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Maison à vendre

VilleChabestan (05)
Surface279
Coût Total391 400
Loyer Annuel28 442
Rentabilité7.27%
Cashflow/mois+108
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 295 000 €
Surface : 279 m²
Prix au m² : 1 057,35 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 8
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étages, Salle de bain, Cuisine équipée, 6 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Pas de cave, Non meublé

iad France - Anne Humbert vous propose: Entre Serres et Veynes, 40 mn Gap, au coeur d'un hameau facile d'accès, solide bâtisse mitoyenne de 279 m2 sur 3 niveaux, avec cour et dépendances, sur un terrain clôturé de 2280 m2 environ. Au RDC, entrée sur belle pièce de vie avec cuisine équipée ouverte, grande pièce voûtée avec accès sur cour, salle d'eau, WC, dressing/buanderie, chaufferie. Au 1er étage, 3 chambres, salle de bain Au 2nd étage, 3 chambres, salle d'eau / WC Chauffage poêle à pellets et cheminée avec insert au RDC, chaudière avec silot à pellets pour l'entièreté du bien. Travaux à prévoir aux 1er et 2nd étages. Un bien original et confortable offrant de nombreuses possibilités : grande famille, chambres d'hôtes, habitats insolites,..

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE D indice 205 et classe CLIMAT B indice 6. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Anne Humbert mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de GAP sous le numéro 752044404, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Chabestan
Département : Hautes-Alpes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 05400
Coordonnées : 44.482434, 5.766684
Total : 391 400
Prix d'acquisition : 295 000
Travaux : 72 800
Valeur du bien : 367 800
Frais de notaire : 23 600
Coût estimé : 23 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 279
Loyer prédit : 8.50€/m²/mois
Fourchette : 6.24€ - 11.56€/m²/mois
Loyer total estimé : 2370€/mois
Loyer annuel estimé : 28442€/an
Fourchette totale : 1742€ - 3225€/mois
Fourchette annuelle : 20904€ - 38698€/an
Rentabilité brute :7.27%
Fourchette de rentabilité :5.34% - 9.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 747,97 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :487 684
Prix d'achat :295 000
Décote à l'achat :-192 684 (-39.5%)
Marge achat-revente :96 284€ (19.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :391 400
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 911,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :114,16€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 025,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :182 048,04
Coût de l'assurance :34 247,50
Taxe foncière : 2 844,20€/an
Soit par mois : 237,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 370,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 262,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :107,50€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 205 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 279 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration du système de chauffage pour efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 35 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - chambres nécessitent rafraîchissement du sol
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et remplacement des tuyauteries vétustes
Quantité: toute la plomberie
Raison: Assurer la conformité et la sécurité de l'installation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :72 800(261 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries:35 000
    Fenêtres double vitrage: 35 fenêtres × 1000€ = 35000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Salon:3 000
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 100€/m² = 3000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Chambres:4 800
    Parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Électricité générale:2 000
    Mise à jour tableau électrique: 1 tableau × 2000€ = 2000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Plomberie générale:5 000
    Remplacement tuyauterie: 1 maison × 5000€ = 5000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chabestan (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 48 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 370 €/mois
Revenus locatifs annuels : 28 442 €/an
Calcul : 2 370 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 633 €/an
Base de calcul : Emprunt de 391 400 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 370 €/an
Calcul : 114 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 844 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 72 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 89 647
Revenus locatifs : +28 442
Charges déductibles : -89 647
Résultat foncier Année 1 : -61 205(Déficit de 61 205 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 39 805
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 847 €/an
Revenus locatifs : +28 442
Charges déductibles : -16 847
Résultat foncier Années 2+ : 11 595 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 39805.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 295 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 191 750(65% de 295 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 973 €/an
Calcul : 191 750 € × 3,636% = 6 973
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
128 44289 66012 645-61 21821 400 €39 818 €39 818 €
229 01116 51812 30412 493--27 325 €
329 59116 16511 95113 426--13 898 €
430 18315 80011 58614 383---
530 78715 42311 20915 363---
631 40215 03410 82016 368---
732 03014 63210 41817 399---
832 67114 21610 00218 455---
933 32413 7879 57319 538---
1033 99113 3439 12920 648---
1134 67112 8858 67121 786---
1235 36412 4118 19722 953---
1336 07111 9227 70824 150---
1436 79311 4167 20225 377---
1537 52910 8946 68026 635---
1638 27910 3546 14027 925---
1739 0459 7975 58329 248---
1839 8269 2215 00630 605---
1940 6228 6254 41131 997---
2041 4358 0103 79633 424---
2142 2637 3753 16134 888---
2243 1096 7182 50436 390---
2343 9716 0401 82637 931---
2444 8505 3391 12539 511---
2545 7474 61540141 132---
TOTAL911 007360 201182 048550 80621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 550 806
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 28 442 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 973 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 973-6 420+12 393
2+5 9730+5 973
3+5 9730+5 973
4+5 973+145+5 828
5+5 973+4 609+1 364
6+5 973+4 910+1 063
7+5 973+5 220+753
8+5 973+5 536+437
9+5 973+5 861+112
10+5 973+6 194-221
11+5 973+6 536-563
12+5 973+6 886-913
13+5 973+7 245-1 272
14+5 973+7 613-1 640
15+5 973+7 990-2 017
16+5 973+8 377-2 404
17+5 973+8 774-2 801
18+5 973+9 182-3 209
19+5 973+9 599-3 626
20+5 973+10 027-4 054
21+5 973+10 467-4 494
22+5 973+10 917-4 944
23+5 973+11 379-5 406
24+5 973+11 853-5 880
25+5 973+12 340-6 367
Total+149 325+165 242+-15 917
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 29 jours
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