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Achat : Maison (43510)

VilleSaint-Jean-Lachalm (43)
Surface120m²
Coût Total124 050€
Loyer Annuel9 373€
Rentabilité7.56%
Cashflow/mois+30€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 583,33 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 120 m², 8 pièces, 4 chambres, 1 salle de bain, Cave, 1 garage, Structure/extérieur à rafraîchir

Maison de village en pierres avec garage, à seulement 20 minutes du Puy-en-Velay. La partie habitation comprend une cuisine, une salon / salle à manger, quatre chambres, deux salles d'eau et deux bureaux. La maison dispose d'un garage permettant de rentrer plusieurs véhicules. A noter également, une remise pouvant permettre de faire du stockage. L'ensemble des menuiseries de la maison ont été remplacées par des fenêtres en PVC double vitrage, équipées de volets roulants. L'assainissement est le tout-à-l'égout. DPE ANCIENNE VERSION.

Ville : Saint-Jean-Lachalm
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43510
Coordonnées : 44.966240, 3.716480
Total : 124 050€
Prix d'acquisition : 70 000€
Travaux : 48 450€
Valeur du bien : 118 450€
Frais de notaire : 5 600€
Coût estimé : 5 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 6.51€/m²/mois
Fourchette : 4.81€ - 8.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 781€/mois
Loyer annuel estimé : 9373€/an
Fourchette totale : 578€ - 1056€/mois
Fourchette annuelle : 6931€ - 12675€/an
Rentabilité brute :7.56%
Fourchette de rentabilité :5.59% - 10.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :759,38 €/m²
Basé sur :19 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :91 126 €
Prix d'achat :70 000 €
Décote à l'achat :-21 126€ (-23.2%)
Marge achat-revente :-32 924€ (-36.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :124 050€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :623,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :49,62€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 672,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 856,37€
Coût de l'assurance :14 886,00€
Taxe foncière : 937,26€/an
Soit par mois : 78,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 781,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 750,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :30,30€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 120 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Gain significatif sur l'échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et électroménager obsolète
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine vétuste nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol et peinture pour toutes les chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - chambres vétustes nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement des murs du salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - salon en état correct nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 450 €(404 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Isolation:7 200€
    Isolation toiture/combles: 120 m² × 60€/m² = 7200€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (mobilier, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation lourde chambres: 40 m² × 150€/m² = 6000€ (revêtement sol et peinture, main d'œuvre incluse)
  • Salon:750€
    Rafraîchissement salon: 15 m² × 50€/m² = 750€ (peinture, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Saint-Jean-Lachalm (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 781 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 373 €/an
Calcul : 781 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 324 €/an
Base de calcul : Emprunt de 124 050 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 595 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 937 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 307 €
Revenus locatifs : +9 373 €
Charges déductibles : -54 307 €
Résultat foncier Année 1 : -44 934 €(Déficit de 44 934 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 534 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 857 €/an
Revenus locatifs : +9 373 €
Charges déductibles : -5 857 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 516 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23534.44 € reporté.
Prix d'achat du bien : 70 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500 €(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 373 €54 311 €4 328 €-44 938 €21 400 €23 538 €23 538 €
29 560 €5 748 €4 215 €3 812 €--19 727 €
39 751 €5 631 €4 098 €4 120 €--15 607 €
49 946 €5 510 €3 977 €4 436 €--11 170 €
510 145 €5 384 €3 852 €4 761 €--6 409 €
610 348 €5 254 €3 722 €5 094 €--1 316 €
710 555 €5 120 €3 587 €5 435 €---
810 766 €4 980 €3 447 €5 786 €---
910 981 €4 836 €3 303 €6 146 €---
1011 201 €4 686 €3 153 €6 515 €---
1111 425 €4 531 €2 998 €6 894 €---
1211 654 €4 370 €2 837 €7 283 €---
1311 887 €4 204 €2 671 €7 683 €---
1412 124 €4 031 €2 499 €8 093 €---
1512 367 €3 853 €2 320 €8 514 €---
1612 614 €3 668 €2 135 €8 947 €---
1712 867 €3 476 €1 943 €9 390 €---
1813 124 €3 278 €1 745 €9 846 €---
1913 386 €3 072 €1 539 €10 314 €---
2013 654 €2 859 €1 326 €10 795 €---
2113 927 €2 638 €1 106 €11 289 €---
2214 206 €2 410 €877 €11 796 €---
2314 490 €2 173 €640 €12 317 €---
2414 780 €1 928 €395 €12 852 €---
2515 075 €1 674 €141 €13 401 €---
TOTAL300 206 €149 624 €62 856 €150 582 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 150 582 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 373 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 968 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 968 €-6 420 €+8 388 €
2+1 968 €0 €+1 968 €
3+1 968 €0 €+1 968 €
4+1 968 €0 €+1 968 €
5+1 968 €0 €+1 968 €
6+1 968 €0 €+1 968 €
7+1 968 €+1 236 €+732 €
8+1 968 €+1 736 €+232 €
9+1 968 €+1 844 €+124 €
10+1 968 €+1 955 €+13 €
11+1 968 €+2 068 €-100 €
12+1 968 €+2 185 €-217 €
13+1 968 €+2 305 €-337 €
14+1 968 €+2 428 €-460 €
15+1 968 €+2 554 €-586 €
16+1 968 €+2 684 €-716 €
17+1 968 €+2 817 €-849 €
18+1 968 €+2 954 €-986 €
19+1 968 €+3 094 €-1 126 €
20+1 968 €+3 239 €-1 271 €
21+1 968 €+3 387 €-1 419 €
22+1 968 €+3 539 €-1 571 €
23+1 968 €+3 695 €-1 727 €
24+1 968 €+3 856 €-1 888 €
25+1 968 €+4 020 €-2 052 €
Total+49 200 €+45 175 €+4 025 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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