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Appartement 3 pièces 59 m2 , vue panoramique

VilleJoigny (89)
Surface59m²
Coût Total69 720€
Loyer Annuel5 699€
Rentabilité8.17%
Cashflow/mois+58€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 59 000 €
Surface : 59 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À vendre, bel appartement lumineux de 59 m2 situé au 4 eme et dernier étage d’une résidence fermée et sécurisée. Ses atouts :

  • vue panoramique sans vis à vis. -grand balcon. -2 chambres dont une avec grand dressing . -placard. -cagibi dans l’entrée fonction dressing. -huisseries neuves de qualité. -volets roulants électriques. -cave privative. local à vélos, poussettes. -parking. -possibilité location garage. Idéalement situé avec navette gratuite au pied de la résidence ainsi qu’une crèche. À proximité immédiate : -piscine. -complexe sportif. -commerces.
  • pharmacie. -bureau de poste. -locker. futur hôpital. À visiter rapidement.
Ville : Joigny
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89300
Coordonnées : 47.977020, 3.414980
Total : 69 720€
Prix d'acquisition : 59 000€
Travaux : 6 000€
Valeur du bien : 65 000€
Frais de notaire : 4 720€
Coût estimé : 4 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 59m²
Loyer prédit : 8.05€/m²/mois
Fourchette : 6.57€ - 9.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 475€/mois
Loyer annuel estimé : 5699€/an
Fourchette totale : 388€ - 582€/mois
Fourchette annuelle : 4650€ - 6983€/an
Rentabilité brute :8.17%
Fourchette de rentabilité :6.67% - 10.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :643,07 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :37 941 €
Prix d'achat :59 000 €
Décote à l'achat :+21 059€ (+55.5%)
Marge achat-revente :-31 779€ (-83.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :69 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :349,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :20,33€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 369,37€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :34 990,43€
Coût de l'assurance :6 100,50€
Taxe foncière : 569,85€/an
Soit par mois : 47,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 474,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 416,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :58,02€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 59 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires (lavabo, baignoire) et carrelage partiel
Quantité: 6 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec fixtures légèrement datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salon sans photo, état moyen visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000 €(102 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€ (installation comprise)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Joigny (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (6 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 475 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 699 €/an
Calcul : 475 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 410 €/an
Base de calcul : Emprunt de 69 720 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 244 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 570 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 9 223 €
Revenus locatifs : +5 699 €
Charges déductibles : -9 223 €
Résultat foncier Année 1 : -3 525 €(Déficit de 3 525 €)
Imputable sur revenu global : 3 525 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 223 €/an
Revenus locatifs : +5 699 €
Charges déductibles : -3 223 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 475 €/an
Prix d'achat du bien : 59 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 350 €(65% de 59 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 395 €/an
Calcul : 38 350 € × 3,636% = 1 395 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 699 €9 226 €2 412 €-3 527 €3 527 €--
25 812 €3 163 €2 349 €2 650 €---
35 929 €3 097 €2 283 €2 832 €---
46 047 €3 029 €2 216 €3 018 €---
56 168 €2 959 €2 145 €3 209 €---
66 292 €2 887 €2 073 €3 405 €---
76 417 €2 811 €1 997 €3 606 €---
86 546 €2 733 €1 919 €3 812 €---
96 677 €2 653 €1 839 €4 024 €---
106 810 €2 569 €1 755 €4 241 €---
116 946 €2 483 €1 669 €4 464 €---
127 085 €2 393 €1 579 €4 692 €---
137 227 €2 300 €1 486 €4 927 €---
147 372 €2 204 €1 390 €5 168 €---
157 519 €2 104 €1 291 €5 415 €---
167 669 €2 001 €1 188 €5 668 €---
177 823 €1 895 €1 081 €5 928 €---
187 979 €1 784 €970 €6 195 €---
198 139 €1 670 €856 €6 469 €---
208 302 €1 551 €737 €6 750 €---
218 468 €1 428 €615 €7 039 €---
228 637 €1 301 €487 €7 336 €---
238 810 €1 170 €356 €7 640 €---
248 986 €1 033 €219 €7 953 €---
259 166 €892 €78 €8 273 €---
TOTAL182 525 €61 337 €34 990 €121 188 €3 527 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 058 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 121 188 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 699 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 197 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 197 €-1 058 €+2 255 €
2+1 197 €+795 €+402 €
3+1 197 €+849 €+348 €
4+1 197 €+905 €+292 €
5+1 197 €+963 €+234 €
6+1 197 €+1 022 €+175 €
7+1 197 €+1 082 €+115 €
8+1 197 €+1 144 €+53 €
9+1 197 €+1 207 €-10 €
10+1 197 €+1 272 €-75 €
11+1 197 €+1 339 €-142 €
12+1 197 €+1 408 €-211 €
13+1 197 €+1 478 €-281 €
14+1 197 €+1 550 €-353 €
15+1 197 €+1 624 €-427 €
16+1 197 €+1 700 €-503 €
17+1 197 €+1 778 €-581 €
18+1 197 €+1 859 €-662 €
19+1 197 €+1 941 €-744 €
20+1 197 €+2 025 €-828 €
21+1 197 €+2 112 €-915 €
22+1 197 €+2 201 €-1 004 €
23+1 197 €+2 292 €-1 095 €
24+1 197 €+2 386 €-1 189 €
25+1 197 €+2 482 €-1 285 €
Total+29 925 €+36 356 €+-6 431 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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