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Vente maison 4 pièces 135 m² Angerville (91670) - Superimmo

Bien expiré
VilleAngerville (91)
Surface135m²
Coût Total191 000€
Loyer Annuel17 707€
Rentabilité9.27%
Cashflow/mois+339€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 120 000 €
Surface : 135 m²
Prix au m² : 888,89 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

ERA immobilier Etampes vous présente, cette maison de ville de 135 m² situé à Angerville offre un beau potentiel de rénovation. Idéale pour une famille, un investisseur ou un amateur de travaux souhaitant personnaliser son futur logement. Elle se compose de :

  • 3 chambres spacieuses. -Une pièce de vie lumineuse. -Une cuisine. -Une cave. -Une petite cour, agréable pour profiter de l'extérieur. -Deux grands garages offrant de nombreuses possibilités de stationnement, de stockage ou d'aménagement. Maison entièrement à rénover, laissant libre cours à vos envies pour créer un intérieur à votre image et valoriser tout son potentiel. Une belle opportunité pour les amateurs de rénovation ou les investisseurs à la recherche d'un bien avec un fort potentiel de valorisation. Contactez-nous dès maintenant pour plus d'informations ou pour organiser une visite. Contactez dès maintenant votre conseiller ERA Immobilier : Charleyne GROULT 06.82.88.32.58 Retrouvez toutes nos annonces immobilières sur notre site ERA Immobilier.Afficher plus
Ville : Angerville
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91670
Coordonnées : 48.310792, 1.996085
Total : 191 000€
Prix d'acquisition : 120 000€
Travaux : 61 400€
Valeur du bien : 181 400€
Frais de notaire : 9 600€
Coût estimé : 9 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 135m²
Loyer prédit : 10.93€/m²/mois
Fourchette : 8.85€ - 13.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 1476€/mois
Loyer annuel estimé : 17707€/an
Fourchette totale : 1195€ - 1823€/mois
Fourchette annuelle : 14334€ - 21874€/an
Rentabilité brute :9.27%
Fourchette de rentabilité :7.50% - 11.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 220,88 €/m²
Basé sur :64 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :299 818 €
Prix d'achat :120 000 €
Décote à l'achat :-179 818€ (-60.0%)
Marge achat-revente :108 818€ (36.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :191 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :940,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :47,75€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 988,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 268,39€
Coût de l'assurance :14 325,00€
Taxe foncière : 1 770,75€/an
Soit par mois : 147,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 475,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 136,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :339,42€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 135 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 135 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - nécessité de mise aux normes et rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement important
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs, remplacement du carrelage si nécessaire, peinture
Quantité: 15 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs en mauvais état nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, rafraîchissement du parquet
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire pour l'ensemble des chambres

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 400 €(455 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:8 100€
    Isolation combles perdus: 135 m² × 60€/m² = 8100€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:20 400€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 1200€ = 20400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 9000€ = 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:1 200€
    Rafraîchissement murs: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation légère:2 700€
    Peinture murs et plafonds: 34 m² × 80€/m² = 2700€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Angerville (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 40 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 476 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 707 €/an
Calcul : 1 476 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 317 €/an
Base de calcul : Emprunt de 191 000 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 573 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 771 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 060 €
Revenus locatifs : +17 707 €
Charges déductibles : -70 060 €
Résultat foncier Année 1 : -52 353 €(Déficit de 52 353 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 953 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 660 €/an
Revenus locatifs : +17 707 €
Charges déductibles : -8 660 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 047 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30952.83 € reporté.
Prix d'achat du bien : 120 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000 €(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 707 €70 066 €6 323 €-52 359 €21 400 €30 959 €30 959 €
218 062 €8 497 €6 154 €9 564 €--21 395 €
318 423 €8 323 €5 979 €10 100 €--11 295 €
418 791 €8 142 €5 798 €10 649 €--645 €
519 167 €7 955 €5 611 €11 212 €---
619 550 €7 762 €5 418 €11 789 €---
719 942 €7 562 €5 218 €12 379 €---
820 340 €7 356 €5 012 €12 985 €---
920 747 €7 142 €4 798 €13 605 €---
1021 162 €6 921 €4 577 €14 241 €---
1121 585 €6 693 €4 349 €14 893 €---
1222 017 €6 457 €4 113 €15 561 €---
1322 457 €6 212 €3 869 €16 245 €---
1422 907 €5 960 €3 616 €16 947 €---
1523 365 €5 699 €3 355 €17 666 €---
1623 832 €5 429 €3 085 €18 403 €---
1724 309 €5 150 €2 806 €19 159 €---
1824 795 €4 861 €2 517 €19 934 €---
1925 291 €4 563 €2 219 €20 728 €---
2025 796 €4 254 €1 910 €21 543 €---
2126 312 €3 935 €1 591 €22 378 €---
2226 839 €3 605 €1 261 €23 234 €---
2327 375 €3 264 €920 €24 112 €---
2427 923 €2 911 €567 €25 012 €---
2528 481 €2 546 €202 €25 935 €---
TOTAL567 176 €211 262 €91 268 €355 914 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 355 914 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 707 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 719 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 719 €-6 420 €+10 139 €
2+3 719 €0 €+3 719 €
3+3 719 €0 €+3 719 €
4+3 719 €0 €+3 719 €
5+3 719 €+3 170 €+549 €
6+3 719 €+3 537 €+182 €
7+3 719 €+3 714 €+5 €
8+3 719 €+3 895 €-176 €
9+3 719 €+4 082 €-363 €
10+3 719 €+4 272 €-553 €
11+3 719 €+4 468 €-749 €
12+3 719 €+4 668 €-949 €
13+3 719 €+4 874 €-1 155 €
14+3 719 €+5 084 €-1 365 €
15+3 719 €+5 300 €-1 581 €
16+3 719 €+5 521 €-1 802 €
17+3 719 €+5 748 €-2 029 €
18+3 719 €+5 980 €-2 261 €
19+3 719 €+6 218 €-2 499 €
20+3 719 €+6 463 €-2 744 €
21+3 719 €+6 713 €-2 994 €
22+3 719 €+6 970 €-3 251 €
23+3 719 €+7 234 €-3 515 €
24+3 719 €+7 504 €-3 785 €
25+3 719 €+7 781 €-4 062 €
Total+92 975 €+106 774 €+-13 799 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 75 jours
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