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RARE - Maison 140m2 - Secteur frontalier

VilleBiesheim (68)
Surface137
Coût Total278 820
Loyer Annuel19 674
Rentabilité7.06%
Cashflow/mois-2
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 200 000 €
Surface : 137 m²
Prix au m² : 1 459,85 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison avec fort potentiel – Biesheim

Située dans un environnement calme et recherché de Biesheim, cette maison offre de beaux volumes et un excellent potentiel après rénovation.

Le bien développe environ 137 m² habitables et se compose : • De 3 chambres • D’une salle d’eau • De 2 WC • D’une grande cave complète en dalle béton • De dalles béton sur l’ensemble des niveaux

Vous bénéficierez également : • D’un garage • De places de stationnement • D’espaces annexes et communs représentant environ 169 m²

La maison nécessite des travaux de rénovation, mais dispose d’une base saine permettant de créer une habitation familiale de qualité ou un projet à forte valeur ajoutée.

Les points forts : ✅ Construction solide avec dalles béton ✅ Cave complète ✅ Beaux volumes ✅ Garage et stationnements ✅ Fort potentiel d’aménagement ✅ Secteur calme et agréable

Idéal pour résidence principale, projet familial ou investissement patrimonial.

📍 À proximité des commodités, écoles et principaux axes.

Informations complémentaires et dossier sur demande.

Ville : Biesheim
Département : Haut-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 68600
Coordonnées : 48.040640, 7.542460
Total : 278 820
Prix d'acquisition : 200 000
Travaux : 62 820
Valeur du bien : 262 820
Frais de notaire : 16 000
Coût estimé : 16 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 137
Loyer prédit : 11.97€/m²/mois
Fourchette : 9.43€ - 15.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 1640€/mois
Loyer annuel estimé : 19674€/an
Fourchette totale : 1291€ - 2082€/mois
Fourchette annuelle : 15495€ - 24981€/an
Rentabilité brute :7.06%
Fourchette de rentabilité :5.56% - 8.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :278 820
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 395,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :81,32€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 477,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :139 931,59
Coût de l'assurance :24 396,75
Taxe foncière : 1 967,43€/an
Soit par mois : 163,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 639,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 641,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-1,59€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 137 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 137 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager, carrelage et réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Remplacement du revêtement de sol (moquette) et peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en mauvais état nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb et le bon fonctionnement des évacuations
Quantité: 1 maison
Raison: Assurer la conformité et la sécurité sanitaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 820(459 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:8 720
    Isolation toiture/combles: 137 m² × 60€/m² = 8220€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:11 900
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 700€/fenêtre = 11900€ (installation incluse)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 8000€ (installation incluse)
  • Cuisine:10 000
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1000€/m² = 10000€ (installation incluse)
  • Chambres:6 000
    Peinture et revêtement sol: 34 m² × 150€/m² = 5100€, Main d'œuvre: 900€
  • Salon:1 000
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€
  • Électricité générale:1 200
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau = 1200€ (installation incluse)
  • Plomberie générale:3 000
    Mise à jour plomberie: 1 maison = 3000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Biesheim (pas d'ajustement régional appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 640 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 674 €/an
Calcul : 1 640 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 636 €/an
Base de calcul : Emprunt de 278 820 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 976 €/an
Calcul : 81 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 967 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 820
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 75 400
Revenus locatifs : +19 674
Charges déductibles : -75 400
Résultat foncier Année 1 : -55 725(Déficit de 55 725 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 325
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 580 €/an
Revenus locatifs : +19 674
Charges déductibles : -12 580
Résultat foncier Années 2+ : 7 095 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34325.33 € reporté.
Prix d'achat du bien : 200 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 130 000(65% de 200 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 727 €/an
Calcul : 130 000 € × 3,636% = 4 727
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 67475 4099 645-55 73421 400 €34 334 €34 334 €
220 06812 3369 3937 732--26 603 €
320 46912 0749 1318 395--18 208 €
420 87911 8038 8609 075--9 133 €
521 29611 5238 5799 773---
621 72211 2328 28910 490---
722 15610 9317 98811 225---
822 60010 6207 67611 980---
923 05210 2977 35412 755---
1023 5139 9637 01913 550---
1123 9839 6176 67314 366---
1224 4639 2586 31515 204---
1324 9528 8875 94416 065---
1425 4518 5035 55916 948---
1525 9608 1055 16117 855---
1626 4797 6924 74918 787---
1727 0097 2664 32219 743---
1827 5496 8243 88020 725---
1928 1006 3663 42321 734---
2028 6625 8922 94922 770---
2129 2355 4012 45823 834---
2229 8204 8931 94924 927---
2330 4164 3661 42326 050---
2431 0243 82187827 203---
2531 6453 25731328 388---
TOTAL630 175276 334139 932353 84021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 353 840
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 674 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 132 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 132-6 420+10 552
2+4 1320+4 132
3+4 1320+4 132
4+4 1320+4 132
5+4 132+192+3 940
6+4 132+3 147+985
7+4 132+3 368+764
8+4 132+3 594+538
9+4 132+3 826+306
10+4 132+4 065+67
11+4 132+4 310-178
12+4 132+4 561-429
13+4 132+4 819-687
14+4 132+5 084-952
15+4 132+5 357-1 225
16+4 132+5 636-1 504
17+4 132+5 923-1 791
18+4 132+6 218-2 086
19+4 132+6 520-2 388
20+4 132+6 831-2 699
21+4 132+7 150-3 018
22+4 132+7 478-3 346
23+4 132+7 815-3 683
24+4 132+8 161-4 029
25+4 132+8 517-4 385
Total+103 300+106 152+-2 852
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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