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Maison à vendre

Bien expiré
VilleFelletin (23)
Surface198m²
Coût Total161 620€
Loyer Annuel15 776€
Rentabilité9.76%
Cashflow/mois+323€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 000 €
Surface : 198 m²
Prix au m² : 702,02 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 salles de bain, Toilettes séparées, Cuisine ouverte, 6 chambres, calme

Cette grande maison familiale de 8 pièces et près de 200 m2, édifiée en 2016 sur deux niveaux, se situe au cœur d'un village de la Creuse, à Felletin. Offrant 6 chambres, deux salles de bain et un agréable espace de vie avec cuisine ouverte, elle s'accompagne d'un vaste jardin d'environ 470 m2 avec terrasse, tourné vers les collines pour profiter pleinement du calme et de la vue, sans vis-à-vis.

La maison bénéficie d'un environnement paisible tout en restant proche des commodités du village. La gare de Felletin se trouve à environ 200 m, ce qui facilite les déplacements. Pour les familles, une école primaire est située à environ 300 m, une école maternelle à environ 500 m, et un autre établissement préscolaire, Town de Felletin, à environ 500 m également.

Caractéristiques techniques :

  • Mode de chauffage : bois (poêle)
  • Mode de distribution de l'eau chaude : ballon électrique
  • Taxe foncière : 1 718€

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : (http://www.georisques.gouv.fr/)

Intéressés ? Contactez Zefir pour visiter ce bien.

Ville : Felletin
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23500
Coordonnées : 45.892002, 2.185714
Total : 161 620€
Prix d'acquisition : 139 000€
Travaux : 11 500€
Valeur du bien : 150 500€
Frais de notaire : 11 120€
Coût estimé : 11 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 198m²
Loyer prédit : 6.64€/m²/mois
Fourchette : 5.01€ - 8.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 1315€/mois
Loyer annuel estimé : 15776€/an
Fourchette totale : 993€ - 1741€/mois
Fourchette annuelle : 11911€ - 20895€/an
Rentabilité brute :9.76%
Fourchette de rentabilité :7.37% - 12.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :860 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :170 280 €
Prix d'achat :139 000 €
Décote à l'achat :-31 280€ (-18.4%)
Marge achat-revente :8 660€ (5.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :161 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :801,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :47,14€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 848,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 778,31€
Coût de l'assurance :14 141,75€
Taxe foncière : 1 718,00€/an
Soit par mois : 143,17€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 314,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 991,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :323,02€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Source : Estimé (année de construction) • Confiance : Faible
Maison construite en 2016, généralement classe B ou A.

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la douche et du lavabo, carrelage partiel ou total, mise aux normes plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon avec usure normale, peinture légèrement ternie
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres.
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour toutes les chambres - nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres.
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour toutes les chambres - nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 500 €(58 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain - Rafraîchissement:5 800€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 5800€ = 5800€ (incluant douche, lavabo, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture salon: 30 m² × 30€/m² = 900€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture chambres: 60 m² × 20€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Felletin (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→B(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 315 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 776 €/an
Calcul : 1 315 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 441 €/an
Base de calcul : Emprunt de 161 620 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 566 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 718 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 225 €
Revenus locatifs : +15 776 €
Charges déductibles : -19 225 €
Résultat foncier Année 1 : -3 449 €(Déficit de 3 449 €)
Imputable sur revenu global : 3 449 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 725 €/an
Revenus locatifs : +15 776 €
Charges déductibles : -7 725 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 051 €/an
Prix d'achat du bien : 139 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 350 €(65% de 139 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 285 €/an
Calcul : 90 350 € × 3,636% = 3 285 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 776 €19 230 €5 446 €-3 454 €3 454 €--
216 091 €7 586 €5 302 €8 506 €---
316 413 €7 436 €5 153 €8 977 €---
416 741 €7 282 €4 998 €9 460 €---
517 076 €7 122 €4 838 €9 955 €---
617 418 €6 956 €4 673 €10 462 €---
717 766 €6 785 €4 501 €10 981 €---
818 121 €6 608 €4 324 €11 514 €---
918 484 €6 425 €4 141 €12 059 €---
1018 854 €6 235 €3 951 €12 619 €---
1119 231 €6 039 €3 755 €13 192 €---
1219 615 €5 836 €3 552 €13 780 €---
1320 008 €5 626 €3 342 €14 382 €---
1420 408 €5 408 €3 125 €14 999 €---
1520 816 €5 183 €2 900 €15 632 €---
1621 232 €4 951 €2 667 €16 281 €---
1721 657 €4 710 €2 427 €16 947 €---
1822 090 €4 461 €2 177 €17 629 €---
1922 532 €4 203 €1 920 €18 328 €---
2022 982 €3 937 €1 653 €19 046 €---
2123 442 €3 661 €1 377 €19 781 €---
2223 911 €3 376 €1 092 €20 535 €---
2324 389 €3 080 €797 €21 309 €---
2424 877 €2 775 €491 €22 102 €---
2525 374 €2 459 €175 €22 916 €---
TOTAL505 305 €147 370 €78 778 €357 935 €3 454 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 036 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 357 935 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 776 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 313 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 313 €-1 036 €+4 349 €
2+3 313 €+2 552 €+761 €
3+3 313 €+2 693 €+620 €
4+3 313 €+2 838 €+475 €
5+3 313 €+2 986 €+327 €
6+3 313 €+3 138 €+175 €
7+3 313 €+3 294 €+19 €
8+3 313 €+3 454 €-141 €
9+3 313 €+3 618 €-305 €
10+3 313 €+3 786 €-473 €
11+3 313 €+3 958 €-645 €
12+3 313 €+4 134 €-821 €
13+3 313 €+4 315 €-1 002 €
14+3 313 €+4 500 €-1 187 €
15+3 313 €+4 690 €-1 377 €
16+3 313 €+4 884 €-1 571 €
17+3 313 €+5 084 €-1 771 €
18+3 313 €+5 289 €-1 976 €
19+3 313 €+5 498 €-2 185 €
20+3 313 €+5 714 €-2 401 €
21+3 313 €+5 934 €-2 621 €
22+3 313 €+6 161 €-2 848 €
23+3 313 €+6 393 €-3 080 €
24+3 313 €+6 631 €-3 318 €
25+3 313 €+6 875 €-3 562 €
Total+82 825 €+107 381 €+-24 556 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 199 jours
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