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Achat maison 1 étage

Bien expiré
VilleGalez (65)
Surface115m²
Coût Total182 700€
Loyer Annuel12 333€
Rentabilité6.75%
Cashflow/mois-29€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 100 000 €
Surface : 115 m²
Prix au m² : 869,57 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 115 m², Bâtiment de 1 étage, 3 Pièces, 1 Chambre, 4 Parkings, Terrain de 5227 m², Travaux

A moins de 10 minutes de Lannemezan, cette fermette à rénover saura vous charmer par son environnement et ses beaux volumes. Vous profiterez d'un beau terrain de plus de 5000m² dont une partie constructible.

Ville : Galez
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65330
Coordonnées : 43.195290, 0.417160
Total : 182 700€
Prix d'acquisition : 100 000€
Travaux : 74 700€
Valeur du bien : 174 700€
Frais de notaire : 8 000€
Coût estimé : 8 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 115m²
Loyer prédit : 8.94€/m²/mois
Fourchette : 7.36€ - 10.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 1028€/mois
Loyer annuel estimé : 12333€/an
Fourchette totale : 847€ - 1248€/mois
Fourchette annuelle : 10160€ - 14970€/an
Rentabilité brute :6.75%
Fourchette de rentabilité :5.56% - 8.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :182 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :899,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :54,81€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 953,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 011,05€
Coût de l'assurance :16 443,00€
Taxe foncière : 1 233,31€/an
Soit par mois : 102,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 027,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 056,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-28,87€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 115 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 115 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans le salon
Quantité: environ 40 m²
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 40 m²
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :74 700 €(650 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:6 900€
    Isolation des combles: 115 m² × 60€/m² = 6900€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Installation d'une pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:14 000€
    Remplacement de 14 fenêtres: 14 fenêtres × 1000€/fenêtre = 14000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 000€
    Installation d'un chauffe-eau thermodynamique: 1 unité = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000€
    Rénovation complète de la cuisine: 20000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète de la salle de bain: 12000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
  • Chambres - Revêtement sol:900€
    Pose de parquet flottant dans la chambre: 15 m² × 60€/m² = 900€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture des murs et plafonds dans la chambre: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Revêtement sol:2 400€
    Pose de parquet flottant dans le salon: 40 m² × 60€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:2 400€
    Peinture des murs et plafonds dans le salon: 40 m² × 60€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Galez (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 028 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 333 €/an
Calcul : 1 028 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 024 €/an
Base de calcul : Emprunt de 182 700 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 658 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 233 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 74 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 82 615 €
Revenus locatifs : +12 333 €
Charges déductibles : -82 615 €
Résultat foncier Année 1 : -70 282 €(Déficit de 70 282 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 48 882 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 915 €/an
Revenus locatifs : +12 333 €
Charges déductibles : -7 915 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 418 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 48881.86 € reporté.
Prix d'achat du bien : 100 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 65 000 €(65% de 100 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 364 €/an
Calcul : 65 000 € × 3,636% = 2 364 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 333 €82 621 €6 030 €-70 288 €21 400 €48 888 €48 888 €
212 580 €7 759 €5 868 €4 820 €--44 067 €
312 831 €7 593 €5 702 €5 239 €--38 829 €
413 088 €7 420 €5 529 €5 668 €--33 161 €
513 350 €7 242 €5 351 €6 108 €--27 052 €
613 617 €7 057 €5 166 €6 560 €--20 493 €
713 889 €6 867 €4 975 €7 023 €--13 470 €
814 167 €6 669 €4 778 €7 497 €--5 973 €
914 450 €6 466 €4 574 €7 985 €---
1014 739 €6 255 €4 364 €8 484 €---
1115 034 €6 037 €4 146 €8 997 €---
1215 335 €5 812 €3 921 €9 523 €---
1315 641 €5 579 €3 688 €10 063 €---
1415 954 €5 338 €3 447 €10 616 €---
1516 273 €5 089 €3 198 €11 184 €---
1616 599 €4 831 €2 940 €11 767 €---
1716 931 €4 565 €2 674 €12 366 €---
1817 269 €4 290 €2 399 €12 979 €---
1917 615 €4 005 €2 114 €13 609 €---
2017 967 €3 711 €1 820 €14 256 €---
2118 326 €3 407 €1 516 €14 919 €---
2218 693 €3 093 €1 202 €15 600 €---
2319 067 €2 767 €876 €16 299 €---
2419 448 €2 431 €540 €17 017 €---
2519 837 €2 084 €193 €17 753 €---
TOTAL395 033 €208 987 €87 011 €186 046 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 186 046 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 333 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 590 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 590 €-6 420 €+9 010 €
2+2 590 €0 €+2 590 €
3+2 590 €0 €+2 590 €
4+2 590 €0 €+2 590 €
5+2 590 €0 €+2 590 €
6+2 590 €0 €+2 590 €
7+2 590 €0 €+2 590 €
8+2 590 €0 €+2 590 €
9+2 590 €+604 €+1 986 €
10+2 590 €+2 545 €+45 €
11+2 590 €+2 699 €-109 €
12+2 590 €+2 857 €-267 €
13+2 590 €+3 019 €-429 €
14+2 590 €+3 185 €-595 €
15+2 590 €+3 355 €-765 €
16+2 590 €+3 530 €-940 €
17+2 590 €+3 710 €-1 120 €
18+2 590 €+3 894 €-1 304 €
19+2 590 €+4 083 €-1 493 €
20+2 590 €+4 277 €-1 687 €
21+2 590 €+4 476 €-1 886 €
22+2 590 €+4 680 €-2 090 €
23+2 590 €+4 890 €-2 300 €
24+2 590 €+5 105 €-2 515 €
25+2 590 €+5 326 €-2 736 €
Total+64 750 €+55 814 €+8 936 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 146 jours
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