Immeuble 222 m² Sainte-Sigolène

Bien expiré

VilleSainte-Sigolène (43)

Surface222m²

Coût Total272 320€

Loyer Annuel22 316€

Rentabilité8.19%

Cashflow/mois+228€

Prix : 199 000 €

Surface : 222 m²

Prix au m² : 896,4 €/m²

Chambres : Non spécifié

Pièces : 1

Étage : Non spécifié

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

Immeuble 222 m² Sainte-Sigolène

Ste Sigolene, centre bourg, immeuble de rapport composé de trois appartements : un studio de 25m² + un duplex type 3 de 65m² + un T3 de 57m², et d'un local commercial de 75m². Chauffage individuel gaz de ville individuel. Double vitrage pvc. Les lots sont loués. Détails financiers sur demande.Honoraires agence à la charge du vendeur.

Surface : 222 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 29/08/2019

Consommation énergie primaire : 212 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Sainte-Sigolène

Département : Haute-Loire

Région : Auvergne Rhône Alpes

Code postal : 43600

Coordonnées : 45.270110, 4.230837

Total : 272 320€

Prix d'acquisition : 199 000€

Travaux : 57 400€

Valeur du bien : 256 400€

Frais de notaire : 15 920€

Coût estimé : 15 920€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 222m²

Loyer prédit : 8.38€/m²/mois

Fourchette : 6.27€ - 11.18€/m²/mois

Loyer total estimé : 1860€/mois

Loyer annuel estimé : 22316€/an

Fourchette totale : 1393€ - 2483€/mois

Fourchette annuelle : 16714€ - 29796€/an

Rentabilité brute :8.19%

Fourchette de rentabilité :6.14% - 10.94%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

Prix médian /m² :1 173,83 €/m²

Basé sur :66 ventes dans un rayon de 6 km

Prix de marché :260 590 €

Prix d'achat :199 000 €

Décote à l'achat :-61 590€ (-23.6%)

Marge achat-revente :-11 730€ (-4.5%)

⚠ Marge négative à la revente

ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :272 320€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 366,22€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.52%

Assurance emprunteur :79,43€/mois

Taux d'assurance : 0.35% par an

Total mensualité : 1 445,65€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :137 546,25€

Coût de l'assurance :23 828,00€

Taxe foncière : 2 231,57€/an

Soit par mois : 185,96€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Revenus mensuels : 1 859,64€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 1 631,61€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :228,03€/mois

✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E

Consommation : 212 kWh/m²/an

Source : Déduit de la consommation • Confiance : Moyenne

Consommation énergétique de 212 kWh/m²/an, ce qui correspond à la classe E.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage gaz ancien

Quantité: 1 système pour 222 m²

Raison: DPE E - Immeuble - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques

MenuiseriesOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Fenêtres

Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres existantes, remplacement si nécessaire

Quantité: environ 22 fenêtres (estimé selon surface)

Raison: DPE E - Immeuble - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique

Eau chaudeOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Chauffe-eau

Installation de chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel

Quantité: 1 système pour l'immeuble

Raison: DPE E - Immeuble - Gain de 10-30 points sur échelle DPE

Salle de bainRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC), carrelage, plomberie et électricité

Quantité: 2 salles de bain (estimé pour 2 appartements)

Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état, mais mise aux normes recommandée

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Revêtement sol

Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les chambres

Quantité: 3 chambres (environ 60 m² total)

Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 400 €(259 € / m²)

Détail par catégorie :

Chauffage:4 200€
Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 200€
Menuiseries:30 600€
Fenêtres double vitrage PVC: 22 fenêtres × 1300€/fenêtre = 28600€, Main d'œuvre: 2000€
Eau chaude:3 200€
Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 200€
Salle de bain:14 000€
Rénovation complète salle de bain: 2 salles de bain × 6000€/salle = 12000€, Main d'œuvre: 2000€
Chambres:5 400€
Parquet flottant: 60 m² × 50€/m² = 3000€, Main d'œuvre: 2400€

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sainte-Sigolène (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)

✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)

Coût travaux énergétiques : 38 000€✓ (≥ 10 700€)

Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude

Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 860 €/mois

Revenus locatifs annuels : 22 316 €/an

Calcul : 1 860 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 466 €/an

Base de calcul : Emprunt de 272 320 € à 3.52% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 953 €/an

Calcul : 79 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 2 232 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 400 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 051 €

Revenus locatifs : +22 316 €

Charges déductibles : -70 051 €

Résultat foncier Année 1 : -47 735 €(Déficit de 47 735 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 26 335 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 651 €/an

Revenus locatifs : +22 316 €

Charges déductibles : -12 651 €

Résultat foncier Années 2+ : 9 665 €/an

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26334.81 € reporté.

