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VSG : Grand appartement familial 4 pièces

VilleVilleneuve-Saint-Georges (94)
Surface81m²
Coût Total193 292€
Loyer Annuel14 119€
Rentabilité7.30%
Cashflow/mois+59€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 900 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 2 097,53 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : collectif, Nombre d'égages : 5, Mandat exclusif

En exclusivité dans votre agence Foncia, découvrez cet appartement de 4 pièces offrant un agencement fonctionnel et de beaux volumes. Idéal pour une famille ou un premier achat, il comprend une entrée menant à une pièce de vie lumineuse, une cuisine indépendante ainsi que trois chambres spacieuses.

Ce bien intérieur sain dispose de nombreux rangements intégrés. Son emplacement est un véritable atout au quotidien : les écoles, les commerces de proximité et les accès aux transports en commun sont accessibles rapidement à pied. Une opportunité à saisir sur le secteur pour ceux qui recherchent de l'espace à un prix maîtrisé. - https://fr.foncia.com/agence-immobiliere/villeneuve-saint-georges-94190/agence-immobiliere/foncia-transaction-villeneuve-saint-georges-1150

Ville : Villeneuve-Saint-Georges
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94190
Coordonnées : 48.751494, 2.452648
Total : 193 292€
Prix d'acquisition : 169 900€
Travaux : 9 800€
Valeur du bien : 179 700€
Frais de notaire : 13 592€
Coût estimé : 13 592€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81m²
Loyer prédit : 14.53€/m²/mois
Fourchette : 11.21€ - 18.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 1177€/mois
Loyer annuel estimé : 14119€/an
Fourchette totale : 908€ - 1525€/mois
Fourchette annuelle : 10895€ - 18296€/an
Rentabilité brute :7.30%
Fourchette de rentabilité :5.64% - 9.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 230,77 €/m²
Basé sur :39 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :180 692 €
Prix d'achat :169 900 €
Décote à l'achat :-10 792€ (-6.0%)
Marge achat-revente :-12 600€ (-7.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :193 292€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :943,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :56,38€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 000,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 904,01€
Coût de l'assurance :16 913,05€
Taxe foncière : 1 411,90€/an
Soit par mois : 117,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 176,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 118,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :58,56€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 146 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des finitions et peinture
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche, lavabo et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - sols en bon état, léger rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger du salon avec peinture
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état, travaux cosmétiques recommandés
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :9 800 €(121 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:1 500€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 150€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:2 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 2000€/m² = 2000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 800€
    Revêtement sol chambres: 36 m² × 50€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 75€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:3 000€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 177 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 119 €/an
Calcul : 1 177 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 239 €/an
Base de calcul : Emprunt de 193 292 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 677 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 412 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 9 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 127 €
Revenus locatifs : +14 119 €
Charges déductibles : -18 127 €
Résultat foncier Année 1 : -4 008 €(Déficit de 4 008 €)
Imputable sur revenu global : 4 008 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 327 €/an
Revenus locatifs : +14 119 €
Charges déductibles : -8 327 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 792 €/an
Prix d'achat du bien : 169 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 435 €(65% de 169 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 016 €/an
Calcul : 110 435 € × 3,636% = 4 016 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 119 €18 133 €6 245 €-4 014 €4 014 €--
214 401 €8 165 €6 076 €6 237 €---
314 689 €7 990 €5 902 €6 699 €---
414 983 €7 810 €5 722 €7 173 €---
515 283 €7 624 €5 536 €7 659 €---
615 588 €7 432 €5 343 €8 157 €---
715 900 €7 233 €5 145 €8 667 €---
816 218 €7 028 €4 939 €9 190 €---
916 543 €6 816 €4 727 €9 727 €---
1016 873 €6 597 €4 508 €10 277 €---
1117 211 €6 370 €4 282 €10 841 €---
1217 555 €6 137 €4 048 €11 419 €---
1317 906 €5 895 €3 806 €12 011 €---
1418 264 €5 645 €3 557 €12 619 €---
1518 630 €5 387 €3 299 €13 242 €---
1619 002 €5 121 €3 032 €13 882 €---
1719 382 €4 845 €2 757 €14 537 €---
1819 770 €4 561 €2 472 €15 209 €---
1920 165 €4 267 €2 178 €15 898 €---
2020 569 €3 963 €1 875 €16 605 €---
2120 980 €3 649 €1 561 €17 331 €---
2221 400 €3 325 €1 237 €18 074 €---
2321 828 €2 990 €902 €18 837 €---
2422 264 €2 644 €556 €19 620 €---
2522 709 €2 287 €198 €20 423 €---
TOTAL452 235 €151 914 €89 904 €300 320 €4 014 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 204 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 300 320 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 119 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 965 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 965 €-1 204 €+4 169 €
2+2 965 €+1 871 €+1 094 €
3+2 965 €+2 010 €+955 €
4+2 965 €+2 152 €+813 €
5+2 965 €+2 298 €+667 €
6+2 965 €+2 447 €+518 €
7+2 965 €+2 600 €+365 €
8+2 965 €+2 757 €+208 €
9+2 965 €+2 918 €+47 €
10+2 965 €+3 083 €-118 €
11+2 965 €+3 252 €-287 €
12+2 965 €+3 426 €-461 €
13+2 965 €+3 603 €-638 €
14+2 965 €+3 786 €-821 €
15+2 965 €+3 973 €-1 008 €
16+2 965 €+4 164 €-1 199 €
17+2 965 €+4 361 €-1 396 €
18+2 965 €+4 563 €-1 598 €
19+2 965 €+4 770 €-1 805 €
20+2 965 €+4 982 €-2 017 €
21+2 965 €+5 199 €-2 234 €
22+2 965 €+5 422 €-2 457 €
23+2 965 €+5 651 €-2 686 €
24+2 965 €+5 886 €-2 921 €
25+2 965 €+6 127 €-3 162 €
Total+74 125 €+90 096 €+-15 971 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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