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Détails du bien

Bien expiré
VilleVerdun (55)
Surface100m²
Coût Total123 295€
Loyer Annuel12 762€
Rentabilité10.35%
Cashflow/mois+321€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 104 000 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 1 040 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 1
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 2, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

À saisir ! Spacieux appartement de 100 m² en état impeccable, situé à Verdun, dans un environnement calme et agréable.

Il comprend :

Un séjour/salon lumineux avec balcon

Quatre chambres

Une salle de bains fonctionnelle

Un parking extérieur privatif

? Aucun travaux à prévoir – posez vos valises ! ? Idéal pour une famille ou un investissement locatif.

? Pour plus de renseignements ou organiser une visite :

Honoraires à la charge du vendeur. Classe énergie D, Classe climat D Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 1140.00 et 1580.00 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Ville : Verdun
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55100
Total : 123 295€
Prix d'acquisition : 104 000€
Travaux : 10 975€
Valeur du bien : 114 975€
Frais de notaire : 8 320€
Coût estimé : 8 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 10.63€/m²/mois
Fourchette : 8.46€ - 13.37€/m²/mois
Loyer total estimé : 1063€/mois
Loyer annuel estimé : 12762€/an
Fourchette totale : 846€ - 1337€/mois
Fourchette annuelle : 10150€ - 16044€/an
Rentabilité brute :10.35%
Fourchette de rentabilité :8.23% - 13.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :123 295€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :601,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :34,93€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 636,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 151,42€
Coût de l'assurance :10 480,08€
Taxe foncière : 1 276,16€/an
Soit par mois : 106,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 063,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 742,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :320,70€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 205 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire, système de chauffage conforme aux normes.
Quantité: 0 système
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture si nécessaire.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais rafraîchissement possible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Remplacement éventuel des éléments sanitaires si vétustes.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture si nécessaire.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais rafraîchissement possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 975 €(110 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Remplacement système de chauffage: 0 système × 0€ = 0€
  • Cuisine - Peinture:450€
    Peinture cuisine: 10 m² × 45€/m² = 450€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation légère:3 500€
    Rénovation légère salle de bain: 1 salle de bain × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 200€
    Parquet flottant: 40 m² × 80€/m² = 3200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 700€
    Peinture chambres: 40 m² × 45€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 900€
  • Salon - Peinture:1 125€
    Peinture salon: 25 m² × 45€/m² = 1125€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Verdun (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 063 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 762 €/an
Calcul : 1 063 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 967 €/an
Base de calcul : Emprunt de 123 295 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 419 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 276 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 975 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 638 €
Revenus locatifs : +12 762 €
Charges déductibles : -16 638 €
Résultat foncier Année 1 : -3 876 €(Déficit de 3 876 €)
Imputable sur revenu global : 3 876 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 663 €/an
Revenus locatifs : +12 762 €
Charges déductibles : -5 663 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 099 €/an
Prix d'achat du bien : 104 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 67 600 €(65% de 104 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 458 €/an
Calcul : 67 600 € × 3,636% = 2 458 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 762 €16 642 €3 971 €-3 880 €3 880 €--
213 017 €5 559 €3 864 €7 458 €---
313 277 €5 448 €3 753 €7 829 €---
413 543 €5 333 €3 638 €8 209 €---
513 814 €5 215 €3 520 €8 599 €---
614 090 €5 093 €3 397 €8 997 €---
714 372 €4 966 €3 271 €9 405 €---
814 659 €4 836 €3 140 €9 824 €---
914 952 €4 701 €3 005 €10 252 €---
1015 251 €4 561 €2 866 €10 690 €---
1115 556 €4 417 €2 722 €11 139 €---
1215 867 €4 268 €2 573 €11 599 €---
1316 185 €4 115 €2 419 €12 070 €---
1416 509 €3 956 €2 261 €12 553 €---
1516 839 €3 792 €2 097 €13 047 €---
1617 175 €3 622 €1 927 €13 553 €---
1717 519 €3 447 €1 752 €14 072 €---
1817 869 €3 266 €1 571 €14 603 €---
1918 227 €3 080 €1 384 €15 147 €---
2018 591 €2 887 €1 191 €15 705 €---
2118 963 €2 687 €992 €16 276 €---
2219 342 €2 481 €786 €16 861 €---
2319 729 €2 268 €573 €17 461 €---
2420 124 €2 048 €353 €18 075 €---
2520 526 €1 821 €126 €18 705 €---
TOTAL408 759 €110 511 €57 151 €298 248 €3 880 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 164 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 298 248 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 762 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 680 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 680 €-1 164 €+3 844 €
2+2 680 €+2 237 €+443 €
3+2 680 €+2 349 €+331 €
4+2 680 €+2 463 €+217 €
5+2 680 €+2 580 €+100 €
6+2 680 €+2 699 €-19 €
7+2 680 €+2 822 €-142 €
8+2 680 €+2 947 €-267 €
9+2 680 €+3 075 €-395 €
10+2 680 €+3 207 €-527 €
11+2 680 €+3 342 €-662 €
12+2 680 €+3 480 €-800 €
13+2 680 €+3 621 €-941 €
14+2 680 €+3 766 €-1 086 €
15+2 680 €+3 914 €-1 234 €
16+2 680 €+4 066 €-1 386 €
17+2 680 €+4 221 €-1 541 €
18+2 680 €+4 381 €-1 701 €
19+2 680 €+4 544 €-1 864 €
20+2 680 €+4 711 €-2 031 €
21+2 680 €+4 883 €-2 203 €
22+2 680 €+5 058 €-2 378 €
23+2 680 €+5 238 €-2 558 €
24+2 680 €+5 423 €-2 743 €
25+2 680 €+5 612 €-2 932 €
Total+67 000 €+89 475 €+-22 475 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 255 jours
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