Prix d'achat du bien : 199 000 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 129 350 €(65% de 199 000 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 4 704 €/an

Calcul : 129 350 € × 3,636% = 4 704 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	22 316 €	70 059 €	9 475 €	-47 744 €	21 400 €	26 344 €	26 344 €
2	22 762 €	12 412 €	9 227 €	10 350 €	-	-	15 994 €
3	23 217 €	12 155 €	8 971 €	11 062 €	-	-	4 932 €
4	23 682 €	11 890 €	8 705 €	11 792 €	-	-	-
5	24 155 €	11 615 €	8 430 €	12 540 €	-	-	-
6	24 638 €	11 330 €	8 145 €	13 308 €	-	-	-
7	25 131 €	11 035 €	7 850 €	14 096 €	-	-	-
8	25 634 €	10 729 €	7 544 €	14 905 €	-	-	-
9	26 146 €	10 413 €	7 228 €	15 734 €	-	-	-
10	26 669 €	10 085 €	6 900 €	16 585 €	-	-	-
11	27 203 €	9 745 €	6 560 €	17 458 €	-	-	-
12	27 747 €	9 393 €	6 208 €	18 354 €	-	-	-
13	28 302 €	9 029 €	5 844 €	19 273 €	-	-	-
14	28 868 €	8 651 €	5 467 €	20 216 €	-	-	-
15	29 445 €	8 260 €	5 076 €	21 185 €	-	-	-
16	30 034 €	7 855 €	4 671 €	22 179 €	-	-	-
17	30 635 €	7 436 €	4 251 €	23 199 €	-	-	-
18	31 247 €	7 002 €	3 817 €	24 246 €	-	-	-
19	31 872 €	6 552 €	3 367 €	25 321 €	-	-	-
20	32 510 €	6 086 €	2 901 €	26 424 €	-	-	-
21	33 160 €	5 603 €	2 418 €	27 557 €	-	-	-
22	33 823 €	5 103 €	1 918 €	28 720 €	-	-	-
23	34 500 €	4 585 €	1 400 €	29 915 €	-	-	-
24	35 190 €	4 049 €	864 €	31 141 €	-	-	-
25	35 893 €	3 493 €	308 €	32 400 €	-	-	-
TOTAL	714 779 €	274 564 €	137 546 €	440 215 €	21 400 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 440 215 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 316 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +4 686 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+4 686 €	-6 420 €	+11 106 €
2	+4 686 €	0 €	+4 686 €
3	+4 686 €	0 €	+4 686 €
4	+4 686 €	+2 058 €	+2 628 €
5	+4 686 €	+3 762 €	+924 €
6	+4 686 €	+3 993 €	+693 €
7	+4 686 €	+4 229 €	+457 €
8	+4 686 €	+4 471 €	+215 €
9	+4 686 €	+4 720 €	-34 €
10	+4 686 €	+4 975 €	-289 €
11	+4 686 €	+5 237 €	-551 €
12	+4 686 €	+5 506 €	-820 €
13	+4 686 €	+5 782 €	-1 096 €
14	+4 686 €	+6 065 €	-1 379 €
15	+4 686 €	+6 355 €	-1 669 €
16	+4 686 €	+6 654 €	-1 968 €
17	+4 686 €	+6 960 €	-2 274 €
18	+4 686 €	+7 274 €	-2 588 €
19	+4 686 €	+7 596 €	-2 910 €
20	+4 686 €	+7 927 €	-3 241 €
21	+4 686 €	+8 267 €	-3 581 €
22	+4 686 €	+8 616 €	-3 930 €
23	+4 686 €	+8 974 €	-4 288 €
24	+4 686 €	+9 342 €	-4 656 €
25	+4 686 €	+9 720 €	-5 034 €
Total	+117 150 €	+132 065 €	+-14 915 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Immeuble 222 m² Sainte-Sigolène

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

Immeuble 222 m² Sainte-Sigolène

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

Annonces disponibles