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Achat appartement

Bien expiré
VilleCréteil (94)
Surface101m²
Coût Total349 800€
Loyer Annuel22 737€
Rentabilité6.50%
Cashflow/mois-501€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 295 000 €
Surface : 101 m²
Prix au m² : 2 920,79 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 14
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 Balcon, Vue, Gardien, Ascenseur, Surface de 101 m², Bâtiment de 16 étages, 5 Pièces, 3 Chambres, Au 14ème étage, 1 Salle de bain, 1 Salle d'eau, 1 Toilette, Rangements, Chauffage central radiateur, Cuisine séparée équipée, Une entrée, Salle de séjour : 30 m², 1 Parking, Interphone, Digicode

CENTRE ANCIEN / CHAMPEVAL

A deux pas des commerces de la rue du général Leclerc et à 10 minutes à pieds du métro Créteil Université, au 14ème étage par ascenseur d'une copropriété bien entretenu des années 70 avec gardien, un appartement familial de 101m² composé comme suit:

Une entrée avec nombreux rangements desservant une cuisine équipée avec sa loggia, une buanderie, un double séjour de plus de 30m² avec balcon et vue panoramique sur les environs. D'autre part, un espace nuit desservit par un couloir avec nombreux placards composé de 3 chambres, d'une salle d'eau, d'une salle de bains, et d'un wc séparé.

Une place de parking en sous-sol complète l'ensemble.

A VISITER RAPIDEMENT ! (4.50 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 400 lots - dont 200 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 4600.00 euros.

Ville : Créteil
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94000
Coordonnées : 48.792180, 2.450030
Créteil-Université
Ligne 8
Total : 349 800€
Prix d'acquisition : 295 000€
Travaux : 31 200€
Valeur du bien : 326 200€
Frais de notaire : 23 600€
Coût estimé : 23 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 101m²
Loyer prédit : 18.76€/m²/mois
Fourchette : 14.20€ - 24.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 1895€/mois
Loyer annuel estimé : 22737€/an
Fourchette totale : 1434€ - 2504€/mois
Fourchette annuelle : 17205€ - 30047€/an
Rentabilité brute :6.50%
Fourchette de rentabilité :4.92% - 8.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :349 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 721,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :102,02€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 823,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :166 592,59€
Coût de l'assurance :30 607,50€
Taxe foncière : 2 273,68€/an
Soit par mois : 189,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 383,33€/mois
Soit par an : 4 599,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 894,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 396,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-501,41€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 177 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire car DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments datés.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais quelques éléments datés.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des sanitaires et carrelage.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des 3 chambres avec revêtement de sol, peinture, et mise aux normes électriques.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et entretien léger du salon.
Quantité: salon complet (environ 50 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général, entretien léger recommandé.
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Vérification et mise aux normes de l'électricité dans l'appartement.
Quantité: 1 appartement
Raison: Normes électriques à vérifier pour assurer la sécurité.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 200 €(309 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucun remplacement nécessaire car DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 1200€/m² = 12000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation des 3 chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salon:2 000€
    Peinture salon: 50 m² × 40€/m² = 2000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 appartement × 1200€ = 1200€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Créteil (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 895 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 737 €/an
Calcul : 1 895 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 533 €/an
Base de calcul : Emprunt de 349 800 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 224 €/an
Calcul : 102 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 274 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 600 €/an
Calcul : 383 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 831 €
Revenus locatifs : +22 737 €
Charges déductibles : -50 831 €
Résultat foncier Année 1 : -28 095 €(Déficit de 28 095 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 695 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 19 631 €/an
Revenus locatifs : +22 737 €
Charges déductibles : -19 631 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 105 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6694.66 € reporté.
Prix d'achat du bien : 295 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 191 750 €(65% de 295 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 973 €/an
Calcul : 191 750 € × 3,636% = 6 973 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 737 €50 843 €11 545 €-28 106 €21 400 €6 706 €6 706 €
223 191 €19 334 €11 236 €3 858 €--2 848 €
323 655 €19 014 €10 916 €4 641 €---
424 128 €18 684 €10 586 €5 445 €---
524 611 €18 342 €10 244 €6 269 €---
625 103 €17 989 €9 891 €7 114 €---
725 605 €17 624 €9 526 €7 981 €---
826 117 €17 247 €9 149 €8 871 €---
926 640 €16 856 €8 758 €9 783 €---
1027 173 €16 453 €8 355 €10 720 €---
1127 716 €16 036 €7 938 €11 680 €---
1228 270 €15 604 €7 506 €12 666 €---
1328 836 €15 158 €7 060 €13 677 €---
1429 412 €14 697 €6 599 €14 715 €---
1530 001 €14 220 €6 123 €15 780 €---
1630 601 €13 728 €5 630 €16 873 €---
1731 213 €13 218 €5 120 €17 995 €---
1831 837 €12 691 €4 593 €19 146 €---
1932 474 €12 146 €4 048 €20 327 €---
2033 123 €11 583 €3 485 €21 540 €---
2133 786 €11 001 €2 903 €22 785 €---
2234 461 €10 398 €2 301 €24 063 €---
2335 151 €9 776 €1 678 €25 375 €---
2435 854 €9 132 €1 034 €26 721 €---
2536 571 €8 467 €369 €28 104 €---
TOTAL728 265 €400 241 €166 593 €328 024 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 328 024 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 737 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 775 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 775 €-6 420 €+11 195 €
2+4 775 €0 €+4 775 €
3+4 775 €+538 €+4 237 €
4+4 775 €+1 633 €+3 142 €
5+4 775 €+1 881 €+2 894 €
6+4 775 €+2 134 €+2 641 €
7+4 775 €+2 394 €+2 381 €
8+4 775 €+2 661 €+2 114 €
9+4 775 €+2 935 €+1 840 €
10+4 775 €+3 216 €+1 559 €
11+4 775 €+3 504 €+1 271 €
12+4 775 €+3 800 €+975 €
13+4 775 €+4 103 €+672 €
14+4 775 €+4 415 €+360 €
15+4 775 €+4 734 €+41 €
16+4 775 €+5 062 €-287 €
17+4 775 €+5 398 €-623 €
18+4 775 €+5 744 €-969 €
19+4 775 €+6 098 €-1 323 €
20+4 775 €+6 462 €-1 687 €
21+4 775 €+6 836 €-2 061 €
22+4 775 €+7 219 €-2 444 €
23+4 775 €+7 612 €-2 837 €
24+4 775 €+8 016 €-3 241 €
25+4 775 €+8 431 €-3 656 €
Total+119 375 €+98 407 €+20 968 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 296 jours
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