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Maison à vendre

Bien expiré
VilleAuzat, Gestiès, Goulier, Illier-et-laramade, Lercoul, Orus, Sem, Siguer, Suc-et-sentenac, Vicdessos (09)
Surface123m²
Coût Total131 000€
Loyer Annuel10 550€
Rentabilité8.05%
Cashflow/mois+95€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 123 m²
Prix au m² : 609,76 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étages, Kitchenette, Cheminée, 7 chambres, calme, Exposition ouest, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

VOLUMES A LA MONTAGNE

Située en plein cœur de Val de Sos, à proximité immédiate des commerces et des commodités, découvrez cette maison de ville mitoyenne des deux côtés, d'environ 123 m² habitables.

Répartie sur trois niveaux, elle offre de beaux volumes avec pas moins de 7 chambres, idéale pour une grande famille, ou une résidence secondaire pouvant accueillir famille et amis.

La maison est saine et très bien entretenue. Si un rafraîchissement est à prévoir afin de la remettre au goût du jour, elle constitue une excellente base pour créer un intérieur à votre image.

Côté équipements, le bien est raccordé au tout-à-l'égout, dispose de menuiseries en simple vitrage bois et d'un chauffage par un foyer ouvert à bois.

À l'extérieur, la maison ne dispose pas de jardin, mais bénéficie d'un emplacement central, permettant de profiter de toutes les commodités à pied.

Travaux de rafraîchissement à prévoir : Peinture, électricité, mise au goût du jour personnelle.

Prix et Honoraires à charge vendeur AGENCE PYRENEES IMMOBILIER (API) - ROUZAUD Clément - Agent commercial - RSAC N° 822 544 862 - 06 77 37 83 38 - Plus d'informations (réf. ) Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Auzat, Gestiès, Goulier, Illier-et-laramade, Lercoul, Orus, Sem, Siguer, Suc-et-sentenac, Vicdessos
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09220
Coordonnées : 42.773063, 1.499897
Total : 131 000€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 50 000€
Valeur du bien : 125 000€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 123m²
Loyer prédit : 7.15€/m²/mois
Fourchette : 5.33€ - 9.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 879€/mois
Loyer annuel estimé : 10550€/an
Fourchette totale : 656€ - 1178€/mois
Fourchette annuelle : 7871€ - 14141€/an
Rentabilité brute :8.05%
Fourchette de rentabilité :6.01% - 10.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 138,88 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :140 082 €
Prix d'achat :75 000 €
Décote à l'achat :-65 082€ (-46.5%)
Marge achat-revente :9 082€ (6.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :131 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :657,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :38,21€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 696,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 377,94€
Coût de l'assurance :11 462,50€
Taxe foncière : 1 055,02€/an
Soit par mois : 87,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 879,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 784,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :95,13€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 398 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage par foyer ouvert à bois
Quantité: 1 système pour 123 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des menuiseries en simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: nombre de fenêtres estimé à 10 (environ 123 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments de cuisine pour moderniser l'espace
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais mise au goût du jour nécessaire
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et carrelage, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - fixtures très datées et carrelage usé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 70 m² total)
Raison: État 3/5 visible - usure visible nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 70 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon incluant peinture et mise aux normes électricité
Quantité: salon complet (estimation 20 m²)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état présumé mauvais
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: DPE F - Maison - Normes électriques à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 000 €(407 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€ = 10000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 70 m² × 60€/m² = 4200€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 800€
    Peinture murs et plafonds: 70 m² × 40€/m² = 2800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:5 000€
    Rénovation complète salon: 20 m² × 250€/m² = 5000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Électricité générale:2 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 2000€ = 2000€ (incluant installation et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.8 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 879 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 550 €/an
Calcul : 879 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 567 €/an
Base de calcul : Emprunt de 131 000 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 458 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 055 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 080 €
Revenus locatifs : +10 550 €
Charges déductibles : -56 080 €
Résultat foncier Année 1 : -45 530 €(Déficit de 45 530 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 130 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 080 €/an
Revenus locatifs : +10 550 €
Charges déductibles : -6 080 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 470 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24129.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 550 €56 084 €4 571 €-45 534 €21 400 €24 134 €24 134 €
210 761 €5 965 €4 452 €4 796 €--19 338 €
310 976 €5 842 €4 328 €5 135 €--14 203 €
411 196 €5 714 €4 200 €5 482 €--8 721 €
511 420 €5 581 €4 068 €5 839 €--2 882 €
611 648 €5 444 €3 930 €6 205 €---
711 881 €5 301 €3 788 €6 580 €---
812 119 €5 154 €3 641 €6 965 €---
912 361 €5 001 €3 488 €7 360 €---
1012 608 €4 843 €3 330 €7 765 €---
1112 861 €4 680 €3 166 €8 181 €---
1213 118 €4 510 €2 996 €8 608 €---
1313 380 €4 334 €2 821 €9 046 €---
1413 648 €4 152 €2 639 €9 496 €---
1513 921 €3 964 €2 450 €9 957 €---
1614 199 €3 768 €2 255 €10 431 €---
1714 483 €3 566 €2 052 €10 917 €---
1814 773 €3 356 €1 843 €11 417 €---
1915 068 €3 139 €1 626 €11 929 €---
2015 370 €2 914 €1 401 €12 455 €---
2115 677 €2 681 €1 168 €12 996 €---
2215 991 €2 440 €926 €13 551 €---
2316 310 €2 190 €676 €14 121 €---
2416 637 €1 931 €417 €14 706 €---
2516 969 €1 662 €149 €15 307 €---
TOTAL337 925 €154 216 €66 378 €183 709 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 183 709 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 550 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 216 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 216 €-6 420 €+8 636 €
2+2 216 €0 €+2 216 €
3+2 216 €0 €+2 216 €
4+2 216 €0 €+2 216 €
5+2 216 €0 €+2 216 €
6+2 216 €+997 €+1 219 €
7+2 216 €+1 974 €+242 €
8+2 216 €+2 089 €+127 €
9+2 216 €+2 208 €+8 €
10+2 216 €+2 330 €-114 €
11+2 216 €+2 454 €-238 €
12+2 216 €+2 582 €-366 €
13+2 216 €+2 714 €-498 €
14+2 216 €+2 849 €-633 €
15+2 216 €+2 987 €-771 €
16+2 216 €+3 129 €-913 €
17+2 216 €+3 275 €-1 059 €
18+2 216 €+3 425 €-1 209 €
19+2 216 €+3 579 €-1 363 €
20+2 216 €+3 737 €-1 521 €
21+2 216 €+3 899 €-1 683 €
22+2 216 €+4 065 €-1 849 €
23+2 216 €+4 236 €-2 020 €
24+2 216 €+4 412 €-2 196 €
25+2 216 €+4 592 €-2 376 €
Total+55 400 €+55 113 €+287 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 104 jours
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