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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleJoué-lès-Tours (37)
Surface34m²
Coût Total60 800€
Loyer Annuel5 826€
Rentabilité9.58%
Cashflow/mois+118€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 50 000 €
Surface : 34 m²
Prix au m² : 1 470,59 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 7
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 7/7 étage, Ascenseur, Salle de bain, Entrée séparée, Balcon, Exposition sud, Pas de cave

Idéal Investisseur ou Primo accédant - Au dernier étage d'une résidence avec ascenseur - Appartement F1 bis comprenant entrée, cuisine aménagée et équipée, salle de bains, séjour exposé sud sur balcon. Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Joué-lès-Tours
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37300
Coordonnées : 47.344897, 0.666414
Total : 60 800€
Prix d'acquisition : 50 000€
Travaux : 6 800€
Valeur du bien : 56 800€
Frais de notaire : 4 000€
Coût estimé : 4 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 34m²
Loyer prédit : 14.28€/m²/mois
Fourchette : 12.23€ - 16.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 485€/mois
Loyer annuel estimé : 5826€/an
Fourchette totale : 416€ - 567€/mois
Fourchette annuelle : 4989€ - 6804€/an
Rentabilité brute :9.58%
Fourchette de rentabilité :8.21% - 11.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 793,54 €/m²
Basé sur :174 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :60 980 €
Prix d'achat :50 000 €
Décote à l'achat :-10 980€ (-18.0%)
Marge achat-revente :180€ (0.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :60 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :301,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :17,73€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 318,86€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :29 538,43€
Coût de l'assurance :5 320,00€
Taxe foncière : 582,60€/an
Soit par mois : 48,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 485,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 367,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :118,09€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 341 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 34 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage des murs et du sol, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (5 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 assumé - chambre sans photo, état moyen
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 assumé - chambre sans photo, état moyen
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salon sans photo, état moyen

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 800 €(200 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 800€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6800€ = 6800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Joué-lès-Tours. Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 6 800€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (6 800€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 485 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 826 €/an
Calcul : 485 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 041 €/an
Base de calcul : Emprunt de 60 800 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 213 €/an
Calcul : 18 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 583 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 9 636 €
Revenus locatifs : +5 826 €
Charges déductibles : -9 636 €
Résultat foncier Année 1 : -3 810 €(Déficit de 3 810 €)
Imputable sur revenu global : 3 810 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 836 €/an
Revenus locatifs : +5 826 €
Charges déductibles : -2 836 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 990 €/an
Prix d'achat du bien : 50 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500 €(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 826 €9 638 €2 043 €-3 812 €3 812 €--
25 943 €2 784 €1 989 €3 158 €---
36 061 €2 728 €1 933 €3 333 €---
46 183 €2 670 €1 874 €3 513 €---
56 306 €2 610 €1 814 €3 696 €---
66 432 €2 548 €1 752 €3 885 €---
76 561 €2 483 €1 688 €4 078 €---
86 692 €2 417 €1 621 €4 275 €---
96 826 €2 348 €1 553 €4 478 €---
106 963 €2 277 €1 482 €4 686 €---
117 102 €2 203 €1 408 €4 899 €---
127 244 €2 127 €1 332 €5 117 €---
137 389 €2 048 €1 253 €5 340 €---
147 537 €1 967 €1 171 €5 570 €---
157 687 €1 882 €1 087 €5 805 €---
167 841 €1 795 €1 000 €6 046 €---
177 998 €1 705 €910 €6 293 €---
188 158 €1 612 €816 €6 546 €---
198 321 €1 515 €720 €6 806 €---
208 487 €1 415 €620 €7 072 €---
218 657 €1 312 €516 €7 346 €---
228 830 €1 205 €409 €7 626 €---
239 007 €1 094 €299 €7 913 €---
249 187 €980 €184 €8 207 €---
259 371 €861 €66 €8 510 €---
TOTAL186 608 €56 223 €29 538 €130 385 €3 812 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 144 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 130 385 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 826 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 223 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 223 €-1 144 €+2 367 €
2+1 223 €+948 €+275 €
3+1 223 €+1 000 €+223 €
4+1 223 €+1 054 €+169 €
5+1 223 €+1 109 €+114 €
6+1 223 €+1 165 €+58 €
7+1 223 €+1 223 €0 €
8+1 223 €+1 283 €-60 €
9+1 223 €+1 343 €-120 €
10+1 223 €+1 406 €-183 €
11+1 223 €+1 470 €-247 €
12+1 223 €+1 535 €-312 €
13+1 223 €+1 602 €-379 €
14+1 223 €+1 671 €-448 €
15+1 223 €+1 741 €-518 €
16+1 223 €+1 814 €-591 €
17+1 223 €+1 888 €-665 €
18+1 223 €+1 964 €-741 €
19+1 223 €+2 042 €-819 €
20+1 223 €+2 122 €-899 €
21+1 223 €+2 204 €-981 €
22+1 223 €+2 288 €-1 065 €
23+1 223 €+2 374 €-1 151 €
24+1 223 €+2 462 €-1 239 €
25+1 223 €+2 553 €-1 330 €
Total+30 575 €+39 115 €+-8 540 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 106 jours
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