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Appartement 4 pièces 77 m²

VilleRouen (76)
Surface77m²
Coût Total141 920€
Loyer Annuel10 795€
Rentabilité7.61%
Cashflow/mois-105€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 1 285,71 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 77 m²

Appartement T4 de 76.96 m² situé au 1er étage avec ascenseur. Il dispose d'un séjour et d'un salon lumineux, d'une cuisine équipée, une salle de bain, un WC ainsi que deux chambres. Il est doté de placards et d'une grande remise. Une loggia complète ce bien. Cave et parking pour 2000 euros en sus. Bon état général. La liste des risques liés à ce bien est directement consultable sur le site georisques.gouv.fr

Surface : 77 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 30/11/2023

Consommation énergie primaire : 175 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Rouen
Département : Seine-Maritime
Région : Normandie
Code postal : 76000
Coordonnées : 49.460420, 1.132050
Total : 141 920€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 35 000€
Valeur du bien : 134 000€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77m²
Loyer prédit : 11.68€/m²/mois
Fourchette : 9.17€ - 14.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 900€/mois
Loyer annuel estimé : 10795€/an
Fourchette totale : 706€ - 1145€/mois
Fourchette annuelle : 8477€ - 13746€/an
Rentabilité brute :7.61%
Fourchette de rentabilité :5.97% - 9.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 213,11 €/m²
Basé sur :171 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :93 409 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :+5 591€ (+6.0%)
Marge achat-revente :-48 511€ (-51.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :141 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :702,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :41,39€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 744,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 948,91€
Coût de l'assurance :12 418,00€
Taxe foncière : 1 079,46€/an
Soit par mois : 89,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 170,25€/mois
Soit par an : 2 043,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 899,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 004,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-104,94€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 77 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux éléments de cuisine, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine fonctionnelle mais datée nécessitant une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - parquet en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 000 €(455 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 700€ = 5600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 7000€ = 7000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 440€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rouen (pas d'ajustement régional appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 900 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 795 €/an
Calcul : 900 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 764 €/an
Base de calcul : Emprunt de 141 920 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 497 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 079 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 043 €/an
Calcul : 170 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 383 €
Revenus locatifs : +10 795 €
Charges déductibles : -43 383 €
Résultat foncier Année 1 : -32 588 €(Déficit de 32 588 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 188 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 383 €/an
Revenus locatifs : +10 795 €
Charges déductibles : -8 383 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 412 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11188.46 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 795 €43 388 €4 768 €-32 593 €21 400 €11 193 €11 193 €
211 011 €8 261 €4 642 €2 749 €--8 444 €
311 231 €8 130 €4 511 €3 101 €--5 343 €
411 455 €7 995 €4 375 €3 461 €--1 882 €
511 684 €7 854 €4 235 €3 830 €---
611 918 €7 709 €4 090 €4 209 €---
712 157 €7 559 €3 940 €4 597 €---
812 400 €7 404 €3 785 €4 996 €---
912 648 €7 244 €3 624 €5 404 €---
1012 901 €7 077 €3 458 €5 823 €---
1113 159 €6 906 €3 286 €6 253 €---
1213 422 €6 728 €3 109 €6 694 €---
1313 690 €6 544 €2 925 €7 146 €---
1413 964 €6 353 €2 734 €7 611 €---
1514 243 €6 157 €2 537 €8 087 €---
1614 528 €5 953 €2 334 €8 575 €---
1714 819 €5 742 €2 123 €9 076 €---
1815 115 €5 524 €1 905 €9 591 €---
1915 417 €5 299 €1 680 €10 119 €---
2015 726 €5 065 €1 446 €10 660 €---
2116 040 €4 824 €1 205 €11 216 €---
2216 361 €4 574 €955 €11 787 €---
2316 688 €4 316 €697 €12 372 €---
2417 022 €4 049 €430 €12 973 €---
2517 363 €3 772 €153 €13 590 €---
TOTAL345 756 €194 429 €68 949 €151 327 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 151 327 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 795 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 267 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 267 €-6 420 €+8 687 €
2+2 267 €0 €+2 267 €
3+2 267 €0 €+2 267 €
4+2 267 €0 €+2 267 €
5+2 267 €+584 €+1 683 €
6+2 267 €+1 263 €+1 004 €
7+2 267 €+1 379 €+888 €
8+2 267 €+1 499 €+768 €
9+2 267 €+1 621 €+646 €
10+2 267 €+1 747 €+520 €
11+2 267 €+1 876 €+391 €
12+2 267 €+2 008 €+259 €
13+2 267 €+2 144 €+123 €
14+2 267 €+2 283 €-16 €
15+2 267 €+2 426 €-159 €
16+2 267 €+2 573 €-306 €
17+2 267 €+2 723 €-456 €
18+2 267 €+2 877 €-610 €
19+2 267 €+3 036 €-769 €
20+2 267 €+3 198 €-931 €
21+2 267 €+3 365 €-1 098 €
22+2 267 €+3 536 €-1 269 €
23+2 267 €+3 712 €-1 445 €
24+2 267 €+3 892 €-1 625 €
25+2 267 €+4 077 €-1 810 €
Total+56 675 €+45 398 €+11 277 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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