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Achat appartement

Bien expiré
VilleCréteil (94)
Surface101
Coût Total349 800
Loyer Annuel22 737
Rentabilité6.50%
Cashflow/mois-501
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 295 000 €
Surface : 101 m²
Prix au m² : 2 920,79 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 14
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 Balcon, Vue, Gardien, Ascenseur, Surface de 101 m², Bâtiment de 16 étages, 5 Pièces, 3 Chambres, Au 14ème étage, 1 Salle de bain, 1 Salle d'eau, 1 Toilette, Rangements, Chauffage central radiateur, Cuisine séparée équipée, Une entrée, Salle de séjour : 30 m², 1 Parking, Interphone, Digicode

CENTRE ANCIEN / CHAMPEVAL

A deux pas des commerces de la rue du général Leclerc et à 10 minutes à pieds du métro Créteil Université, au 14ème étage par ascenseur d'une copropriété bien entretenu des années 70 avec gardien, un appartement familial de 101m² composé comme suit:

Une entrée avec nombreux rangements desservant une cuisine équipée avec sa loggia, une buanderie, un double séjour de plus de 30m² avec balcon et vue panoramique sur les environs. D'autre part, un espace nuit desservit par un couloir avec nombreux placards composé de 3 chambres, d'une salle d'eau, d'une salle de bains, et d'un wc séparé.

Une place de parking en sous-sol complète l'ensemble.

A VISITER RAPIDEMENT ! (4.50 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 400 lots - dont 200 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 4600.00 euros.

Ville : Créteil
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94000
Coordonnées : 48.792180, 2.450030
Créteil-Université
Ligne 8
Total : 349 800
Prix d'acquisition : 295 000
Travaux : 31 200
Valeur du bien : 326 200
Frais de notaire : 23 600
Coût estimé : 23 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 101
Loyer prédit : 18.76€/m²/mois
Fourchette : 14.20€ - 24.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 1895€/mois
Loyer annuel estimé : 22737€/an
Fourchette totale : 1434€ - 2504€/mois
Fourchette annuelle : 17205€ - 30047€/an
Rentabilité brute :6.50%
Fourchette de rentabilité :4.92% - 8.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :349 800
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 721,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :102,02€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 823,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :166 592,59
Coût de l'assurance :30 607,50
Taxe foncière : 2 273,68€/an
Soit par mois : 189,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 383,33€/mois
Soit par an : 4 599,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 894,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 396,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-501,41€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 177 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire car DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments datés.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais quelques éléments datés.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des sanitaires et carrelage.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des 3 chambres avec revêtement de sol, peinture, et mise aux normes électriques.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et entretien léger du salon.
Quantité: salon complet (environ 50 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général, entretien léger recommandé.
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Vérification et mise aux normes de l'électricité dans l'appartement.
Quantité: 1 appartement
Raison: Normes électriques à vérifier pour assurer la sécurité.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 200(309 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0
    Aucun remplacement nécessaire car DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:12 000
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 1200€/m² = 12000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres:6 000
    Rénovation des 3 chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salon:2 000
    Peinture salon: 50 m² × 40€/m² = 2000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Électricité:1 200
    Mise aux normes électricité: 1 appartement × 1200€ = 1200€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Créteil (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 895 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 737 €/an
Calcul : 1 895 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 533 €/an
Base de calcul : Emprunt de 349 800 à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 224 €/an
Calcul : 102 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 274 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 600 €/an
Calcul : 383 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 831
Revenus locatifs : +22 737
Charges déductibles : -50 831
Résultat foncier Année 1 : -28 095(Déficit de 28 095 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 695
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 19 631 €/an
Revenus locatifs : +22 737
Charges déductibles : -19 631
Résultat foncier Années 2+ : 3 105 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6694.66 € reporté.
Prix d'achat du bien : 295 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 191 750(65% de 295 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 973 €/an
Calcul : 191 750 € × 3,636% = 6 973
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 73750 84311 545-28 10621 400 €6 706 €6 706 €
223 19119 33411 2363 858--2 848 €
323 65519 01410 9164 641---
424 12818 68410 5865 445---
524 61118 34210 2446 269---
625 10317 9899 8917 114---
725 60517 6249 5267 981---
826 11717 2479 1498 871---
926 64016 8568 7589 783---
1027 17316 4538 35510 720---
1127 71616 0367 93811 680---
1228 27015 6047 50612 666---
1328 83615 1587 06013 677---
1429 41214 6976 59914 715---
1530 00114 2206 12315 780---
1630 60113 7285 63016 873---
1731 21313 2185 12017 995---
1831 83712 6914 59319 146---
1932 47412 1464 04820 327---
2033 12311 5833 48521 540---
2133 78611 0012 90322 785---
2234 46110 3982 30124 063---
2335 1519 7761 67825 375---
2435 8549 1321 03426 721---
2536 5718 46736928 104---
TOTAL728 265400 241166 593328 02421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 328 024
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 737 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 775 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 775-6 420+11 195
2+4 7750+4 775
3+4 775+538+4 237
4+4 775+1 633+3 142
5+4 775+1 881+2 894
6+4 775+2 134+2 641
7+4 775+2 394+2 381
8+4 775+2 661+2 114
9+4 775+2 935+1 840
10+4 775+3 216+1 559
11+4 775+3 504+1 271
12+4 775+3 800+975
13+4 775+4 103+672
14+4 775+4 415+360
15+4 775+4 734+41
16+4 775+5 062-287
17+4 775+5 398-623
18+4 775+5 744-969
19+4 775+6 098-1 323
20+4 775+6 462-1 687
21+4 775+6 836-2 061
22+4 775+7 219-2 444
23+4 775+7 612-2 837
24+4 775+8 016-3 241
25+4 775+8 431-3 656
Total+119 375+98 407+20 968
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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