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Achat appartement

Bien expiré
VilleMarseille 14e (13)
Surface64.3m²
Coût Total177 260€
Loyer Annuel9 582€
Rentabilité5.41%
Cashflow/mois-196€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 130 000 €
Surface : 64.3 m²
Prix au m² : 2 021,77 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 Balcon, 1 Terrasse, Vue, Ascenseur, Surface de 64.3 m², 3 Pièces, 2 Chambres, Au 3ème étage, Rangements, Salle de séjour, Interphone, Digicode, Etat : bon, Vis à vis

LES CHLOROPHYLLES - 3 pièces 2 chambres Quartier les Hauts de Sainte Marthe résidence sécurisée Les Chlorophylles. Appartement de 3 pièces 64 m² au 3 ème étage avec ascenseur comprenant un séjour avec cuisine ouverte, deux chambres, une salle de bains, un wc séparé, placards.

Une terrasse de 15 m² donnant sur l'intérieur de la résidence et deux emplacements de parking dont un extérieur complètent ce bien.

Chauffage et eau chaude individuels électrique Copropriété de 286 lots DPE C 156

Ville : Marseille 14e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13014
Coordonnées : 43.333660, 5.404770
Total : 177 260€
Prix d'acquisition : 130 000€
Travaux : 36 860€
Valeur du bien : 166 860€
Frais de notaire : 10 400€
Coût estimé : 10 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64.3m²
Loyer prédit : 12.42€/m²/mois
Fourchette : 10.16€ - 15.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 799€/mois
Loyer annuel estimé : 9582€/an
Fourchette totale : 653€ - 976€/mois
Fourchette annuelle : 7838€ - 11715€/an
Rentabilité brute :5.41%
Fourchette de rentabilité :4.42% - 6.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :177 260€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :864,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :50,22€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 914,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 166,03€
Coût de l'assurance :15 067,10€
Taxe foncière : 958,22€/an
Soit par mois : 79,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 798,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 994,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-196,31€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 160 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du système de chauffage électrique individuel par une pompe à chaleur air/eau
Quantité: 1 système pour 64.3 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 64.3 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec des éléments modernes et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine datée nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et mise à jour de la plomberie et de l'électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 860 €(573 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Remplacement système chauffage: 1 système × 13000€ = 13000€ (inclut main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Remplacement chauffe-eau: 1 système × 3500€ = 3500€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rafraîchissement salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 440€
    Pose parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 920€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 80€/m² = 1920€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:2 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 80€/m² = 2000€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 799 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 582 €/an
Calcul : 799 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 704 €/an
Base de calcul : Emprunt de 177 260 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 603 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 958 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 860 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 125 €
Revenus locatifs : +9 582 €
Charges déductibles : -44 125 €
Résultat foncier Année 1 : -34 542 €(Déficit de 34 542 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 142 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 265 €/an
Revenus locatifs : +9 582 €
Charges déductibles : -7 265 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 318 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13142.44 € reporté.
Prix d'achat du bien : 130 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 500 €(65% de 130 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 073 €/an
Calcul : 84 500 € × 3,636% = 3 073 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 582 €44 130 €5 709 €-34 548 €21 400 €13 148 €13 148 €
29 774 €7 116 €5 555 €2 658 €--10 490 €
39 969 €6 956 €5 395 €3 013 €--7 477 €
410 169 €6 791 €5 230 €3 377 €--4 100 €
510 372 €6 621 €5 060 €3 751 €--349 €
610 579 €6 445 €4 884 €4 134 €---
710 791 €6 263 €4 702 €4 528 €---
811 007 €6 076 €4 515 €4 931 €---
911 227 €5 882 €4 321 €5 345 €---
1011 452 €5 681 €4 120 €5 770 €---
1111 681 €5 474 €3 913 €6 207 €---
1211 914 €5 260 €3 699 €6 654 €---
1312 153 €5 039 €3 478 €7 113 €---
1412 396 €4 811 €3 250 €7 585 €---
1512 643 €4 575 €3 014 €8 068 €---
1612 896 €4 331 €2 771 €8 565 €---
1713 154 €4 080 €2 519 €9 075 €---
1813 417 €3 820 €2 259 €9 598 €---
1913 686 €3 551 €1 990 €10 135 €---
2013 959 €3 274 €1 713 €10 686 €---
2114 239 €2 987 €1 426 €11 252 €---
2214 523 €2 691 €1 130 €11 833 €---
2314 814 €2 385 €824 €12 429 €---
2415 110 €2 068 €508 €13 042 €---
2515 412 €1 742 €181 €13 670 €---
TOTAL306 920 €158 049 €82 166 €148 871 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 148 871 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 582 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 012 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 012 €-6 420 €+8 432 €
2+2 012 €0 €+2 012 €
3+2 012 €0 €+2 012 €
4+2 012 €0 €+2 012 €
5+2 012 €0 €+2 012 €
6+2 012 €+1 136 €+876 €
7+2 012 €+1 358 €+654 €
8+2 012 €+1 479 €+533 €
9+2 012 €+1 604 €+408 €
10+2 012 €+1 731 €+281 €
11+2 012 €+1 862 €+150 €
12+2 012 €+1 996 €+16 €
13+2 012 €+2 134 €-122 €
14+2 012 €+2 275 €-263 €
15+2 012 €+2 421 €-409 €
16+2 012 €+2 569 €-557 €
17+2 012 €+2 722 €-710 €
18+2 012 €+2 879 €-867 €
19+2 012 €+3 040 €-1 028 €
20+2 012 €+3 206 €-1 194 €
21+2 012 €+3 376 €-1 364 €
22+2 012 €+3 550 €-1 538 €
23+2 012 €+3 729 €-1 717 €
24+2 012 €+3 913 €-1 901 €
25+2 012 €+4 101 €-2 089 €
Total+50 300 €+44 661 €+5 639 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 163 jours
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