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Immeuble 222 m² Sainte-Sigolène

VilleSainte-Sigolène (43)
Surface222m²
Coût Total272 320€
Loyer Annuel22 316€
Rentabilité8.19%
Cashflow/mois+228€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 000 €
Surface : 222 m²
Prix au m² : 896,4 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 222 m² Sainte-Sigolène

Ste Sigolene, centre bourg, immeuble de rapport composé de trois appartements : un studio de 25m² + un duplex type 3 de 65m² + un T3 de 57m², et d'un local commercial de 75m². Chauffage individuel gaz de ville individuel. Double vitrage pvc. Les lots sont loués. Détails financiers sur demande.Honoraires agence à la charge du vendeur.

Surface : 222 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 29/08/2019

Consommation énergie primaire : 212 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Sainte-Sigolène
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43600
Coordonnées : 45.270110, 4.230837
Total : 272 320€
Prix d'acquisition : 199 000€
Travaux : 57 400€
Valeur du bien : 256 400€
Frais de notaire : 15 920€
Coût estimé : 15 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 222m²
Loyer prédit : 8.38€/m²/mois
Fourchette : 6.27€ - 11.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 1860€/mois
Loyer annuel estimé : 22316€/an
Fourchette totale : 1393€ - 2483€/mois
Fourchette annuelle : 16714€ - 29796€/an
Rentabilité brute :8.19%
Fourchette de rentabilité :6.14% - 10.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 173,83 €/m²
Basé sur :66 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :260 590 €
Prix d'achat :199 000 €
Décote à l'achat :-61 590€ (-23.6%)
Marge achat-revente :-11 730€ (-4.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :272 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 366,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :79,43€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 445,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :137 546,25€
Coût de l'assurance :23 828,00€
Taxe foncière : 2 231,57€/an
Soit par mois : 185,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 859,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 631,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :228,03€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 212 kWh/m²/an
Source : Déduit de la consommation • Confiance : Moyenne
Consommation énergétique de 212 kWh/m²/an, ce qui correspond à la classe E.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage gaz ancien
Quantité: 1 système pour 222 m²
Raison: DPE E - Immeuble - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres existantes, remplacement si nécessaire
Quantité: environ 22 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Immeuble - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation de chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour l'immeuble
Raison: DPE E - Immeuble - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC), carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 2 salles de bain (estimé pour 2 appartements)
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état, mais mise aux normes recommandée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les chambres
Quantité: 3 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 400 €(259 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 200€
  • Menuiseries:30 600€
    Fenêtres double vitrage PVC: 22 fenêtres × 1300€/fenêtre = 28600€, Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude:3 200€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 200€
  • Salle de bain:14 000€
    Rénovation complète salle de bain: 2 salles de bain × 6000€/salle = 12000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:5 400€
    Parquet flottant: 60 m² × 50€/m² = 3000€, Main d'œuvre: 2400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sainte-Sigolène (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 38 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 860 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 316 €/an
Calcul : 1 860 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 466 €/an
Base de calcul : Emprunt de 272 320 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 953 €/an
Calcul : 79 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 232 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 051 €
Revenus locatifs : +22 316 €
Charges déductibles : -70 051 €
Résultat foncier Année 1 : -47 735 €(Déficit de 47 735 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 335 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 651 €/an
Revenus locatifs : +22 316 €
Charges déductibles : -12 651 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 665 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26334.81 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 350 €(65% de 199 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 704 €/an
Calcul : 129 350 € × 3,636% = 4 704 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 316 €70 059 €9 475 €-47 744 €21 400 €26 344 €26 344 €
222 762 €12 412 €9 227 €10 350 €--15 994 €
323 217 €12 155 €8 971 €11 062 €--4 932 €
423 682 €11 890 €8 705 €11 792 €---
524 155 €11 615 €8 430 €12 540 €---
624 638 €11 330 €8 145 €13 308 €---
725 131 €11 035 €7 850 €14 096 €---
825 634 €10 729 €7 544 €14 905 €---
926 146 €10 413 €7 228 €15 734 €---
1026 669 €10 085 €6 900 €16 585 €---
1127 203 €9 745 €6 560 €17 458 €---
1227 747 €9 393 €6 208 €18 354 €---
1328 302 €9 029 €5 844 €19 273 €---
1428 868 €8 651 €5 467 €20 216 €---
1529 445 €8 260 €5 076 €21 185 €---
1630 034 €7 855 €4 671 €22 179 €---
1730 635 €7 436 €4 251 €23 199 €---
1831 247 €7 002 €3 817 €24 246 €---
1931 872 €6 552 €3 367 €25 321 €---
2032 510 €6 086 €2 901 €26 424 €---
2133 160 €5 603 €2 418 €27 557 €---
2233 823 €5 103 €1 918 €28 720 €---
2334 500 €4 585 €1 400 €29 915 €---
2435 190 €4 049 €864 €31 141 €---
2535 893 €3 493 €308 €32 400 €---
TOTAL714 779 €274 564 €137 546 €440 215 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 440 215 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 316 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 686 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 686 €-6 420 €+11 106 €
2+4 686 €0 €+4 686 €
3+4 686 €0 €+4 686 €
4+4 686 €+2 058 €+2 628 €
5+4 686 €+3 762 €+924 €
6+4 686 €+3 993 €+693 €
7+4 686 €+4 229 €+457 €
8+4 686 €+4 471 €+215 €
9+4 686 €+4 720 €-34 €
10+4 686 €+4 975 €-289 €
11+4 686 €+5 237 €-551 €
12+4 686 €+5 506 €-820 €
13+4 686 €+5 782 €-1 096 €
14+4 686 €+6 065 €-1 379 €
15+4 686 €+6 355 €-1 669 €
16+4 686 €+6 654 €-1 968 €
17+4 686 €+6 960 €-2 274 €
18+4 686 €+7 274 €-2 588 €
19+4 686 €+7 596 €-2 910 €
20+4 686 €+7 927 €-3 241 €
21+4 686 €+8 267 €-3 581 €
22+4 686 €+8 616 €-3 930 €
23+4 686 €+8 974 €-4 288 €
24+4 686 €+9 342 €-4 656 €
25+4 686 €+9 720 €-5 034 €
Total+117 150 €+132 065 €+-14 915 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 35 jours
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