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Appartement à vendre

VillePau (64)
Surface45m²
Coût Total84 572€
Loyer Annuel7 509€
Rentabilité8.88%
Cashflow/mois+20€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 900 €
Surface : 45 m²
Prix au m² : 1 575,56 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Plus de photos, de détails et possibilité de réserver une visite sur Hellobien.

À visiter sans tarder, 3 appartements de type 2:

Comprenant, une cave, un parking, une SDE, un séjour, une cuisine, un espace nuit, un balcon côté rue, et une petite terrasse côté sud-est, dans une copropriété bien tenue au bout du 14 Juillet.

Chaque appartement est actuellement loué avec de fidèles locataires depuis de nombreuses années.

Un T2 en dernier étage au prix de > 82 900euros FAI, charges de copropriété 105euros/mois, loué 567.66euros Charges comprises, locataire en place depuis 12 ans.

Un T2 au prix de > 70 900euros FAI, charges de copropriété 92euros/mois, loué 377euros Charges comprises, locataire en place depuis 30 ans.

Un T2 en dernier étage au prix de > 78 900euros FAI, charges de copropriété 105/mois, loué 581euros Charges comprises, locataire en place depuis 22 ans.

Pour plus de renseignements merci de nous contacter en agence. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Pau
Département : Pyrénées-Atlantiques
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 64000
Coordonnées : 43.314769, -0.352270
Total : 84 572€
Prix d'acquisition : 70 900€
Travaux : 8 000€
Valeur du bien : 78 900€
Frais de notaire : 5 672€
Coût estimé : 5 672€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 45m²
Loyer prédit : 13.91€/m²/mois
Fourchette : 11.36€ - 17.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 626€/mois
Loyer annuel estimé : 7509€/an
Fourchette totale : 511€ - 766€/mois
Fourchette annuelle : 6132€ - 9195€/an
Rentabilité brute :8.88%
Fourchette de rentabilité :7.25% - 10.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 225,81 €/m²
Basé sur :344 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :100 161 €
Prix d'achat :70 900 €
Décote à l'achat :-29 261€ (-29.2%)
Marge achat-revente :15 589€ (15.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :84 572€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :416,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :21,14€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 437,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :40 412,30€
Coût de l'assurance :6 342,90€
Taxe foncière : 750,89€/an
Soit par mois : 62,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 105,00€/mois
Soit par an : 1 260,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 625,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 605,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :20,41€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 45 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec équipements datés
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 2.5/5 visible - chambre avec usure normale nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 2.5/5 visible - peinture à rafraîchir
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 000 €(178 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 8 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (8 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 626 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 509 €/an
Calcul : 626 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 797 €/an
Base de calcul : Emprunt de 84 572 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 254 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 751 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 260 €/an
Calcul : 105 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 13 061 €
Revenus locatifs : +7 509 €
Charges déductibles : -13 061 €
Résultat foncier Année 1 : -5 553 €(Déficit de 5 553 €)
Imputable sur revenu global : 5 553 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 061 €/an
Revenus locatifs : +7 509 €
Charges déductibles : -5 061 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 447 €/an
Prix d'achat du bien : 70 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 085 €(65% de 70 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 676 €/an
Calcul : 46 085 € × 3,636% = 1 676 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 509 €13 064 €2 800 €-5 555 €5 555 €--
27 659 €4 989 €2 725 €2 670 €---
37 812 €4 912 €2 647 €2 900 €---
47 969 €4 832 €2 567 €3 137 €---
58 128 €4 749 €2 485 €3 379 €---
68 290 €4 664 €2 399 €3 627 €---
78 456 €4 575 €2 311 €3 881 €---
88 625 €4 484 €2 219 €4 142 €---
98 798 €4 389 €2 125 €4 409 €---
108 974 €4 291 €2 027 €4 682 €---
119 153 €4 190 €1 926 €4 963 €---
129 336 €4 086 €1 821 €5 251 €---
139 523 €3 978 €1 713 €5 546 €---
149 714 €3 866 €1 601 €5 848 €---
159 908 €3 750 €1 486 €6 158 €---
1610 106 €3 631 €1 366 €6 475 €---
1710 308 €3 507 €1 242 €6 801 €---
1810 514 €3 379 €1 115 €7 135 €---
1910 725 €3 247 €982 €7 478 €---
2010 939 €3 110 €846 €7 829 €---
2111 158 €2 969 €704 €8 189 €---
2211 381 €2 823 €558 €8 558 €---
2311 609 €2 672 €407 €8 937 €---
2411 841 €2 516 €251 €9 325 €---
2512 078 €2 354 €90 €9 723 €---
TOTAL240 513 €105 028 €40 412 €135 486 €5 555 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 667 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 135 486 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 509 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 577 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 577 €-1 667 €+3 244 €
2+1 577 €+801 €+776 €
3+1 577 €+870 €+707 €
4+1 577 €+941 €+636 €
5+1 577 €+1 014 €+563 €
6+1 577 €+1 088 €+489 €
7+1 577 €+1 164 €+413 €
8+1 577 €+1 242 €+335 €
9+1 577 €+1 323 €+254 €
10+1 577 €+1 405 €+172 €
11+1 577 €+1 489 €+88 €
12+1 577 €+1 575 €+2 €
13+1 577 €+1 664 €-87 €
14+1 577 €+1 754 €-177 €
15+1 577 €+1 847 €-270 €
16+1 577 €+1 943 €-366 €
17+1 577 €+2 040 €-463 €
18+1 577 €+2 141 €-564 €
19+1 577 €+2 243 €-666 €
20+1 577 €+2 349 €-772 €
21+1 577 €+2 457 €-880 €
22+1 577 €+2 567 €-990 €
23+1 577 €+2 681 €-1 104 €
24+1 577 €+2 798 €-1 221 €
25+1 577 €+2 917 €-1 340 €
Total+39 425 €+40 646 €+-1 221 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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