 €
22+1 314 €+2 340 €-1 026 €
23+1 314 €+2 470 €-1 156 €
24+1 314 €+2 604 €-1 290 €
25+1 314 €+2 742 €-1 428 €
Total+32 850 €+20 704 €+12 146 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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