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Grand Immeuble Comportant 3 appartements et 2 garages au centre de Villefranche De Rouergue

Bien expiré
VilleVillefranche-de-Rouergue (12)
Surface232m²
Coût Total252 640€
Loyer Annuel21 919€
Rentabilité8.68%
Cashflow/mois+301€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 189 000 €
Surface : 232 m²
Prix au m² : 814,66 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 1
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 232 m², 1 balcon, 1 garage, 1 place de parking, 3 étages

Cet immeuble situé au centre de Villefranche De Rouergue, Comporte 3 appartements, un T2 un T3 ainsi Qu'un T5 loué à 610 euros HC Il dispose d'une proximité du centre ville et des commerces. Dans l'appartement T2 vous retrouverez, 1 Cuisine de 9.14 m2, 1 piece de 15.47m2 qui peut servir de sejour, et une chambre de 11m2., à rafraichir L'appartement T3 comporte 1 cuisine, 1 sejour spacieux de 16m2, avec 2 chambres, une de 12.1m2, et une de 10m2.à rafraichir Vous retrouvez aussi un grand appartement T5, avec une piece de vie de 24m2, une vaste cuisine de 13.65m2, et 4 chambres, 2 au premier etage et 2 au 2eme.

Ville : Villefranche-de-Rouergue
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12200
Coordonnées : 44.351298, 2.036918
Total : 252 640€
Prix d'acquisition : 189 000€
Travaux : 48 520€
Valeur du bien : 237 520€
Frais de notaire : 15 120€
Coût estimé : 15 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 232m²
Loyer prédit : 7.87€/m²/mois
Fourchette : 5.98€ - 10.37€/m²/mois
Loyer total estimé : 1827€/mois
Loyer annuel estimé : 21919€/an
Fourchette totale : 1387€ - 2406€/mois
Fourchette annuelle : 16643€ - 28868€/an
Rentabilité brute :8.68%
Fourchette de rentabilité :6.59% - 11.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :851,08 €/m²
Basé sur :82 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :197 451 €
Prix d'achat :189 000 €
Décote à l'achat :-8 451€ (-4.3%)
Marge achat-revente :-55 189€ (-28.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :252 640€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 268,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :73,69€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 342,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :128 013,16€
Coût de l'assurance :22 106,00€
Taxe foncière : 2 191,94€/an
Soit par mois : 182,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 826,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 525,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :301,42€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 203 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 232 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 23 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 42 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols à rafraîchir
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: environ 35 m²
Raison: État 3.5/5 visible - peinture à rafraîchir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 520 €(209 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 000€ = 12 000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:18 400€
    Fenêtres double vitrage: 23 fenêtres × 800€ = 18 400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10 000€ = 10 000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:6 720€
    Parquet flottant: 42 m² × 60€ = 2 520€, Main d'œuvre: 1 680€ = 4 200€
  • Salon:1 400€
    Peinture salon: 35 m² × 40€ = 1 400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villefranche-de-Rouergue (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 30 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 827 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 919 €/an
Calcul : 1 827 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 807 €/an
Base de calcul : Emprunt de 252 640 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 884 €/an
Calcul : 74 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 192 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 520 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 403 €
Revenus locatifs : +21 919 €
Charges déductibles : -60 403 €
Résultat foncier Année 1 : -38 484 €(Déficit de 38 484 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 084 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 883 €/an
Revenus locatifs : +21 919 €
Charges déductibles : -11 883 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 036 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17083.65 € reporté.
Prix d'achat du bien : 189 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 122 850 €(65% de 189 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 467 €/an
Calcul : 122 850 € × 3,636% = 4 467 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 919 €60 411 €8 815 €-38 492 €21 400 €17 092 €17 092 €
222 358 €11 661 €8 585 €10 696 €--6 395 €
322 805 €11 423 €8 347 €11 382 €---
423 261 €11 176 €8 100 €12 085 €---
523 726 €10 921 €7 844 €12 806 €---
624 201 €10 656 €7 580 €13 545 €---
724 685 €10 381 €7 305 €14 303 €---
825 178 €10 097 €7 021 €15 081 €---
925 682 €9 803 €6 727 €15 879 €---
1026 196 €9 498 €6 422 €16 698 €---
1126 720 €9 182 €6 106 €17 538 €---
1227 254 €8 855 €5 779 €18 399 €---
1327 799 €8 516 €5 440 €19 283 €---
1428 355 €8 165 €5 089 €20 190 €---
1528 922 €7 801 €4 725 €21 121 €---
1629 501 €7 424 €4 348 €22 076 €---
1730 091 €7 034 €3 958 €23 057 €---
1830 692 €6 630 €3 554 €24 063 €---
1931 306 €6 211 €3 135 €25 095 €---
2031 932 €5 777 €2 701 €26 155 €---
2132 571 €5 328 €2 252 €27 243 €---
2233 222 €4 862 €1 786 €28 360 €---
2333 887 €4 380 €1 304 €29 507 €---
2434 565 €3 881 €805 €30 684 €---
2535 256 €3 363 €287 €31 893 €---
TOTAL702 085 €253 438 €128 013 €448 647 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 448 647 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 919 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 603 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 603 €-6 420 €+11 023 €
2+4 603 €0 €+4 603 €
3+4 603 €+1 496 €+3 107 €
4+4 603 €+3 625 €+978 €
5+4 603 €+3 842 €+761 €
6+4 603 €+4 064 €+539 €
7+4 603 €+4 291 €+312 €
8+4 603 €+4 524 €+79 €
9+4 603 €+4 764 €-161 €
10+4 603 €+5 009 €-406 €
11+4 603 €+5 261 €-658 €
12+4 603 €+5 520 €-917 €
13+4 603 €+5 785 €-1 182 €
14+4 603 €+6 057 €-1 454 €
15+4 603 €+6 336 €-1 733 €
16+4 603 €+6 623 €-2 020 €
17+4 603 €+6 917 €-2 314 €
18+4 603 €+7 219 €-2 616 €
19+4 603 €+7 529 €-2 926 €
20+4 603 €+7 847 €-3 244 €
21+4 603 €+8 173 €-3 570 €
22+4 603 €+8 508 €-3 905 €
23+4 603 €+8 852 €-4 249 €
24+4 603 €+9 205 €-4 602 €
25+4 603 €+9 568 €-4 965 €
Total+115 075 €+134 594 €+-19 519 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 66 jours
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