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Appartement 4 pièces 69 m²

VilleMarseille 15e (13)
Surface69
Coût Total156 580
Loyer Annuel9 855
Rentabilité6.29%
Cashflow/mois-252
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 111 000 €
Surface : 69 m²
Prix au m² : 1 608,7 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 69 m²

Skyline Real Estate vous propose à la vente un superbe rez-de-chaussée, surélevéT4 dans une résidence calme et sécurisée

Venez découvrir cette pépite

Il se compose d’une grande pièce à vivre climatisé avec loggia Une cuisine fermée tout équipée prête à l’emploi pour cuisiner vos meilleurs plats avec une avec une loggia Trois. Chambres spacieuses avec diverses options de rangement. Salle d’eau avec une grande douche, spacieuse

Dans le couloir, nous retrouvons deux grands placards de rangement intégrés au mur

L’appartement dispose également d’une cave de 4,5 m²

Stationnement possible dans la résidence en libre-service

Taxe foncière, 1160 euros/ par an

Charge de copropriété 166 euros/mois

Ne tardez pas à contactez notre agent Fabjan au [Coordonnées masquées] pour organiser une visite !!

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité de Fabjan PLAKA, salarié de la SAS SKYLINE REAL ESTATE immatriculée au Greffe du Tribunal de Commerce de Marseille sous le numéro 979 711 868, titulaire de la carte professionnelle transaction CPI 1310 2023 000 000 169 délivrée par CCI de Marseille-Provence.

Surface : 69 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 30/07/2026

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Marseille 15e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13015
Coordonnées : 43.369250, 5.377153
Total : 156 580
Prix d'acquisition : 111 000
Travaux : 36 700
Valeur du bien : 147 700
Frais de notaire : 8 880
Coût estimé : 8 880
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69
Loyer prédit : 11.90€/m²/mois
Fourchette : 9.47€ - 14.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 821€/mois
Loyer annuel estimé : 9855€/an
Fourchette totale : 653€ - 1033€/mois
Fourchette annuelle : 7838€ - 12391€/an
Rentabilité brute :6.29%
Fourchette de rentabilité :5.01% - 7.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 271,34 €/m²
Basé sur :22 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :87 722
Prix d'achat :111 000
Décote à l'achat :+23 278 (+26.5%)
Marge achat-revente :-68 858€ (-78.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :156 580
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :771,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :39,15€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 810,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 820,96
Coût de l'assurance :11 743,50
Taxe foncière : 1 160,00€/an
Soit par mois : 96,67€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 166,00€/mois
Soit par an : 1 992,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 821,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 073,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-251,89€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 69 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 supposé - mise à jour nécessaire pour confort et normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement esthétique nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement esthétique nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement esthétique nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 700(532 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:3 300
    Peinture murs et plafonds: 3 chambres × 200€ = 600€, 3 chambres × 300€ (main d'œuvre) = 900€, Total = 1800€
  • Salon - Peinture:600
    Peinture murs et plafonds: 1 salon × 600€ = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:600
    Peinture murs et plafonds: 1 cuisine × 600€ = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 821 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 855 €/an
Calcul : 821 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 178 €/an
Base de calcul : Emprunt de 156 580 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 470 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 160 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 992 €/an
Calcul : 166 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 700
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 500
Revenus locatifs : +9 855
Charges déductibles : -45 500
Résultat foncier Année 1 : -35 645(Déficit de 35 645 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 245
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 800 €/an
Revenus locatifs : +9 855
Charges déductibles : -8 800
Résultat foncier Années 2+ : 1 055 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14244.88 € reporté.
Prix d'achat du bien : 111 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 72 150(65% de 111 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 624 €/an
Calcul : 72 150 € × 3,636% = 2 624
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 85545 5055 183-35 65021 400 €14 250 €14 250 €
210 0528 6665 0451 386--12 864 €
310 2538 5234 9011 730--11 134 €
410 4588 3754 7532 083--9 051 €
510 6678 2224 6002 446--6 605 €
610 8818 0634 4422 817--3 788 €
711 0987 9004 2783 199--589 €
811 3207 7304 1093 590---
911 5477 5553 9343 992---
1011 7787 3743 7524 404---
1112 0137 1873 5654 826---
1212 2546 9933 3725 260---
1312 4996 7933 1715 705---
1412 7496 5862 9646 162---
1513 0046 3722 7506 631---
1613 2646 1512 5297 113---
1713 5295 9222 3007 607---
1813 8005 6852 0648 114---
1914 0765 4411 8198 635---
2014 3575 1881 5669 169---
2114 6444 9261 3049 718---
2214 9374 6561 03410 282---
2315 2364 37675410 860---
2415 5414 08746511 454---
2515 8513 78816612 064---
TOTAL315 662202 06474 821113 59821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 113 598
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 855 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 070 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 070-6 420+8 490
2+2 0700+2 070
3+2 0700+2 070
4+2 0700+2 070
5+2 0700+2 070
6+2 0700+2 070
7+2 0700+2 070
8+2 070+900+1 170
9+2 070+1 197+873
10+2 070+1 321+749
11+2 070+1 448+622
12+2 070+1 578+492
13+2 070+1 712+358
14+2 070+1 849+221
15+2 070+1 989+81
16+2 070+2 134-64
17+2 070+2 282-212
18+2 070+2 434-364
19+2 070+2 590-520
20+2 070+2 751-681
21+2 070+2 915-845
22+2 070+3 084-1 014
23+2 070+3 258-1 188
24+2 070+3 436-1 366
25+2 070+3 619-1 549
Total+51 750+34 079+17 671
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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