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Détails du bien

VilleChâlons-en-Champagne (51)
Surface60
Coût Total112 200
Loyer Annuel8 755
Rentabilité7.80%
Cashflow/mois+68
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 000 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 1 450 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Collectif gaz Individuel au gaz Gaz, Nombre d'égages : 5, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

T2 rénové - Proche centre-ville Idéalement situé à proximité du centre-ville, découvrez ce charmant appartement T2 entièrement rénové, alliant confort et modernité. Il se compose d'une pièce de vie lumineuse, d'une cuisine fonctionnelle, d'une chambre confortable avec sa salle d'eau moderne. La rénovation récente offre des prestations soignées et une atmosphère chaleureuse, idéale pour s'y sentir immédiatement chez soi ! Situé dans un environnement agréable, à deux pas des commerces, transports et commodités, cet appartement conviendra parfaitement pour un premier achat, un pied-à-terre ou un investissement locatif. A découvrir rapidement ! Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 1090.0 € et 1510.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris). - https://www.century21-martinot-chalons.com/mentions_legales/

Ville : Châlons-en-Champagne
Département : Marne
Région : Grand Est
Code postal : 51000
Coordonnées : 48.963414, 4.370777
Total : 112 200
Prix d'acquisition : 87 000
Travaux : 18 240
Valeur du bien : 105 240
Frais de notaire : 6 960
Coût estimé : 6 960
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60
Loyer prédit : 12.16€/m²/mois
Fourchette : 9.59€ - 15.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 730€/mois
Loyer annuel estimé : 8755€/an
Fourchette totale : 576€ - 925€/mois
Fourchette annuelle : 6908€ - 11097€/an
Rentabilité brute :7.80%
Fourchette de rentabilité :6.16% - 9.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 451,85 €/m²
Basé sur :276 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :87 111
Prix d'achat :87 000
Décote à l'achat :-111 (-0.1%)
Marge achat-revente :-25 089€ (-28.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :112 200
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :555,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :32,72€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 588,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 510,06
Coût de l'assurance :9 817,50
Taxe foncière : 875,53€/an
Soit par mois : 72,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 729,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 661,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :68,22€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 240 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 240(304 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 600
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1600€
  • Menuiseries:8 640
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€, Main d'œuvre: 1440€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châlons-en-Champagne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 240✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 730 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 755 €/an
Calcul : 730 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 766 €/an
Base de calcul : Emprunt de 112 200 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 393 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 876 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 240
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 275
Revenus locatifs : +8 755
Charges déductibles : -23 275
Résultat foncier Année 1 : -14 519(Déficit de 14 519 €)
Imputable sur revenu global : 14 519
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 035 €/an
Revenus locatifs : +8 755
Charges déductibles : -5 035
Résultat foncier Années 2+ : 3 721 €/an
Prix d'achat du bien : 87 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 550(65% de 87 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 056 €/an
Calcul : 56 550 € × 3,636% = 2 056
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 75523 2783 770-14 52314 523 €--
28 9304 9383 6703 992---
39 1094 8343 5664 275---
49 2914 7273 4594 564---
59 4774 6173 3484 861---
69 6674 5023 2345 165---
79 8604 3833 1155 477---
810 0574 2612 9925 797---
910 2584 1342 8656 125---
1010 4634 0022 7346 461---
1110 6733 8662 5986 806---
1210 8863 7262 4587 160---
1311 1043 5802 3127 524---
1411 3263 4302 1627 896---
1511 5523 2742 0068 278---
1611 7843 1131 8458 670---
1712 0192 9471 6789 072---
1812 2602 7741 5069 485---
1912 5052 5961 3289 909---
2012 7552 4121 14310 343---
2113 0102 22195310 789---
2213 2702 02375511 247---
2313 5361 81955111 716---
2413 8061 60834012 198---
2514 0821 38912112 693---
TOTAL280 436104 45654 510175 98014 523Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 357
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 175 980
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 755 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 839 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 839-4 357+6 196
2+1 839+1 198+641
3+1 839+1 282+557
4+1 839+1 369+470
5+1 839+1 458+381
6+1 839+1 549+290
7+1 839+1 643+196
8+1 839+1 739+100
9+1 839+1 837+2
10+1 839+1 938-99
11+1 839+2 042-203
12+1 839+2 148-309
13+1 839+2 257-418
14+1 839+2 369-530
15+1 839+2 483-644
16+1 839+2 601-762
17+1 839+2 722-883
18+1 839+2 846-1 007
19+1 839+2 973-1 134
20+1 839+3 103-1 264
21+1 839+3 237-1 398
22+1 839+3 374-1 535
23+1 839+3 515-1 676
24+1 839+3 659-1 820
25+1 839+3 808-1 969
Total+45 975+52 794+-6 819
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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