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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleAuxerre (89)
Surface67.5m²
Coût Total112 892€
Loyer Annuel7 917€
Rentabilité7.01%
Cashflow/mois-170€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 66 900 €
Surface : 67.5 m²
Prix au m² : 991,11 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/3 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cuisine équipée, 2 chambres, Entrée séparée

Appartement F3 situé au 2ème étage avec ascenseur. Il comprend une grande entrée avec rangements, un séjour lumineux, une cuisine aménagée, 2 chambres, une salle de bains et WC Parking facile à proximité. Appartement à rafraichir. Copropriété de 36 lots - dont 36 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 2152.00 euros.

Ville : Auxerre
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89000
Coordonnées : 47.807763, 3.555896
Total : 112 892€
Prix d'acquisition : 66 900€
Travaux : 40 640€
Valeur du bien : 107 540€
Frais de notaire : 5 352€
Coût estimé : 5 352€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67.5m²
Loyer prédit : 9.77€/m²/mois
Fourchette : 7.99€ - 11.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 660€/mois
Loyer annuel estimé : 7917€/an
Fourchette totale : 539€ - 807€/mois
Fourchette annuelle : 6469€ - 9687€/an
Rentabilité brute :7.01%
Fourchette de rentabilité :5.73% - 8.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 468,75 €/m²
Basé sur :71 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :99 141 €
Prix d'achat :66 900 €
Décote à l'achat :-32 241€ (-32.5%)
Marge achat-revente :-13 751€ (-13.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :112 892€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :556,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :28,22€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 584,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 944,87€
Coût de l'assurance :8 466,90€
Taxe foncière : 791,65€/an
Soit par mois : 65,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 179,33€/mois
Soit par an : 2 151,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 659,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 829,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-169,94€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 67.5 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine aménagée avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage et la plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 21 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - sol en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 21 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - murs nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 640 €(602 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 600€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 600€
  • Menuiseries:11 200€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1500€ = 10500€, Main d'œuvre: 700€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 21 m² × 60€/m² = 1260€, Main d'œuvre: 540€
  • Chambres - Peinture:840€
    Peinture murs/plafonds: 21 m² × 40€/m² = 840€, Main d'œuvre: 0€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Auxerre (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 660 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 917 €/an
Calcul : 660 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 733 €/an
Base de calcul : Emprunt de 112 892 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 339 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 792 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 152 €/an
Calcul : 179 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 640 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 656 €
Revenus locatifs : +7 917 €
Charges déductibles : -47 656 €
Résultat foncier Année 1 : -39 739 €(Déficit de 39 739 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 339 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 016 €/an
Revenus locatifs : +7 917 €
Charges déductibles : -7 016 €
Résultat foncier Années 2+ : 901 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18339.20 € reporté.
Prix d'achat du bien : 66 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 43 485 €(65% de 66 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 581 €/an
Calcul : 43 485 € × 3,636% = 1 581 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 917 €47 659 €3 737 €-39 743 €21 400 €18 343 €18 343 €
28 075 €6 919 €3 637 €1 155 €--17 187 €
38 236 €6 816 €3 534 €1 420 €--15 767 €
48 401 €6 709 €3 427 €1 692 €--14 075 €
58 569 €6 599 €3 317 €1 970 €--12 105 €
68 741 €6 485 €3 202 €2 256 €--9 850 €
78 915 €6 367 €3 084 €2 549 €--7 301 €
89 094 €6 245 €2 962 €2 849 €--4 452 €
99 275 €6 118 €2 836 €3 157 €--1 295 €
109 461 €5 988 €2 705 €3 473 €---
119 650 €5 853 €2 570 €3 797 €---
129 843 €5 713 €2 431 €4 130 €---
1310 040 €5 569 €2 287 €4 471 €---
1410 241 €5 420 €2 137 €4 821 €---
1510 446 €5 265 €1 983 €5 180 €---
1610 655 €5 106 €1 823 €5 549 €---
1710 868 €4 941 €1 658 €5 927 €---
1811 085 €4 770 €1 488 €6 315 €---
1911 307 €4 594 €1 311 €6 713 €---
2011 533 €4 411 €1 129 €7 122 €---
2111 764 €4 223 €940 €7 541 €---
2211 999 €4 028 €745 €7 971 €---
2312 239 €3 826 €544 €8 413 €---
2412 484 €3 617 €335 €8 866 €---
2512 733 €3 402 €120 €9 331 €---
TOTAL253 569 €176 642 €53 945 €76 927 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 76 927 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 917 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 662 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 662 €-6 420 €+8 082 €
2+1 662 €0 €+1 662 €
3+1 662 €0 €+1 662 €
4+1 662 €0 €+1 662 €
5+1 662 €0 €+1 662 €
6+1 662 €0 €+1 662 €
7+1 662 €0 €+1 662 €
8+1 662 €0 €+1 662 €
9+1 662 €0 €+1 662 €
10+1 662 €+654 €+1 008 €
11+1 662 €+1 139 €+523 €
12+1 662 €+1 239 €+423 €
13+1 662 €+1 341 €+321 €
14+1 662 €+1 446 €+216 €
15+1 662 €+1 554 €+108 €
16+1 662 €+1 665 €-3 €
17+1 662 €+1 778 €-116 €
18+1 662 €+1 894 €-232 €
19+1 662 €+2 014 €-352 €
20+1 662 €+2 136 €-474 €
21+1 662 €+2 262 €-600 €
22+1 662 €+2 391 €-729 €
23+1 662 €+2 524 €-862 €
24+1 662 €+2 660 €-998 €
25+1 662 €+2 799 €-1 137 €
Total+41 550 €+23 078 €+18 472 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 72 jours
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