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Détails du bien

Bien expiré
VilleChâlons-en-Champagne (51)
Surface60m²
Coût Total112 200€
Loyer Annuel8 755€
Rentabilité7.80%
Cashflow/mois+68€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 000 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 1 450 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Collectif gaz Individuel au gaz Gaz, Nombre d'égages : 5, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

T2 rénové - Proche centre-ville Idéalement situé à proximité du centre-ville, découvrez ce charmant appartement T2 entièrement rénové, alliant confort et modernité. Il se compose d'une pièce de vie lumineuse, d'une cuisine fonctionnelle, d'une chambre confortable avec sa salle d'eau moderne. La rénovation récente offre des prestations soignées et une atmosphère chaleureuse, idéale pour s'y sentir immédiatement chez soi ! Situé dans un environnement agréable, à deux pas des commerces, transports et commodités, cet appartement conviendra parfaitement pour un premier achat, un pied-à-terre ou un investissement locatif. A découvrir rapidement ! Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 1090.0 € et 1510.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris). - https://www.century21-martinot-chalons.com/mentions_legales/

Ville : Châlons-en-Champagne
Département : Marne
Région : Grand Est
Code postal : 51000
Coordonnées : 48.963414, 4.370777
Total : 112 200€
Prix d'acquisition : 87 000€
Travaux : 18 240€
Valeur du bien : 105 240€
Frais de notaire : 6 960€
Coût estimé : 6 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 12.16€/m²/mois
Fourchette : 9.59€ - 15.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 730€/mois
Loyer annuel estimé : 8755€/an
Fourchette totale : 576€ - 925€/mois
Fourchette annuelle : 6908€ - 11097€/an
Rentabilité brute :7.80%
Fourchette de rentabilité :6.16% - 9.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 451,85 €/m²
Basé sur :276 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :87 111 €
Prix d'achat :87 000 €
Décote à l'achat :-111€ (-0.1%)
Marge achat-revente :-25 089€ (-28.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :112 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :555,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :32,72€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 588,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 510,06€
Coût de l'assurance :9 817,50€
Taxe foncière : 875,53€/an
Soit par mois : 72,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 729,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 661,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :68,22€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 240 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 240 €(304 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 600€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1600€
  • Menuiseries:8 640€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€, Main d'œuvre: 1440€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châlons-en-Champagne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 240€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 730 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 755 €/an
Calcul : 730 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 766 €/an
Base de calcul : Emprunt de 112 200 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 393 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 876 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 240 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 275 €
Revenus locatifs : +8 755 €
Charges déductibles : -23 275 €
Résultat foncier Année 1 : -14 519 €(Déficit de 14 519 €)
Imputable sur revenu global : 14 519 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 035 €/an
Revenus locatifs : +8 755 €
Charges déductibles : -5 035 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 721 €/an
Prix d'achat du bien : 87 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 550 €(65% de 87 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 056 €/an
Calcul : 56 550 € × 3,636% = 2 056 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 755 €23 278 €3 770 €-14 523 €14 523 €--
28 930 €4 938 €3 670 €3 992 €---
39 109 €4 834 €3 566 €4 275 €---
49 291 €4 727 €3 459 €4 564 €---
59 477 €4 617 €3 348 €4 861 €---
69 667 €4 502 €3 234 €5 165 €---
79 860 €4 383 €3 115 €5 477 €---
810 057 €4 261 €2 992 €5 797 €---
910 258 €4 134 €2 865 €6 125 €---
1010 463 €4 002 €2 734 €6 461 €---
1110 673 €3 866 €2 598 €6 806 €---
1210 886 €3 726 €2 458 €7 160 €---
1311 104 €3 580 €2 312 €7 524 €---
1411 326 €3 430 €2 162 €7 896 €---
1511 552 €3 274 €2 006 €8 278 €---
1611 784 €3 113 €1 845 €8 670 €---
1712 019 €2 947 €1 678 €9 072 €---
1812 260 €2 774 €1 506 €9 485 €---
1912 505 €2 596 €1 328 €9 909 €---
2012 755 €2 412 €1 143 €10 343 €---
2113 010 €2 221 €953 €10 789 €---
2213 270 €2 023 €755 €11 247 €---
2313 536 €1 819 €551 €11 716 €---
2413 806 €1 608 €340 €12 198 €---
2514 082 €1 389 €121 €12 693 €---
TOTAL280 436 €104 456 €54 510 €175 980 €14 523 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 357 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 175 980 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 755 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 839 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 839 €-4 357 €+6 196 €
2+1 839 €+1 198 €+641 €
3+1 839 €+1 282 €+557 €
4+1 839 €+1 369 €+470 €
5+1 839 €+1 458 €+381 €
6+1 839 €+1 549 €+290 €
7+1 839 €+1 643 €+196 €
8+1 839 €+1 739 €+100 €
9+1 839 €+1 837 €+2 €
10+1 839 €+1 938 €-99 €
11+1 839 €+2 042 €-203 €
12+1 839 €+2 148 €-309 €
13+1 839 €+2 257 €-418 €
14+1 839 €+2 369 €-530 €
15+1 839 €+2 483 €-644 €
16+1 839 €+2 601 €-762 €
17+1 839 €+2 722 €-883 €
18+1 839 €+2 846 €-1 007 €
19+1 839 €+2 973 €-1 134 €
20+1 839 €+3 103 €-1 264 €
21+1 839 €+3 237 €-1 398 €
22+1 839 €+3 374 €-1 535 €
23+1 839 €+3 515 €-1 676 €
24+1 839 €+3 659 €-1 820 €
25+1 839 €+3 808 €-1 969 €
Total+45 975 €+52 794 €+-6 819 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 195 jours
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