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A Vendre Pour Investisseur Roanne 42300

Bien expiré
VilleRoanne (42)
Surface51m²
Coût Total69 560€
Loyer Annuel4 830€
Rentabilité6.94%
Cashflow/mois-124€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 57 000 €
Surface : 51 m²
Prix au m² : 1 117,65 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

A Vendre Opportunite Investisseur Appartement T3 Roanne 42300 Appartement T3 , 51 m2 , Quartier Mulsant dans petit immeuble de ville, petite copro Spécial investisseur T3 , 2 chambres , séjour , cuisine séparée , salle d'eau, wc Occupé par une personne âgée ( bon payeur ) pas d'exigence de travaux , défiscalisation intéressante si projets de travaux ( pas de gros œuvre) Faibles charges ( moins de 100 euros par mois ) Taxe foncière 700 euros Rentabilité brute 6/7 % ( selon financement ) Dpe D ( ancienne version ) Chauffage électrique principal ( - de 3 ans ) et cumulus ( - de 5 ans ) Bien soumis à la copropriété ( 8 lots ) Pas de projets en cours

Prix Fai 57 000 euros Plus d'infos ou visite : Ludivine Roche EV immobilier Rhône Alpes

Ville : Roanne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42300
Coordonnées : 46.049850, 4.065230
Total : 69 560€
Prix d'acquisition : 57 000€
Travaux : 8 000€
Valeur du bien : 65 000€
Frais de notaire : 4 560€
Coût estimé : 4 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 51m²
Loyer prédit : 7.89€/m²/mois
Fourchette : 6.06€ - 10.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 402€/mois
Loyer annuel estimé : 4830€/an
Fourchette totale : 309€ - 524€/mois
Fourchette annuelle : 3711€ - 6286€/an
Rentabilité brute :6.94%
Fourchette de rentabilité :5.33% - 9.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 207,69 €/m²
Basé sur :172 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :61 592 €
Prix d'achat :57 000 €
Décote à l'achat :-4 592€ (-7.5%)
Marge achat-revente :-7 968€ (-12.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :69 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :348,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :20,29€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 368,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :34 910,13€
Coût de l'assurance :6 086,50€
Taxe foncière : 700,00€/an
Soit par mois : 58,33€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 100,00€/mois
Soit par an : 1 200,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 402,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 526,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-124,36€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
DPE mentionné comme D (ancienne version)

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage électrique principal par une pompe à chaleur air/air pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 51 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour gain d'1 classe énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Faisable individuellement, amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec nouveaux meubles et électroménager, mise aux normes de la plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite une rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des 2 chambres avec revêtement de sol, peinture, et mise aux normes de l'électricité.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambres nécessitent une rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation du salon avec revêtement de sol, peinture, et mise aux normes de l'électricité.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salon nécessite une rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 000 €(157 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:8 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 8 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 402 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 830 €/an
Calcul : 402 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 404 €/an
Base de calcul : Emprunt de 69 560 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 243 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 700 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 200 €/an
Calcul : 100 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 548 €
Revenus locatifs : +4 830 €
Charges déductibles : -12 548 €
Résultat foncier Année 1 : -7 718 €(Déficit de 7 718 €)
Imputable sur revenu global : 7 718 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 548 €/an
Revenus locatifs : +4 830 €
Charges déductibles : -4 548 €
Résultat foncier Années 2+ : 282 €/an
Prix d'achat du bien : 57 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 37 050 €(65% de 57 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 347 €/an
Calcul : 37 050 € × 3,636% = 1 347 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 830 €12 550 €2 406 €-7 720 €7 720 €--
24 927 €4 487 €2 343 €440 €---
35 025 €4 421 €2 278 €604 €---
45 126 €4 354 €2 210 €772 €---
55 228 €4 284 €2 140 €944 €---
65 333 €4 211 €2 068 €1 121 €---
75 439 €4 136 €1 993 €1 303 €---
85 548 €4 059 €1 915 €1 490 €---
95 659 €3 978 €1 835 €1 681 €---
105 772 €3 895 €1 751 €1 878 €---
115 888 €3 808 €1 665 €2 079 €---
126 005 €3 719 €1 575 €2 287 €---
136 126 €3 626 €1 483 €2 499 €---
146 248 €3 530 €1 387 €2 718 €---
156 373 €3 431 €1 288 €2 942 €---
166 500 €3 328 €1 185 €3 172 €---
176 631 €3 222 €1 078 €3 409 €---
186 763 €3 112 €968 €3 652 €---
196 898 €2 997 €854 €3 901 €---
207 036 €2 879 €736 €4 157 €---
217 177 €2 757 €613 €4 420 €---
227 321 €2 630 €486 €4 691 €---
237 467 €2 498 €355 €4 969 €---
247 616 €2 362 €219 €5 254 €---
257 769 €2 222 €78 €5 547 €---
TOTAL154 705 €96 497 €34 910 €58 209 €7 720 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 316 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 58 209 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 830 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 014 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 014 €-2 316 €+3 330 €
2+1 014 €+132 €+882 €
3+1 014 €+181 €+833 €
4+1 014 €+232 €+782 €
5+1 014 €+283 €+731 €
6+1 014 €+336 €+678 €
7+1 014 €+391 €+623 €
8+1 014 €+447 €+567 €
9+1 014 €+504 €+510 €
10+1 014 €+563 €+451 €
11+1 014 €+624 €+390 €
12+1 014 €+686 €+328 €
13+1 014 €+750 €+264 €
14+1 014 €+815 €+199 €
15+1 014 €+883 €+131 €
16+1 014 €+952 €+62 €
17+1 014 €+1 023 €-9 €
18+1 014 €+1 095 €-81 €
19+1 014 €+1 170 €-156 €
20+1 014 €+1 247 €-233 €
21+1 014 €+1 326 €-312 €
22+1 014 €+1 407 €-393 €
23+1 014 €+1 491 €-477 €
24+1 014 €+1 576 €-562 €
25+1 014 €+1 664 €-650 €
Total+25 350 €+17 463 €+7 887 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 131 jours
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