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Appartement 2 pièces 64 m²

Bien expiré
VilleGerzat (63)
Surface64m²
Coût Total95 010€
Loyer Annuel9 959€
Rentabilité10.48%
Cashflow/mois+230€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 64 m²
Prix au m² : 859,38 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 64 m² - Appartement 2 pièces 64 m²

Résidence GARDEN CITY à GERZAT, le cabinet SIGA vous propose ce T3 de 62m2 intégralement équipé et meublé + 2 parkings privés. Sous statut LMNP, le bail commercial vous garantit un loyer HT annuel de 5866EUR. Charges annuelles de 311EUR.Taxe foncère de 1000EUR dont 177EUR de TOM récupérable. Soit une rentabilité nette de 8.60%. Ce bien est sous saisie immobilière. DPE en cours. Mdt no1219. Copro de 91 lots. Photos non contractuelles.

Surface : 64 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 22/07/2024

Consommation énergie primaire : 184 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 920 € et 1 290 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Gerzat
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63360
Coordonnées : 45.821260, 3.125763
Total : 95 010€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 35 610€
Valeur du bien : 90 610€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64m²
Loyer prédit : 12.97€/m²/mois
Fourchette : 10.63€ - 15.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 830€/mois
Loyer annuel estimé : 9959€/an
Fourchette totale : 680€ - 1012€/mois
Fourchette annuelle : 8163€ - 12150€/an
Rentabilité brute :10.48%
Fourchette de rentabilité :8.59% - 12.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :95 010€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :463,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :26,92€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 490,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 040,36€
Coût de l'assurance :8 075,85€
Taxe foncière : 1 000,00€/an
Soit par mois : 83,33€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 25,92€/mois
Soit par an : 311,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 829,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 599,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :230,23€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 64 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration nécessaire pour optimiser la consommation énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur 64 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique ancien.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité).
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche ou baignoire, lavabo, WC) et carrelage.
Quantité: 6 m² de carrelage + 1 ensemble sanitaire
Raison: État 3/5 visible - salle de bain avec fixtures légèrement datées.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 1 chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état général mais nécessitant un léger rafraîchissement.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état général mais peut bénéficier d'un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 610 €(556 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Remplacement chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:4 200€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 700€ = 4200€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude:3 000€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:3 200€
    Rénovation salle de bain: 6 m² de carrelage × 55€/m² = 330€, 1 ensemble sanitaire: 3000€, Main d'œuvre: 200€
  • Chambres:960€
    Rafraîchissement revêtement sol: 12 m² × 80€/m² = 960€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:750€
    Rafraîchissement peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gerzat (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 830 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 959 €/an
Calcul : 830 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 057 €/an
Base de calcul : Emprunt de 95 010 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 323 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 000 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 311 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 610 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 301 €
Revenus locatifs : +9 959 €
Charges déductibles : -40 301 €
Résultat foncier Année 1 : -30 342 €(Déficit de 30 342 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 942 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 691 €/an
Revenus locatifs : +9 959 €
Charges déductibles : -4 691 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 268 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8942.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 959 €40 304 €3 060 €-30 345 €21 400 €8 945 €8 945 €
210 158 €4 611 €2 977 €5 547 €--3 399 €
310 361 €4 526 €2 892 €5 835 €---
410 568 €4 438 €2 803 €6 131 €---
510 780 €4 346 €2 712 €6 434 €---
610 995 €4 252 €2 618 €6 743 €---
711 215 €4 155 €2 520 €7 061 €---
811 440 €4 054 €2 420 €7 386 €---
911 668 €3 950 €2 316 €7 718 €---
1011 902 €3 842 €2 208 €8 059 €---
1112 140 €3 732 €2 097 €8 408 €---
1212 383 €3 617 €1 983 €8 766 €---
1312 630 €3 498 €1 864 €9 132 €---
1412 883 €3 376 €1 742 €9 507 €---
1513 140 €3 250 €1 616 €9 891 €---
1613 403 €3 119 €1 485 €10 284 €---
1713 671 €2 984 €1 350 €10 687 €---
1813 945 €2 845 €1 211 €11 100 €---
1914 224 €2 701 €1 067 €11 523 €---
2014 508 €2 552 €918 €11 956 €---
2114 798 €2 398 €764 €12 400 €---
2215 094 €2 240 €606 €12 855 €---
2315 396 €2 076 €441 €13 321 €---
2415 704 €1 906 €272 €13 798 €---
2516 018 €1 731 €97 €14 287 €---
TOTAL318 985 €120 502 €44 040 €198 483 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 198 483 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 959 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 091 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 091 €-6 420 €+8 511 €
2+2 091 €0 €+2 091 €
3+2 091 €+731 €+1 360 €
4+2 091 €+1 839 €+252 €
5+2 091 €+1 930 €+161 €
6+2 091 €+2 023 €+68 €
7+2 091 €+2 118 €-27 €
8+2 091 €+2 216 €-125 €
9+2 091 €+2 316 €-225 €
10+2 091 €+2 418 €-327 €
11+2 091 €+2 522 €-431 €
12+2 091 €+2 630 €-539 €
13+2 091 €+2 740 €-649 €
14+2 091 €+2 852 €-761 €
15+2 091 €+2 967 €-876 €
16+2 091 €+3 085 €-994 €
17+2 091 €+3 206 €-1 115 €
18+2 091 €+3 330 €-1 239 €
19+2 091 €+3 457 €-1 366 €
20+2 091 €+3 587 €-1 496 €
21+2 091 €+3 720 €-1 629 €
22+2 091 €+3 856 €-1 765 €
23+2 091 €+3 996 €-1 905 €
24+2 091 €+4 139 €-2 048 €
25+2 091 €+4 286 €-2 195 €
Total+52 275 €+59 545 €+-7 270 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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