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Maison 6 pièces 146 m²

VilleCastres (81)
Surface146
Coût Total235 340
Loyer Annuel15 558
Rentabilité6.61%
Cashflow/mois-51
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 000 €
Surface : 146 m²
Prix au m² : 1 089,04 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 6 pièces 146 m² - Maison 6 pièces 146 m²

Située dans le quartier résidentiel de Barral, cette maison de 146m² bénéficie d'un emplacement idéal, à seulement 1 minute à pied des transport en commun et des établissements scolaires.

L'agencement intérieur se décline sur des volumes généreux et propose notamment quatre chambres spacieuses, permettant d'accueillir confortablement une grande famille ou de créer des espaces de travail dédiés. Le jardin, d'une belle surface de 528 m², offre un cadre parfait pour profiter des journées ensoleillées et s'avère également piscinable.

La pièce de vie profite d'une agréable luminosité naturelle grâce à son exposition ouest, qui valorise les fins de journée et apporte une clarté constante aux différents espaces de réception. Vous apprécierez l'accès immédiat aux commodités quotidiennes : les commerces et les services essentiels se trouvent à moins d'une minute de votre porte, facilitant ainsi une vie citadine dynamique et pratique. La configuration de cette maison de ville permet d'envisager divers aménagements selon vos besoins, au coeur d'un environnement urbain stable et recherché.

Que vous soyez en quête de votre future résidence principale ou d'un placement locatif pertinent, cette propriété saura répondre à vos exigences de volume et de praticité.

Nous vous invitons à venir découvrir tout le potentiel de cette habitation lors d'une visite privée afin de concrétiser votre nouveau projet de vie. Matisse CAVALIE-MONTOUT (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 100249416 - Castres.

Surface : 146 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 05/02/2026

Consommation énergie primaire : 157 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Castres
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81100
Coordonnées : 43.601430, 2.239662
Total : 235 340
Prix d'acquisition : 159 000
Travaux : 63 620
Valeur du bien : 222 620
Frais de notaire : 12 720
Coût estimé : 12 720
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 146
Loyer prédit : 8.88€/m²/mois
Fourchette : 6.84€ - 11.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 1296€/mois
Loyer annuel estimé : 15558€/an
Fourchette totale : 999€ - 1683€/mois
Fourchette annuelle : 11986€ - 20194€/an
Rentabilité brute :6.61%
Fourchette de rentabilité :5.09% - 8.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 715,73 €/m²
Basé sur :140 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :250 497
Prix d'achat :159 000
Décote à l'achat :-91 497 (-36.5%)
Marge achat-revente :15 157€ (6.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :235 340
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 149,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :68,64€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 217,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :109 461,38
Coût de l'assurance :20 592,25
Taxe foncière : 1 555,77€/an
Soit par mois : 129,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 296,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 347,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-51,15€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 146 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 146 m²
Raison: DPE D - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - carrelage fissuré et peinture abîmée
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - moquette usée nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet et peinture des murs
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - parquet usé et murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 620(436 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:19 440
    Fenêtres double vitrage PVC: 18 fenêtres × 1080€ = 19440€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:5 840
    Isolation combles: 146 m² × 40€ = 5840€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1200€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:3 840
    Parquet flottant: 48 m² × 80€ = 3840€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:3 500
    Peinture murs: 25 m² × 140€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Castres (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 38 280✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Isolation
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 296 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 558 €/an
Calcul : 1 296 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 596 €/an
Base de calcul : Emprunt de 235 340 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 824 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 556 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 620
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 73 595
Revenus locatifs : +15 558
Charges déductibles : -73 595
Résultat foncier Année 1 : -58 038(Déficit de 58 038 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 638
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 975 €/an
Revenus locatifs : +15 558
Charges déductibles : -9 975
Résultat foncier Années 2+ : 5 582 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36637.70 € reporté.
Prix d'achat du bien : 159 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 350(65% de 159 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 758 €/an
Calcul : 103 350 € × 3,636% = 3 758
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 55873 6037 603-58 04521 400 €36 645 €36 645 €
215 8699 7777 3986 091--30 554 €
316 1869 5657 1866 621--23 933 €
416 5109 3466 9667 164--16 769 €
516 8409 1196 7407 721--9 048 €
617 1778 8856 5068 292--756 €
717 5208 6436 2648 877---
817 8718 3936 0149 477---
918 2288 1355 75610 093---
1018 5937 8695 48910 724---
1118 9657 5935 21311 372---
1219 3447 3084 92912 036---
1319 7317 0144 63412 717---
1420 1266 7104 33013 416---
1520 5286 3964 01614 132---
1620 9396 0713 69214 867---
1721 3575 7363 35715 621---
1821 7855 3903 01016 395---
1922 2205 0322 65217 188---
2022 6654 6622 28318 003---
2123 1184 2801 90118 838---
2223 5803 8851 50619 695---
2324 0523 4771 09820 574---
2424 5333 05667721 477---
2525 0242 62124122 403---
TOTAL498 318232 568109 461265 75021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 265 750
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 558 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 267 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 267-6 420+9 687
2+3 2670+3 267
3+3 2670+3 267
4+3 2670+3 267
5+3 2670+3 267
6+3 2670+3 267
7+3 267+2 436+831
8+3 267+2 843+424
9+3 267+3 028+239
10+3 267+3 217+50
11+3 267+3 412-145
12+3 267+3 611-344
13+3 267+3 815-548
14+3 267+4 025-758
15+3 267+4 240-973
16+3 267+4 460-1 193
17+3 267+4 686-1 419
18+3 267+4 918-1 651
19+3 267+5 157-1 890
20+3 267+5 401-2 134
21+3 267+5 651-2 384
22+3 267+5 909-2 642
23+3 267+6 172-2 905
24+3 267+6 443-3 176
25+3 267+6 721-3 454
Total+81 675+79 725+1 950
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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