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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleVierzon (18)
Surface55m²
Coût Total73 840€
Loyer Annuel6 943€
Rentabilité9.40%
Cashflow/mois+75€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 43 000 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 781,82 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 1 chambre

VIERZON, dans un ensemble immobilier entretenu, proche centre ville à deux pas de la gare et des écoles, appartement lumineux sans travaux à prévoir, chambre spatieuse et cuisine équipée. Habitable de suite et libre de toute location, il vous séduira. Caves et cour commune. Idéal pour investissement ou RP. Faibles charges

Ville : Vierzon
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18100
Coordonnées : 47.232560, 2.066640
Total : 73 840€
Prix d'acquisition : 43 000€
Travaux : 27 400€
Valeur du bien : 70 400€
Frais de notaire : 3 440€
Coût estimé : 3 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55m²
Loyer prédit : 10.52€/m²/mois
Fourchette : 8.28€ - 13.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 579€/mois
Loyer annuel estimé : 6943€/an
Fourchette totale : 456€ - 735€/mois
Fourchette annuelle : 5466€ - 8820€/an
Rentabilité brute :9.40%
Fourchette de rentabilité :7.40% - 11.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :908,34 €/m²
Basé sur :44 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :49 958 €
Prix d'achat :43 000 €
Décote à l'achat :-6 958€ (-13.9%)
Marge achat-revente :-23 882€ (-47.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :73 840€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :370,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :21,54€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 392,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :37 414,87€
Coût de l'assurance :6 461,00€
Taxe foncière : 694,35€/an
Soit par mois : 57,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 53,33€/mois
Soit par an : 640,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 578,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 503,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :75,04€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 55 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement du lavabo et de la baignoire, mise à jour du carrelage
Quantité: 1 salle de bain (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - carrelage un peu daté mais fonctionnel
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - parquet récent, léger rafraîchissement possible
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs de la cuisine pour rafraîchir l'espace
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine moderne, peu d'usure
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs du salon pour rafraîchir l'espace
Quantité: 35 m²
Raison: État 4/5 visible - salon spacieux, peu d'usure

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 400 €(498 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 800€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 800€
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€, Main d'œuvre: 2400€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain (6 m²): 1 salle de bain × 1000€/m² = 6000€
  • Chambres:1 200€
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix du parquet)
  • Cuisine:400€
    Peinture cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€
  • Salon:1 400€
    Peinture salon: 35 m² × 40€/m² = 1400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vierzon (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans les postes de travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 579 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 943 €/an
Calcul : 579 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 574 €/an
Base de calcul : Emprunt de 73 840 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 258 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 694 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 640 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 567 €
Revenus locatifs : +6 943 €
Charges déductibles : -31 567 €
Résultat foncier Année 1 : -24 623 €(Déficit de 24 623 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 223 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 167 €/an
Revenus locatifs : +6 943 €
Charges déductibles : -4 167 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 777 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3223.34 € reporté.
Prix d'achat du bien : 43 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 27 950 €(65% de 43 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 016 €/an
Calcul : 27 950 € × 3,636% = 1 016 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 943 €31 569 €2 576 €-24 626 €21 400 €3 226 €3 226 €
27 082 €4 102 €2 509 €2 980 €--245 €
37 224 €4 032 €2 440 €3 192 €---
47 368 €3 960 €2 367 €3 408 €---
57 516 €3 885 €2 293 €3 630 €---
67 666 €3 808 €2 215 €3 858 €---
77 819 €3 728 €2 135 €4 092 €---
87 976 €3 645 €2 052 €4 331 €---
98 135 €3 559 €1 966 €4 577 €---
108 298 €3 470 €1 877 €4 828 €---
118 464 €3 377 €1 785 €5 087 €---
128 633 €3 282 €1 689 €5 352 €---
138 806 €3 183 €1 590 €5 623 €---
148 982 €3 080 €1 487 €5 902 €---
159 162 €2 974 €1 381 €6 188 €---
169 345 €2 864 €1 271 €6 481 €---
179 532 €2 750 €1 157 €6 782 €---
189 723 €2 631 €1 039 €7 091 €---
199 917 €2 509 €916 €7 408 €---
2010 115 €2 382 €789 €7 733 €---
2110 318 €2 251 €658 €8 067 €---
2210 524 €2 115 €522 €8 409 €---
2310 734 €1 974 €381 €8 761 €---
2410 949 €1 828 €235 €9 121 €---
2511 168 €1 677 €84 €9 491 €---
TOTAL222 401 €104 634 €37 415 €117 766 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 117 766 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 943 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 458 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 458 €-6 420 €+7 878 €
2+1 458 €0 €+1 458 €
3+1 458 €+884 €+574 €
4+1 458 €+1 022 €+436 €
5+1 458 €+1 089 €+369 €
6+1 458 €+1 157 €+301 €
7+1 458 €+1 227 €+231 €
8+1 458 €+1 299 €+159 €
9+1 458 €+1 373 €+85 €
10+1 458 €+1 449 €+9 €
11+1 458 €+1 526 €-68 €
12+1 458 €+1 605 €-147 €
13+1 458 €+1 687 €-229 €
14+1 458 €+1 771 €-313 €
15+1 458 €+1 856 €-398 €
16+1 458 €+1 944 €-486 €
17+1 458 €+2 035 €-577 €
18+1 458 €+2 127 €-669 €
19+1 458 €+2 222 €-764 €
20+1 458 €+2 320 €-862 €
21+1 458 €+2 420 €-962 €
22+1 458 €+2 523 €-1 065 €
23+1 458 €+2 628 €-1 170 €
24+1 458 €+2 736 €-1 278 €
25+1 458 €+2 847 €-1 389 €
Total+36 450 €+35 330 €+1 120 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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