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Maison à vendre

VilleSaint-Laurent (74)
Surface227m²
Coût Total606 540€
Loyer Annuel46 375€
Rentabilité7.65%
Cashflow/mois+271€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 499 000 €
Surface : 227 m²
Prix au m² : 2 198,24 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 11
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

SAINT-LAURENT : Grande maison composée de 3 appartements

Située dans un environnement calme, cette grande maison sur trois niveaux offre une belle opportunité d'investissement ou d'habitation pour une grande famille. Le bien comprend trois appartements indépendants, chacun bénéficiant de son propre accès, d'un extérieur et d'un stationnement (garage ou place de parking).

Composition du bien :

Au rez-de-chaussée : un appartement T3 de 95 m2, facilement transformable en T4

Au premier étage : Un appartement T2 de 31,78 m2 + un appartement T4 de plus de 98 m2 comprenant trois chambres, une cuisine, une salle de bain (à rénover), avec accès à une terrasse.

Surface habitable totale : 226,68 m2 Surface utile : 321,97 m2

Environnement calme et résidentiel, idéalement situé à proximité des commodités et axes principaux

Ville : Saint-Laurent
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74800
Coordonnées : 46.045270, 6.357120
Total : 606 540€
Prix d'acquisition : 499 000€
Travaux : 67 620€
Valeur du bien : 566 620€
Frais de notaire : 39 920€
Coût estimé : 39 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 227m²
Loyer prédit : 17.02€/m²/mois
Fourchette : 12.29€ - 23.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 3865€/mois
Loyer annuel estimé : 46375€/an
Fourchette totale : 2790€ - 5353€/mois
Fourchette annuelle : 33482€ - 64235€/an
Rentabilité brute :7.65%
Fourchette de rentabilité :5.52% - 10.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 807,34 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :1 091 266 €
Prix d'achat :499 000 €
Décote à l'achat :-592 266€ (-54.3%)
Marge achat-revente :484 726€ (44.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :606 540€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 029,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :176,91€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 3 206,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :302 454,05€
Coût de l'assurance :53 072,25€
Taxe foncière : 4 637,55€/an
Soit par mois : 386,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 864,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 593,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :271,27€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 227 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 227 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 28 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain à rénover
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 70 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 70 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 - Salon nécessitant un rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état mais quelques éléments datés

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :67 620 €(298 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:13 620€
    Isolation toiture/combles: 227 m² × 60€/m² = 13620€, Main d'œuvre: 30€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 0€
  • Menuiseries - Fenêtres:21 000€
    Fenêtres double vitrage: 28 fenêtres × 750€/fenêtre = 21000€, Main d'œuvre: 0€
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain = 12000€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres - Revêtement sol (parquet flottant):4 200€
    Parquet flottant: 70 m² × 60€/m² = 4200€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres - Peinture:2 800€
    Peinture murs et plafonds: 70 m² × 40€/m² = 2800€, Main d'œuvre: 0€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 0€
  • Cuisine - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Laurent (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse dans les estimations.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 46 620€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 865 €/mois
Revenus locatifs annuels : 46 375 €/an
Calcul : 3 865 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 20 842 €/an
Base de calcul : Emprunt de 606 540 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 123 €/an
Calcul : 177 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 638 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 67 620 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 95 223 €
Revenus locatifs : +46 375 €
Charges déductibles : -95 223 €
Résultat foncier Année 1 : -48 847 €(Déficit de 48 847 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 447 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 27 603 €/an
Revenus locatifs : +46 375 €
Charges déductibles : -27 603 €
Résultat foncier Années 2+ : 18 773 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27447.16 € reporté.
Prix d'achat du bien : 499 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 324 350 €(65% de 499 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 11 795 €/an
Calcul : 324 350 € × 3,636% = 11 795 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
146 375 €95 242 €20 862 €-48 867 €21 400 €27 467 €27 467 €
247 303 €27 074 €20 314 €20 229 €--7 238 €
348 249 €26 507 €19 747 €21 742 €---
449 214 €25 920 €19 159 €23 294 €---
550 198 €25 311 €18 551 €24 887 €---
651 202 €24 682 €17 921 €26 521 €---
752 226 €24 030 €17 269 €28 197 €---
853 271 €23 355 €16 594 €29 916 €---
954 336 €22 656 €15 895 €31 681 €---
1055 423 €21 932 €15 172 €33 491 €---
1156 531 €21 183 €14 422 €35 349 €---
1257 662 €20 407 €13 647 €37 255 €---
1358 815 €19 604 €12 843 €39 211 €---
1459 992 €18 772 €12 012 €41 219 €---
1561 191 €17 911 €11 151 €43 280 €---
1662 415 €17 020 €10 260 €45 395 €---
1763 664 €16 097 €9 337 €47 567 €---
1864 937 €15 142 €8 381 €49 795 €---
1966 236 €14 152 €7 392 €52 083 €---
2067 560 €13 128 €6 367 €54 432 €---
2168 912 €12 067 €5 307 €56 844 €---
2270 290 €10 969 €4 209 €59 320 €---
2371 696 €9 832 €3 072 €61 863 €---
2473 129 €8 655 €1 895 €64 474 €---
2574 592 €7 437 €676 €67 155 €---
TOTAL1 485 421 €539 085 €302 454 €946 336 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 946 336 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 46 375 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +9 739 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+9 739 €-6 420 €+16 159 €
2+9 739 €0 €+9 739 €
3+9 739 €+4 351 €+5 388 €
4+9 739 €+6 988 €+2 751 €
5+9 739 €+7 466 €+2 273 €
6+9 739 €+7 956 €+1 783 €
7+9 739 €+8 459 €+1 280 €
8+9 739 €+8 975 €+764 €
9+9 739 €+9 504 €+235 €
10+9 739 €+10 047 €-308 €
11+9 739 €+10 605 €-866 €
12+9 739 €+11 177 €-1 438 €
13+9 739 €+11 763 €-2 024 €
14+9 739 €+12 366 €-2 627 €
15+9 739 €+12 984 €-3 245 €
16+9 739 €+13 619 €-3 880 €
17+9 739 €+14 270 €-4 531 €
18+9 739 €+14 939 €-5 200 €
19+9 739 €+15 625 €-5 886 €
20+9 739 €+16 330 €-6 591 €
21+9 739 €+17 053 €-7 314 €
22+9 739 €+17 796 €-8 057 €
23+9 739 €+18 559 €-8 820 €
24+9 739 €+19 342 €-9 603 €
25+9 739 €+20 147 €-10 408 €
Total+243 475 €+283 901 €+-40 426 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 47 jours
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