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Appartement T2 Montargis

VilleMontargis (45)
Surface43m²
Coût Total83 600€
Loyer Annuel6 607€
Rentabilité7.90%
Cashflow/mois+64€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 50 000 €
Surface : 43 m²
Prix au m² : 1 162,79 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Bonjour, Je vends mon T2 en très bon état suite aux travaux de rénovation qui y ont été effectués. Je suis disponible pour les visites.

N'hésitez pas à me contacter

Non intéressé par le démarchage commercial.

Ville : Montargis
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45200
Coordonnées : 47.999120, 2.720960
Total : 83 600€
Prix d'acquisition : 50 000€
Travaux : 29 600€
Valeur du bien : 79 600€
Frais de notaire : 4 000€
Coût estimé : 4 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 43m²
Loyer prédit : 12.81€/m²/mois
Fourchette : 10.45€ - 15.69€/m²/mois
Loyer total estimé : 551€/mois
Loyer annuel estimé : 6607€/an
Fourchette totale : 449€ - 675€/mois
Fourchette annuelle : 5393€ - 8096€/an
Rentabilité brute :7.90%
Fourchette de rentabilité :6.45% - 9.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 515,15 €/m²
Basé sur :78 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :65 151 €
Prix d'achat :50 000 €
Décote à l'achat :-15 151€ (-23.3%)
Marge achat-revente :-18 449€ (-28.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :83 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :408,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :23,69€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 431,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :38 884,05€
Coût de l'assurance :7 106,00€
Taxe foncière : 660,75€/an
Soit par mois : 55,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 550,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 487,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :63,59€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 43 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des installations de cuisine vétustes et non fonctionnelles
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, ainsi que le carrelage et la plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour toutes les chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 3/5 visible - mobilier usé nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 600 €(688 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 700€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 5700€ = 5700€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:2 400€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 600€ = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:3 200€
    Revêtement sol et peinture: 20 m² × 160€/m² = 3200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montargis (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 551 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 607 €/an
Calcul : 551 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 698 €/an
Base de calcul : Emprunt de 83 600 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 284 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 661 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 243 €
Revenus locatifs : +6 607 €
Charges déductibles : -33 243 €
Résultat foncier Année 1 : -26 636 €(Déficit de 26 636 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 236 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 643 €/an
Revenus locatifs : +6 607 €
Charges déductibles : -3 643 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 964 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5235.84 € reporté.
Prix d'achat du bien : 50 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500 €(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 607 €33 246 €2 701 €-26 638 €21 400 €5 238 €5 238 €
26 740 €3 573 €2 628 €3 167 €--2 072 €
36 874 €3 498 €2 553 €3 377 €---
47 012 €3 420 €2 475 €3 592 €---
57 152 €3 339 €2 394 €3 813 €---
67 295 €3 256 €2 311 €4 039 €---
77 441 €3 170 €2 225 €4 271 €---
87 590 €3 081 €2 136 €4 509 €---
97 742 €2 990 €2 045 €4 752 €---
107 897 €2 895 €1 950 €5 002 €---
118 054 €2 797 €1 852 €5 257 €---
128 216 €2 696 €1 751 €5 520 €---
138 380 €2 591 €1 646 €5 789 €---
148 547 €2 483 €1 538 €6 064 €---
158 718 €2 372 €1 427 €6 347 €---
168 893 €2 256 €1 311 €6 636 €---
179 071 €2 137 €1 192 €6 933 €---
189 252 €2 014 €1 069 €7 238 €---
199 437 €1 887 €942 €7 550 €---
209 626 €1 756 €811 €7 870 €---
219 818 €1 620 €675 €8 198 €---
2210 015 €1 480 €535 €8 535 €---
2310 215 €1 335 €390 €8 880 €---
2410 419 €1 185 €240 €9 234 €---
2510 628 €1 031 €86 €9 597 €---
TOTAL211 639 €92 109 €38 884 €119 530 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 119 530 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 607 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 388 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 388 €-6 420 €+7 808 €
2+1 388 €0 €+1 388 €
3+1 388 €+391 €+997 €
4+1 388 €+1 078 €+310 €
5+1 388 €+1 144 €+244 €
6+1 388 €+1 212 €+176 €
7+1 388 €+1 281 €+107 €
8+1 388 €+1 353 €+35 €
9+1 388 €+1 426 €-38 €
10+1 388 €+1 500 €-112 €
11+1 388 €+1 577 €-189 €
12+1 388 €+1 656 €-268 €
13+1 388 €+1 737 €-349 €
14+1 388 €+1 819 €-431 €
15+1 388 €+1 904 €-516 €
16+1 388 €+1 991 €-603 €
17+1 388 €+2 080 €-692 €
18+1 388 €+2 171 €-783 €
19+1 388 €+2 265 €-877 €
20+1 388 €+2 361 €-973 €
21+1 388 €+2 459 €-1 071 €
22+1 388 €+2 560 €-1 172 €
23+1 388 €+2 664 €-1 276 €
24+1 388 €+2 770 €-1 382 €
25+1 388 €+2 879 €-1 491 €
Total+34 700 €+35 859 €+-1 159 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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