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Appartement Besancon 4 pièces 71,45 m²

VilleBesançon (25)
Surface71.45m²
Coût Total140 120€
Loyer Annuel9 572€
Rentabilité6.83%
Cashflow/mois-281€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 000 €
Surface : 71.45 m²
Prix au m² : 1 665,5 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 10
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz, Nombre d'égages : 12, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

BESANCON - LES VAITES : A deux pas du TRAM et des premiers commerces, venez profiter d'une magnifique vue dégagée sur Besançon. Cet appartement T4 de 71,45 m² situé en étage élevé avec ascenseur, Il est composé d'une entrée, d'une cuisine séparée, d'un salon-salle à manger avec accès au balcon exposé Ouest, de deux chambres, d'un Wc séparé , et d'une spacieuse salle d'eau avec coin buanderie. Cave et Cellier. Possibilité 3 chambres Les honoraires sont à la charge du Vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Georisques : www.georisques.gouv.fr Copropriété de 755 lots - dont 301 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 3003.08 euros. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/344325.pdf

Ville : Besançon
Département : Doubs
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 25000
Coordonnées : 47.256832, 6.044428
Total : 140 120€
Prix d'acquisition : 119 000€
Travaux : 11 600€
Valeur du bien : 130 600€
Frais de notaire : 9 520€
Coût estimé : 9 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71.45m²
Loyer prédit : 11.16€/m²/mois
Fourchette : 8.74€ - 14.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 798€/mois
Loyer annuel estimé : 9572€/an
Fourchette totale : 625€ - 1018€/mois
Fourchette annuelle : 7496€ - 12222€/an
Rentabilité brute :6.83%
Fourchette de rentabilité :5.35% - 8.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 712,79 €/m²
Basé sur :309 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :122 379 €
Prix d'achat :119 000 €
Décote à l'achat :-3 379€ (-2.8%)
Marge achat-revente :-17 741€ (-14.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :140 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :697,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :51,38€/mois
Taux d'assurance : 0.44% par an
Total mensualité : 749,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 196,58€
Coût de l'assurance :15 413,20€
Taxe foncière : 957,19€/an
Soit par mois : 79,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 250,26€/mois
Soit par an : 3 003,12€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 797,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 079,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-281,47€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et remplacement de l'électroménager ancien.
Quantité: 10 m² de murs à peindre
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais électroménager ancien.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et remplacement du carrelage usé.
Quantité: 20 m² de murs à peindre
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon spacieux avec murs à rafraîchir.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - peinture à rafraîchir.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et peinture.
Quantité: N/A
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 600 €(162 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine - Rafraîchissement:3 000€
    Peinture des murs: 10 m² × 30€/m² = 300€, Remplacement électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 700€
  • Salon - Rafraîchissement:3 800€
    Peinture des murs: 20 m² × 30€/m² = 600€, Remplacement carrelage: 20 m² × 50€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 2200€
  • Chambres - Rafraîchissement:1 800€
    Peinture des murs: 24 m² × 30€/m² = 720€, Main d'œuvre: 1080€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:3 000€
    Remplacement sanitaires: 1000€, Peinture: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 1700€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Besançon. Main d'œuvre incluse. Les prix de peinture et de carrelage sont adaptés à la région.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 798 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 572 €/an
Calcul : 798 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 773 €/an
Base de calcul : Emprunt de 140 120 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 617 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 957 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 003 €/an
Calcul : 250 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 950 €
Revenus locatifs : +9 572 €
Charges déductibles : -20 950 €
Résultat foncier Année 1 : -11 378 €(Déficit de 11 378 €)
Imputable sur revenu global : 11 378 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 350 €/an
Revenus locatifs : +9 572 €
Charges déductibles : -9 350 €
Résultat foncier Années 2+ : 222 €/an
Prix d'achat du bien : 119 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 350 €(65% de 119 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 813 €/an
Calcul : 77 350 € × 3,636% = 2 813 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 572 €20 954 €4 778 €-11 383 €11 383 €--
29 763 €9 228 €4 652 €535 €---
39 959 €9 098 €4 521 €861 €---
410 158 €8 963 €4 386 €1 195 €---
510 361 €8 823 €4 246 €1 538 €---
610 568 €8 679 €4 102 €1 889 €---
710 779 €8 529 €3 952 €2 250 €---
810 995 €8 374 €3 797 €2 621 €---
911 215 €8 214 €3 637 €3 001 €---
1011 439 €8 048 €3 471 €3 392 €---
1111 668 €7 876 €3 299 €3 792 €---
1211 901 €7 698 €3 121 €4 203 €---
1312 139 €7 514 €2 937 €4 625 €---
1412 382 €7 323 €2 747 €5 059 €---
1512 630 €7 126 €2 549 €5 504 €---
1612 882 €6 922 €2 345 €5 960 €---
1713 140 €6 711 €2 134 €6 429 €---
1813 403 €6 492 €1 915 €6 911 €---
1913 671 €6 266 €1 689 €7 405 €---
2013 944 €6 032 €1 455 €7 913 €---
2114 223 €5 789 €1 212 €8 434 €---
2214 508 €5 538 €961 €8 970 €---
2314 798 €5 278 €702 €9 520 €---
2415 094 €5 010 €433 €10 084 €---
2515 396 €4 731 €154 €10 665 €---
TOTAL306 590 €195 217 €69 197 €111 373 €11 383 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 415 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 111 373 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 572 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 010 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 010 €-3 415 €+5 425 €
2+2 010 €+160 €+1 850 €
3+2 010 €+258 €+1 752 €
4+2 010 €+358 €+1 652 €
5+2 010 €+461 €+1 549 €
6+2 010 €+567 €+1 443 €
7+2 010 €+675 €+1 335 €
8+2 010 €+786 €+1 224 €
9+2 010 €+900 €+1 110 €
10+2 010 €+1 017 €+993 €
11+2 010 €+1 138 €+872 €
12+2 010 €+1 261 €+749 €
13+2 010 €+1 388 €+622 €
14+2 010 €+1 518 €+492 €
15+2 010 €+1 651 €+359 €
16+2 010 €+1 788 €+222 €
17+2 010 €+1 929 €+81 €
18+2 010 €+2 073 €-63 €
19+2 010 €+2 222 €-212 €
20+2 010 €+2 374 €-364 €
21+2 010 €+2 530 €-520 €
22+2 010 €+2 691 €-681 €
23+2 010 €+2 856 €-846 €
24+2 010 €+3 025 €-1 015 €
25+2 010 €+3 199 €-1 189 €
Total+50 250 €+33 412 €+16 838 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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