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Détails du bien

Bien expiré
VillePerpignan (66)
Surface92
Coût Total182 210
Loyer Annuel11 056
Rentabilité6.07%
Cashflow/mois-126
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 000 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 1 510,87 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

iad France - David Giralt vous propose: Nouveauté Appartement Secteur Vernet

Secteur Vernet proche de toute commodité.

Un magnifique appartement en L T4 de 90m2 aux 1ers et derniers étages, avec garage de 13m2, sans frais de copropriétés, syndic libre, chauffage électrique, 1 climatisation, grande terrasse de 35m2, toiture refaite en 2020, double vitrage.

On retrouve au 1er étage un séjour de 40m2 avec une cuisine équipée et aménagée de 7m2 indépendante, au même niveau 1 chambre de 12m2 et une autre de 18m2 avec dressing, une salle de bain de 6m2 et un WC indépendant tout ça au même niveaux.

Au coin mezzanine une chambre de 14m2 donnant sur une terrasse de 35m2 exposée plein sud.

Taxe foncière 1280e à l'année.

David Giralt iad France, votre conseiller Immobilier sur Perpignan et alentours.

Avis de valeur OFFERT dans tous les Pyrénées-Orientales.

Me contacter uniquement pour plus d'informations, exclusivité David Giralt iad France, agence et particulier ne pas déranger les propriétaires, entièrement ouvert au partage d'affaire, merci de votre compréhension.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE D indice 237 et classe CLIMAT D indice 48. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M David Giralt mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de PERPIGNAN sous le numéro 900486309, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Perpignan
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66000
Total : 182 210
Prix d'acquisition : 139 000
Travaux : 32 090
Valeur du bien : 171 090
Frais de notaire : 11 120
Coût estimé : 11 120
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92
Loyer prédit : 10.01€/m²/mois
Fourchette : 8.08€ - 12.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 921€/mois
Loyer annuel estimé : 11056€/an
Fourchette totale : 744€ - 1141€/mois
Fourchette annuelle : 8925€ - 13696€/an
Rentabilité brute :6.07%
Fourchette de rentabilité :4.90% - 7.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :182 210
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :888,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :51,63€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 940,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 460,52
Coût de l'assurance :15 487,85
Taxe foncière : 1 280,00€/an
Soit par mois : 106,67€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 921,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 047,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-125,84€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 237 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage électrique par un système de chauffage plus efficace, comme une pompe à chaleur air/air.
Quantité: 1 système pour 92 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire ou douche, lavabo et WC, carrelage des murs et du sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain (6 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement de sol (parquet ou stratifié) et peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 44 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé nécessitant rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger souhaitable
TerrasseOPTIONNEL
Sous-catégorie: Entretien
Nettoyage et entretien de la terrasse en bois.
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite un nettoyage

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 090(349 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 400
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 9500€ = 9500€, Main d'œuvre: 900€
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité), Main d'œuvre incluse
  • Chambres:7 640
    Parquet flottant: 44 m² × 120€/m² = 5280€, Peinture murs et plafonds: 44 m² × 40€/m² = 1760€, Main d'œuvre: 600€
  • Cuisine:400
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 40€/m² = 400€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:1 200
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Terrasse:450
    Entretien terrasse bois: 15 m² × 30€/m² = 450€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Perpignan (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. Les prix sont basés sur des estimations réalistes pour chaque type de travail.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 10 400✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 921 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 056 €/an
Calcul : 921 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 863 €/an
Base de calcul : Emprunt de 182 210 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 620 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 280 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 090
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 853
Revenus locatifs : +11 056
Charges déductibles : -39 853
Résultat foncier Année 1 : -28 796(Déficit de 28 796 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 396
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 763 €/an
Revenus locatifs : +11 056
Charges déductibles : -7 763
Résultat foncier Années 2+ : 3 294 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7396.28 € reporté.
Prix d'achat du bien : 139 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 350(65% de 139 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 285 €/an
Calcul : 90 350 € × 3,636% = 3 285
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 05639 8585 869-28 80221 400 €7 402 €7 402 €
211 2777 6105 7103 668--3 734 €
311 5037 4455 5464 057---
411 7337 2765 3774 457---
511 9687 1015 2014 867---
612 2076 9205 0215 287---
712 4516 7334 8345 718---
812 7006 5404 6416 160---
912 9546 3414 4416 613---
1013 2136 1354 2357 078---
1113 4775 9224 0227 555---
1213 7475 7023 8038 045---
1314 0225 4753 5758 547---
1414 3025 2403 3419 062---
1514 5884 9983 0989 591---
1614 8804 7472 84810 133---
1715 1784 4892 58910 689---
1815 4814 2212 32211 260---
1915 7913 9452 04611 846---
2016 1073 6601 76012 447---
2116 4293 3651 46613 064---
2216 7583 0611 16113 697---
2317 0932 74684714 347---
2417 4352 42152215 013---
2517 7832 08618615 698---
TOTAL354 134164 03884 461190 09621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 190 096
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 056 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 322 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 322-6 420+8 742
2+2 3220+2 322
3+2 322+97+2 225
4+2 322+1 337+985
5+2 322+1 460+862
6+2 322+1 586+736
7+2 322+1 715+607
8+2 322+1 848+474
9+2 322+1 984+338
10+2 322+2 124+198
11+2 322+2 267+55
12+2 322+2 413-91
13+2 322+2 564-242
14+2 322+2 719-397
15+2 322+2 877-555
16+2 322+3 040-718
17+2 322+3 207-885
18+2 322+3 378-1 056
19+2 322+3 554-1 232
20+2 322+3 734-1 412
21+2 322+3 919-1 597
22+2 322+4 109-1 787
23+2 322+4 304-1 982
24+2 322+4 504-2 182
25+2 322+4 709-2 387
Total+58 050+57 029+1 021
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 115 jours
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