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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleVilleneuve-le-Roi (94)
Surface120m²
Coût Total330 368€
Loyer Annuel23 631€
Rentabilité7.15%
Cashflow/mois-376€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 249 600 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 2 080 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 37 m²), 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage, calme, Digicode, Interphone

Idéalement situé à proximité de la Gare et de la rue commerçante Appartement de type F5 lumineux comprenant : hall d'entrée, salon salle à manger, cuisine meublée et équipée avec cellier, dégagement avec placards, WC, trois chambres, salle de bain et salle d'eau. Garage et une cave. Ravalement voté et pris en charges par les vendeurs Passage du logement en DPE : D (4.00 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 56 lots - dont 13 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 4903.00 euros.

Ville : Villeneuve-le-Roi
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94290
Coordonnées : 48.738034, 2.425165
Total : 330 368€
Prix d'acquisition : 249 600€
Travaux : 60 800€
Valeur du bien : 310 400€
Frais de notaire : 19 968€
Coût estimé : 19 968€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 16.41€/m²/mois
Fourchette : 13.35€ - 20.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1969€/mois
Loyer annuel estimé : 23631€/an
Fourchette totale : 1602€ - 2421€/mois
Fourchette annuelle : 19222€ - 29050€/an
Rentabilité brute :7.15%
Fourchette de rentabilité :5.82% - 8.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :330 368€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 643,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.44%
Assurance emprunteur :96,36€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 739,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :162 618,49€
Coût de l'assurance :28 907,20€
Taxe foncière : 2 363,05€/an
Soit par mois : 196,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 408,58€/mois
Soit par an : 4 903,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 969,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 345,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-375,94€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 232 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage collectif actuel
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine meublée et équipée, y compris la plomberie et l'électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, électricité (prises, interrupteurs, éclairage) pour toutes les chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
Hall d'entréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du hall d'entrée
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 800 €(507 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système = 4000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€ (prix moyen incluant pose)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 2500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:14 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:9 000€
    Rénovation lourde chambres: Revêtement sol (45 m² × 80€/m² = 3600€), Peinture (90 m² × 30€/m² = 2700€), Électricité (600€/chambre × 3 = 1800€), Main d'œuvre: 900€
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€
  • Hall d'entrée:200€
    Peinture hall d'entrée: 5 m² × 40€/m² = 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villeneuve-le-Roi (coefficient 1.2 appliqué pour Île-de-France). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 969 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 631 €/an
Calcul : 1 969 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 221 €/an
Base de calcul : Emprunt de 330 368 € à 3.44% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 156 €/an
Calcul : 96 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 363 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 903 €/an
Calcul : 409 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 80 443 €
Revenus locatifs : +23 631 €
Charges déductibles : -80 443 €
Résultat foncier Année 1 : -56 813 €(Déficit de 56 813 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 413 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 19 643 €/an
Revenus locatifs : +23 631 €
Charges déductibles : -19 643 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 987 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35412.76 € reporté.
Prix d'achat du bien : 249 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 162 240 €(65% de 249 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 900 €/an
Calcul : 162 240 € × 3,636% = 5 900 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 631 €80 454 €11 232 €-56 823 €21 400 €35 423 €35 423 €
224 103 €19 357 €10 935 €4 746 €--30 678 €
324 585 €19 050 €10 628 €5 535 €--25 143 €
425 077 €18 733 €10 310 €6 344 €--18 799 €
525 578 €18 404 €9 981 €7 175 €--11 624 €
626 090 €18 064 €9 641 €8 027 €--3 597 €
726 612 €17 711 €9 289 €8 901 €---
827 144 €17 347 €8 924 €9 797 €---
927 687 €16 970 €8 547 €10 717 €---
1028 241 €16 579 €8 157 €11 662 €---
1128 806 €16 175 €7 753 €12 631 €---
1229 382 €15 757 €7 334 €13 625 €---
1329 969 €15 324 €6 902 €14 645 €---
1430 569 €14 876 €6 454 €15 693 €---
1531 180 €14 412 €5 990 €16 768 €---
1631 804 €13 933 €5 510 €17 871 €---
1732 440 €13 436 €5 014 €19 004 €---
1833 088 €12 922 €4 500 €20 166 €---
1933 750 €12 390 €3 968 €21 360 €---
2034 425 €11 840 €3 417 €22 586 €---
2135 114 €11 270 €2 848 €23 844 €---
2235 816 €10 680 €2 258 €25 136 €---
2336 532 €10 070 €1 648 €26 462 €---
2437 263 €9 439 €1 016 €27 824 €---
2538 008 €8 785 €363 €29 223 €---
TOTAL756 893 €433 977 €162 618 €322 916 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 322 916 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 631 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 962 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 962 €-6 420 €+11 382 €
2+4 962 €0 €+4 962 €
3+4 962 €0 €+4 962 €
4+4 962 €0 €+4 962 €
5+4 962 €0 €+4 962 €
6+4 962 €0 €+4 962 €
7+4 962 €+1 591 €+3 371 €
8+4 962 €+2 939 €+2 023 €
9+4 962 €+3 215 €+1 747 €
10+4 962 €+3 498 €+1 464 €
11+4 962 €+3 789 €+1 173 €
12+4 962 €+4 087 €+875 €
13+4 962 €+4 394 €+568 €
14+4 962 €+4 708 €+254 €
15+4 962 €+5 030 €-68 €
16+4 962 €+5 361 €-399 €
17+4 962 €+5 701 €-739 €
18+4 962 €+6 050 €-1 088 €
19+4 962 €+6 408 €-1 446 €
20+4 962 €+6 776 €-1 814 €
21+4 962 €+7 153 €-2 191 €
22+4 962 €+7 541 €-2 579 €
23+4 962 €+7 939 €-2 977 €
24+4 962 €+8 347 €-3 385 €
25+4 962 €+8 767 €-3 805 €
Total+124 050 €+96 875 €+27 175 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 139 jours
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