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Maison à vendre - 12 pièces - 374,50 m2 - Vitre - 35 - BRETAGNE

VilleVitré (35)
Surface374.5
Coût Total542 700
Loyer Annuel44 097
Rentabilité8.13%
Cashflow/mois+499
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 399 000 €
Surface : 374.5 m²
Prix au m² : 1 065,42 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 12
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Description

CENTURY 21 DREANO IMMOBILIER vous propose cette superbe propriété située à Vitré, dans un environnement recherché.Au cœur d'un magnifique parc arboré de plus de 5 200 m², cette maison d'environ 400 m² habitables vous séduira par ses volumes, sa luminosité et son cadre de vie paisible.Vous serez immédiatement conquis par sa vaste pièce de vie baignée de lumière, ouverte sur une grande terrasse exposée plein sud. Un véritable lieu de vie pour profiter des beaux jours. La cuisine aménagée et équipée, ainsi qu'une chambre en rez-de-chaussée, offrent un confort idéal au quotidien. Une belle salle de jeux de 50 m² vient compléter cet espace, parfaite pour recevoir famille et amis.À l'étage, 6 chambres spacieuses vous attendent, dont une suite parentale avec salle de bains, ainsi que deux salles d'eau supplémentaires. Un agencement idéal pour une grande famille ou pour accueillir en toute sérénité.En bonus, une seconde maison à rénover vous ouvre de nombreuses possibilités : maison d'amis, gîte, investissement locatif ou projet professionnel.Volumes, potentiel, cadre exceptionnel. Tous les atouts sont réunis pour un véritable coup de cœur.Aspiration centralisée.Travaux de rafraîchissement à prévoir.Pour plus d'informations ou organiser une visite, contactez Marion Boisbouvier.CENTURY 21 Dréano Immobilier LavalZA de la Gaufrie, Rte de St Nazaire 53000 Laval02 43 91 49 49dreano.cosse@century21.fr

Ville : Vitré
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35500
Total : 542 700
Prix d'acquisition : 399 000
Travaux : 111 780
Valeur du bien : 510 780
Frais de notaire : 31 920
Coût estimé : 31 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 374.5
Loyer prédit : 9.81€/m²/mois
Fourchette : 8.04€ - 11.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 3675€/mois
Loyer annuel estimé : 44097€/an
Fourchette totale : 3010€ - 4487€/mois
Fourchette annuelle : 36117€ - 53839€/an
Rentabilité brute :8.13%
Fourchette de rentabilité :6.66% - 9.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 619,93 €/m²
Basé sur :98 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :981 164
Prix d'achat :399 000
Décote à l'achat :-582 164 (-59.3%)
Marge achat-revente :438 464€ (44.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :542 700
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 682,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :126,63€/mois
Taux d'assurance : 0.28% par an
Total mensualité : 2 808,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :261 924,79
Coût de l'assurance :37 989,00
Taxe foncière : 4 409,68€/an
Soit par mois : 367,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 674,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 176,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :498,54€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 374.5 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 374.5 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 47 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC), carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 2 salles de bain
Raison: État 4/5 visible - mise aux normes plomberie/électricité nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :111 780(298 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:22 970
    Isolation toiture/combles: 374.5 m² × 60€/m² = 22470€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:55 000
    Fenêtres double vitrage PVC: 47 fenêtres × 1000€/fenêtre = 47000€, Main d'œuvre: 8000€
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 2 salles de bain × 6000€/salle = 12000€ (incluant plomberie, électricité, carrelage)
  • Chambres - Revêtement sol:5 400
    Parquet flottant: 90 m² × 60€/m² = 5400€ (pose incluse)
  • Chambres - Peinture:2 700
    Peinture murs et plafonds: 90 m² × 30€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:900
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 30€/m² = 900€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:360
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 30€/m² = 360€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces - Peinture:450
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 30€/m² = 450€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vitré (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 675 €/mois
Revenus locatifs annuels : 44 097 €/an
Calcul : 3 675 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 18 109 €/an
Base de calcul : Emprunt de 542 700 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 520 €/an
Calcul : 127 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 410 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 111 780
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 135 819
Revenus locatifs : +44 097
Charges déductibles : -135 819
Résultat foncier Année 1 : -91 722(Déficit de 91 722 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 70 322
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 24 039 €/an
Revenus locatifs : +44 097
Charges déductibles : -24 039
Résultat foncier Années 2+ : 20 058 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 70321.81 € reporté.
Prix d'achat du bien : 399 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 259 350(65% de 399 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 9 431 €/an
Calcul : 259 350 € × 3,636% = 9 431
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
144 097135 83618 127-91 73921 400 €70 339 €70 339 €
244 97923 57317 64421 405--48 934 €
345 87823 07417 14522 804--26 130 €
446 79622 55816 62924 238--1 892 €
547 73222 02416 09525 708---
648 68621 47215 54227 215---
749 66020 90014 97128 760---
850 65320 30914 38030 344---
951 66619 69813 76931 968---
1052 70019 06613 13733 634---
1153 75418 41212 48335 342---
1254 82917 73611 80637 093---
1355 92517 03611 10738 889---
1457 04416 31310 38340 731---
1558 18515 5649 63542 621---
1659 34814 7908 86144 558---
1760 53513 9898 06046 546---
1861 74613 1617 23248 585---
1962 98112 3056 37550 676---
2064 24111 4195 48952 822---
2165 52510 5024 57355 023---
2266 8369 5543 62557 282---
2368 1738 5742 64559 599---
2469 5367 5601 63061 976---
2570 9276 51158264 416---
TOTAL1 412 432521 936261 925890 49721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 890 497
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 44 097 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +9 260 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+9 260-6 420+15 680
2+9 2600+9 260
3+9 2600+9 260
4+9 2600+9 260
5+9 260+7 145+2 115
6+9 260+8 164+1 096
7+9 260+8 628+632
8+9 260+9 103+157
9+9 260+9 590-330
10+9 260+10 090-830
11+9 260+10 602-1 342
12+9 260+11 128-1 868
13+9 260+11 667-2 407
14+9 260+12 219-2 959
15+9 260+12 786-3 526
16+9 260+13 368-4 108
17+9 260+13 964-4 704
18+9 260+14 575-5 315
19+9 260+15 203-5 943
20+9 260+15 847-6 587
21+9 260+16 507-7 247
22+9 260+17 185-7 925
23+9 260+17 880-8 620
24+9 260+18 593-9 333
25+9 260+19 325-10 065
Total+231 500+267 149+-35 649
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 33 jours
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