Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

VilleAuzat, Gestiès, Goulier, Illier-et-laramade, Lercoul, Orus, Sem, Siguer, Suc-et-sentenac, Vicdessos (09)
Surface123
Coût Total131 000
Loyer Annuel10 550
Rentabilité8.05%
Cashflow/mois+95
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 123 m²
Prix au m² : 609,76 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étages, Kitchenette, Cheminée, 7 chambres, calme, Exposition ouest, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

VOLUMES A LA MONTAGNE

Située en plein cœur de Val de Sos, à proximité immédiate des commerces et des commodités, découvrez cette maison de ville mitoyenne des deux côtés, d'environ 123 m² habitables.

Répartie sur trois niveaux, elle offre de beaux volumes avec pas moins de 7 chambres, idéale pour une grande famille, ou une résidence secondaire pouvant accueillir famille et amis.

La maison est saine et très bien entretenue. Si un rafraîchissement est à prévoir afin de la remettre au goût du jour, elle constitue une excellente base pour créer un intérieur à votre image.

Côté équipements, le bien est raccordé au tout-à-l'égout, dispose de menuiseries en simple vitrage bois et d'un chauffage par un foyer ouvert à bois.

À l'extérieur, la maison ne dispose pas de jardin, mais bénéficie d'un emplacement central, permettant de profiter de toutes les commodités à pied.

Travaux de rafraîchissement à prévoir : Peinture, électricité, mise au goût du jour personnelle.

Prix et Honoraires à charge vendeur AGENCE PYRENEES IMMOBILIER (API) - ROUZAUD Clément - Agent commercial - RSAC N° 822 544 862 - 06 77 37 83 38 - Plus d'informations (réf. ) Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Auzat, Gestiès, Goulier, Illier-et-laramade, Lercoul, Orus, Sem, Siguer, Suc-et-sentenac, Vicdessos
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09220
Coordonnées : 42.773063, 1.499897
Total : 131 000
Prix d'acquisition : 75 000
Travaux : 50 000
Valeur du bien : 125 000
Frais de notaire : 6 000
Coût estimé : 6 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 123
Loyer prédit : 7.15€/m²/mois
Fourchette : 5.33€ - 9.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 879€/mois
Loyer annuel estimé : 10550€/an
Fourchette totale : 656€ - 1178€/mois
Fourchette annuelle : 7871€ - 14141€/an
Rentabilité brute :8.05%
Fourchette de rentabilité :6.01% - 10.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 138,88 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :140 082
Prix d'achat :75 000
Décote à l'achat :-65 082 (-46.5%)
Marge achat-revente :9 082€ (6.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :131 000
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :657,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :38,21€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 696,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 377,94
Coût de l'assurance :11 462,50
Taxe foncière : 1 055,02€/an
Soit par mois : 87,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 879,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 784,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :95,13€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 398 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage par foyer ouvert à bois
Quantité: 1 système pour 123 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des menuiseries en simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: nombre de fenêtres estimé à 10 (environ 123 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments de cuisine pour moderniser l'espace
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais mise au goût du jour nécessaire
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et carrelage, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - fixtures très datées et carrelage usé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 70 m² total)
Raison: État 3/5 visible - usure visible nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 70 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon incluant peinture et mise aux normes électricité
Quantité: salon complet (estimation 20 m²)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état présumé mauvais
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: DPE F - Maison - Normes électriques à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 000(407 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 000
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€ = 10000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 200
    Parquet flottant: 70 m² × 60€/m² = 4200€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 800
    Peinture murs et plafonds: 70 m² × 40€/m² = 2800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:5 000
    Rénovation complète salon: 20 m² × 250€/m² = 5000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Électricité générale:2 000
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 2000€ = 2000€ (incluant installation et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.8 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FD(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 879 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 550 €/an
Calcul : 879 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 567 €/an
Base de calcul : Emprunt de 131 000 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 458 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 055 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 080
Revenus locatifs : +10 550
Charges déductibles : -56 080
Résultat foncier Année 1 : -45 530(Déficit de 45 530 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 130
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 080 €/an
Revenus locatifs : +10 550
Charges déductibles : -6 080
Résultat foncier Années 2+ : 4 470 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24129.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 55056 0844 571-45 53421 400 €24 134 €24 134 €
210 7615 9654 4524 796--19 338 €
310 9765 8424 3285 135--14 203 €
411 1965 7144 2005 482--8 721 €
511 4205 5814 0685 839--2 882 €
611 6485 4443 9306 205---
711 8815 3013 7886 580---
812 1195 1543 6416 965---
912 3615 0013 4887 360---
1012 6084 8433 3307 765---
1112 8614 6803 1668 181---
1213 1184 5102 9968 608---
1313 3804 3342 8219 046---
1413 6484 1522 6399 496---
1513 9213 9642 4509 957---
1614 1993 7682 25510 431---
1714 4833 5662 05210 917---
1814 7733 3561 84311 417---
1915 0683 1391 62611 929---
2015 3702 9141 40112 455---
2115 6772 6811 16812 996---
2215 9912 44092613 551---
2316 3102 19067614 121---
2416 6371 93141714 706---
2516 9691 66214915 307---
TOTAL337 925154 21666 378183 70921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 183 709
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 550 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 216 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 216-6 420+8 636
2+2 2160+2 216
3+2 2160+2 216
4+2 2160+2 216
5+2 2160+2 216
6+2 216+997+1 219
7+2 216+1 974+242
8+2 216+2 089+127
9+2 216+2 208+8
10+2 216+2 330-114
11+2 216+2 454-238
12+2 216+2 582-366
13+2 216+2 714-498
14+2 216+2 849-633
15+2 216+2 987-771
16+2 216+3 129-913
17+2 216+3 275-1 059
18+2 216+3 425-1 209
19+2 216+3 579-1 363
20+2 216+3 737-1 521
21+2 216+3 899-1 683
22+2 216+4 065-1 849
23+2 216+4 236-2 020
24+2 216+4 412-2 196
25+2 216+4 592-2 376
Total+55 400+55 113+287
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →